L'AJD en Espagne : comprendre cet impôt avant d'acheter dans le neuf
L'AJD est le grand oublié des budgets d'achat en Espagne. Tout le monde connaît la TVA à 10 % sur le neuf et l'ITP sur l'ancien, mais cet impôt sur les actes notariés, qui s'ajoute à la TVA lors d'un achat neuf, surprend encore beaucoup d'acheteurs francophones au moment de faire les comptes. Voici ce qu'est l'AJD, quand vous le payez (et quand c'est la banque qui paie à votre place), et combien il représente région par région.
L'AJD (Actos Jurídicos Documentados) est un impôt régional qui taxe les actes notariés inscriptibles dans un registre public. Pour un acheteur, il s'applique surtout à l'achat d'un logement neuf : il s'ajoute alors à la TVA de 10 %, à un taux qui varie de 0,75 à 1,5 % du prix selon la région (1,2 % en Andalousie, 1,4 % dans la Communauté valencienne, 1,5 % en Catalogne et à Murcie). Sur un bien ancien, vous ne payez pas d'AJD sur la vente : c'est l'ITP qui s'applique. Et depuis 2018, l'AJD du prêt hypothécaire est payé par la banque, plus par l'emprunteur. Le paiement se fait via le formulaire modelo 600, dans les 30 jours ouvrés suivant la signature.
Qu'est-ce que l'AJD exactement ?
L'Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (impôt sur les actes juridiques documentés) est l'une des trois composantes du grand impôt espagnol sur les transmissions patrimoniales, l'ITPAJD, régi par le Real Decreto Legislativo 1/1993. Les deux autres composantes sont l'ITP (qui taxe les ventes entre particuliers, donc l'ancien) et les opérations de sociétés.
La logique de l'AJD est particulière : il ne taxe pas la vente en elle-même, mais le document notarié qui la formalise, dès lors que cet acte a une valeur économique et peut être inscrit dans un registre public (le registre de la propriété, typiquement). C'est pour cela qu'on le paie sur un acte d'achat neuf, sur une déclaration de fin de travaux d'un promoteur ou sur la division d'un immeuble en lots, mais pas sur une vente d'ancien : dans ce dernier cas, l'acte est déjà taxé par l'ITP, et les deux impôts ne se cumulent jamais sur un même acte.
Point important pour votre budget : l'AJD est un impôt cédé aux communautés autonomes. C'est chaque région qui fixe son taux, d'où des écarts qui peuvent représenter plusieurs milliers d'euros pour un même bien selon qu'il se trouve à Madrid, à Alicante ou à Barcelone.
Quand payez-vous l'AJD en tant qu'acheteur ?
Pour un acheteur particulier, le cas de très loin le plus fréquent est simple à retenir : l'AJD se paie sur l'achat d'un logement neuf, jamais sur l'achat d'un bien ancien.
Sur un logement neuf vendu par un promoteur, la vente est soumise à la TVA de 10 %. Comme la TVA est un impôt d'État et non régional, la loi autorise la région à taxer en plus l'acte notarié : c'est l'AJD, calculé sur la valeur inscrite dans l'acte. Vous payez donc TVA + AJD. Tout le détail de ce parcours d'achat, avec les garanties et les pièges des promotions, est dans notre guide de l'achat d'un logement neuf en Espagne.
Sur un bien ancien, la vente est soumise à l'ITP et l'acte échappe donc à la quote variable de l'AJD. Vous ne payez que l'ITP, dont les taux varient de 6 à 10 % selon la région dans la plupart des cas : voir notre article sur les taux d'ITP par région.
Quelques situations moins courantes peuvent aussi déclencher l'AJD pour un particulier : la sortie d'indivision (extinción de condominio, fréquente lors d'une séparation ou d'une succession), certains actes de modification d'un bien inscrits au registre, ou l'achat d'un local commercial avec renonciation à l'exonération de TVA. Ces cas méritent un conseil personnalisé, car les taux applicables peuvent différer du taux général.
Bon à savoir : la déclaration de fin de travaux (declaración de obra nueva) et la division en lots (división horizontal) d'une résidence sont elles aussi soumises à l'AJD, mais c'est le promoteur qui les paie, pas vous. En tant qu'acheteur d'un logement neuf, votre seul AJD est celui de votre acte d'achat.
AJD et prêt hypothécaire : la banque paie depuis 2018
C'est le point qui génère le plus de confusion, car beaucoup d'articles anciens circulent encore. Pendant des années, l'emprunteur payait l'AJD sur l'acte de constitution de son hypothèque, un montant loin d'être symbolique puisque calculé sur la responsabilité hypothécaire totale.
Ce n'est plus le cas : depuis le Real Decreto-ley 17/2018, confirmé par la loi hypothécaire de 2019 (Ley 5/2019), c'est la banque qui est redevable de l'AJD sur les prêts hypothécaires. Si vous financez votre achat neuf par un crédit espagnol, vous payez donc l'AJD sur l'acte d'achat, et la banque paie celui de l'acte de prêt. Pour le montage complet d'un financement, voir notre guide du crédit immobilier en Espagne pour non-résidents.
Même logique rassurante à la revente : l'annulation d'une hypothèque (cancelación) est formellement soumise à l'AJD mais exonérée, donc sans coût fiscal pour vous.
