Frais de notaire en Espagne : le barème officiel, le calcul et qui paie

En Espagne, les « frais de notaire » ne désignent pas ce que l'on entend en France : ce sont uniquement les honoraires du notaire, fixés par un barème national et très inférieurs aux impôts de l'achat. Voici le barème officiel, des exemples chiffrés de 100 000 à 500 000 €, les frais du registre de la propriété, qui paie quoi, et ce que ces frais ne contiennent pas.

Ce que recouvrent les « frais de notaire » en Espagne

En Espagne, les frais de notaire sont uniquement les honoraires du notaire. Ils rémunèrent l'acte (l'escritura) : lecture et explication, authentification, copies. En France, l'expression englobe surtout les droits de mutation reversés à l'État, d'où la confusion fréquente chez les acheteurs francophones. En Espagne, ces impôts (ITP, ou TVA et AJD pour le neuf) s'ajoutent à part, de même que le registre de la propriété et, si vous en prenez un, le gestor ou l'avocat.

Le détail du travail du notaire et de ce qu'il vérifie est dans notre guide sur le rôle du notaire. Cet article se concentre sur le prix.

Le barème officiel du notaire (arancel)

Les honoraires ne sont pas libres. Pour un acte portant sur une valeur (vente, prêt, donation), le décret royal 1426/1989 applique une échelle dégressive, par tranches de valeur du bien :

Trois règles complètent l'échelle. D'abord, une rebaja de 5 % s'applique à tous les actes avec valeur. Ensuite, les prêts et crédits, avec ou sans hypothèque, bénéficient d'une réduction de 25 %. Enfin, certains cas sont réduits de 50 %, notamment les secondes transmissions de logements ayant obtenu la qualification de logement protégé. À ces honoraires s'ajoutent la TVA de 21 % (article 90 de la loi sur la TVA), les copies et les folios supplémentaires.

Exemples chiffrés : combien coûte le notaire selon le prix

Voici le calcul complet pour un bien à 250 000 €, tranche par tranche :

• Jusqu'à 6 010,12 € : 90,15 €
• De 6 010,12 à 30 050,61 € (24 040,49 € à 4,5 ‰) : 108,18 €
• De 30 050,61 à 60 101,21 € (30 050,60 € à 1,5 ‰) : 45,08 €
• De 60 101,21 à 150 253,03 € (90 151,82 € à 1 ‰) : 90,15 €
• De 150 253,03 à 250 000 € (99 746,97 € à 0,5 ‰) : 49,87 €

Total brut : 383,44 €. Après la rebaja de 5 %, on obtient 364,26 €, soit 440,76 € avec la TVA. Le même calcul donne :

Qui paie quoi

Pour la vente, la règle légale est une répartition, pas un paiement unique. Selon l'article 1455 du Code civil, les frais d'octroi de l'acte sont à la charge du vendeur, et ceux de la première copie et des formalités postérieures à la vente à la charge de l'acheteur, sauf accord contraire. Dans de nombreuses ventes, le contrat reporte la totalité sur l'acheteur : vérifiez ce point dans le contrat d'arras avant de signer.

Si vous financez l'achat, le prêt fait l'objet d'un second acte. Depuis la loi 5/2019 (article 14), la banque assume les honoraires notariaux de l'acte de prêt, la gestoría et l'inscription de l'hypothèque au registre. Vous payez l'expertise du bien, et les copies reviennent à celui qui les demande. Voir notre guide de l'hypothèque pour non-résidents.

Procuration, hypothèque, testament : les autres actes

Les actes sans valeur chiffrée suivent des tarifs fixes du même décret. Ils concernent souvent les acheteurs non-résidents, par exemple pour signer par procuration :

Les frais du registre de la propriété

Après la signature, l'acte est inscrit au registre pour protéger votre titre face aux tiers. Ces frais ont leur propre barème, fixé par le décret royal 1427/1989 : 24,04 € jusqu'à 6 010,12 €, puis 1,75 ‰, 1,25 ‰, 0,75 ‰, 0,30 ‰ et 0,20 ‰ sur les tranches suivantes, avec une rebaja de 5 %. Le total par bien est plafonné à 2 181,67 €.

Avant d'acheter, la nota simple vous renseigne sur le bien. Les autres vérifications avant l'achat sont détaillées dans notre guide des vérifications juridiques.

Ce qui n'est pas dans les frais de notaire

• L'ITP (bien ancien) : un impôt régional dont le taux varie selon la communauté autonome. Voir notre comparatif des taux d'ITP par région.
• La TVA et l'AJD (bien neuf) : la TVA remplace l'ITP, l'AJD s'y ajoute. Voir notre guide de l'AJD en Espagne.
• La gestoría ou l'avocat : leurs honoraires ne sont pas réglementés. Demandez un devis.
• La plus-value et la plusvalía municipale du vendeur : voir notre guide de la fiscalité immobilière en Espagne.

À titre d'illustration seulement : sur un achat à 250 000 € dans une région à 8 % d'ITP, l'impôt représente 20 000 €, contre environ 672 € pour le notaire et le registre cumulés, TVA incluse. C'est ce qu'il faut budgéter en priorité. Le détail complet est dans notre guide du coût d'un achat immobilier en Espagne.

Vérifier sa facture (minuta)

Le notaire et le registrateur doivent remettre une minuta qui détaille les suppléments, les concepts, les bases de calcul et les numéros d'arancel appliqués. C'est ce document qui permet de contrôler que le barème a été respecté, y compris la rebaja de 5 %. Comparez-le à votre propre calcul avec les tableaux ci-dessus. Pour le registre, le décret prévoit aussi une procédure de contestation de la minuta.

Les erreurs à éviter

• Croire que « frais de notaire » = coût total de l'achat. Les impôts pèsent bien plus.
• Ne pas vérifier qui paie l'acte dans le contrat d'arras ou le compromis.
• Oublier la TVA de 21 % sur les honoraires du notaire et du registre.
• Négliger les suppléments (copies, folios) dans l'estimation.
• Chercher à « négocier le tarif ». Le barème est national : seules les réductions prévues par la loi s'appliquent.

Se faire accompagner

Chez Olé Immobilier, nous sommes chasseurs immobiliers, côté acheteur uniquement. Nous ne sommes ni notaire, ni cabinet d'avocats, ni conseiller fiscal : pour votre budget définitif, votre contrat et vos impôts, faites-vous conseiller par un professionnel agréé. Ce que nous faisons, c'est vous aider à trouver le bon bien, à négocier son prix et à préparer la signature avec toutes les vérifications d'usage. Pour une vue d'ensemble, voir notre guide pour acheter en Espagne.

FAQ : frais de notaire en Espagne