Les taux d'AJD par région en 2026
Voici les taux généraux applicables aux actes d'achat dans les régions les plus recherchées par les acheteurs francophones. Deux changements récents sont à noter : la Communauté valencienne a abaissé son taux de 2 % à 1,4 % au 1ᵉʳ juin 2026 (Ley 5/2025), et Murcie est passée de 2 % à 1,5 % en juillet 2025 (Ley 3/2025).
| Région | Taux général AJD 2026 | À savoir |
|---|---|---|
| Communauté valencienne (Costa Blanca, Valence) | 1,4 % | Abaissé de 2 % à 1,4 % au 1ᵉʳ juin 2026 |
| Andalousie (Costa del Sol) | 1,2 % | Taux réduit à 1 % pour les moins de 35 ans, résidence principale jusqu'à 150 000 € |
| Catalogne | 1,5 % | Taux majorés dans certains cas particuliers (renonciation à l'exonération de TVA) |
| Murcie (Costa Cálida) | 1,5 % | Abaissé de 2 % à 1,5 % en juillet 2025 |
| Baléares | 1,5 % | |
| Madrid | 0,75 % | L'un des taux les plus bas du pays |
| Canaries | 1 % | Le neuf y est soumis à l'IGIC au lieu de la TVA |
| Pays basque | 0 % | Régime foral propre à chaque territoire |
Comment calculer votre AJD : exemples concrets
La base de calcul est la valeur inscrite dans l'acte notarié, en pratique le prix d'achat de votre logement neuf. Le calcul est donc direct : prix multiplié par le taux de la région.
Prenons un appartement neuf à 300 000 €. Sur la Costa Blanca (Communauté valencienne), vous paierez 30 000 € de TVA et 4 200 € d'AJD (1,4 %). Sur la Costa del Sol (Andalousie), 30 000 € de TVA et 3 600 € d'AJD (1,2 %). À Madrid, l'AJD tomberait à 2 250 € (0,75 %). Pour un même bien, l'écart entre régions atteint donc près de 2 000 €, uniquement sur cet impôt.
Un détail de calendrier propre au neuf : la TVA se paie au fil des acomptes versés au promoteur pendant la construction, tandis que l'AJD se paie en une fois, après la signature de l'acte chez le notaire. Prévoyez donc cette somme disponible pour les semaines qui suivent la remise des clés.
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Comment et quand payer l'AJD (modelo 600)
L'AJD s'autoliquide auprès de l'administration fiscale de la région où se situe le bien, via le formulaire modelo 600, dans un délai de 30 jours ouvrés après la signature de l'acte (le décompte exclut les week-ends et les jours fériés nationaux et régionaux). Le paiement est un préalable à l'inscription de votre titre au registre de la propriété : sans justificatif de paiement, le registre n'inscrit pas l'acte.
Dans la pratique, vous n'aurez presque jamais à remplir ce formulaire vous-même : la gestoría du notaire, votre avocat ou votre accompagnant s'en charge, avec les frais de registre. Un dépôt hors délai entraîne des majorations progressives (1 % par mois de retard la première année, puis 15 % avec intérêts), d'où l'intérêt de ne pas laisser traîner, surtout si vous repartez en France juste après la signature.
Taux réduits et exonérations
La plupart des régions prévoient des taux réduits d'AJD pour certains profils : jeunes acheteurs (souvent moins de 35 ans) pour une résidence principale sous un plafond de prix, familles nombreuses, personnes en situation de handicap, ou logements protégés (VPO). En Andalousie par exemple, le taux passe de 1,2 à 1 % pour un acheteur de moins de 35 ans sur une résidence principale jusqu'à 150 000 €.
Attention toutefois : ces réductions visent presque toujours la résidence principale, avec parfois une condition de résidence fiscale dans la région. Un acheteur francophone non-résident qui achète une résidence secondaire n'y a généralement pas droit. Si vous vous installez en Espagne de façon permanente, en revanche, cela vaut la peine de vérifier votre éligibilité avant la signature, pas après : ces taux s'appliquent au moment de l'autoliquidation.
Comment nous le savons : chez Olé Immobilier, nous chiffrons l'AJD et l'ensemble des taxes pour chaque dossier que nous accompagnons, du premier budget jusqu'à l'autoliquidation après la signature, avec nos avocats et gestorías partenaires. Les taux de cet article sont vérifiés sur les textes régionaux en vigueur en août 2026.
FAQ : l'AJD en Espagne
Qu'est-ce que l'AJD en Espagne ?
L'AJD (Actos Jurídicos Documentados) est un impôt régional espagnol qui taxe les actes notariés ayant une valeur économique et inscriptibles dans un registre public. Pour un acheteur immobilier, il concerne principalement l'achat d'un logement neuf, où il s'ajoute à la TVA de 10 %, à un taux de 0,75 à 1,5 % du prix selon la région.
Paie-t-on l'AJD sur un bien ancien ?
Non. Sur un bien ancien, la vente est soumise à l'ITP, et la loi interdit de cumuler ITP et AJD sur un même acte. Vous ne payez donc que l'ITP, dont le taux varie selon la région. L'AJD ne concerne, pour un acheteur, que le neuf et quelques actes particuliers.
Qui paie l'AJD sur un prêt hypothécaire en Espagne ?
La banque, depuis le Real Decreto-ley 17/2018 confirmé par la loi hypothécaire de 2019. L'emprunteur ne paie plus l'AJD sur l'acte de prêt. Si vous achetez un logement neuf à crédit, vous payez uniquement l'AJD de l'acte d'achat, et la banque celui de l'acte d'hypothèque.
Quel est le taux d'AJD dans la Communauté valencienne ?
Le taux général est de 1,4 % depuis le 1ᵉʳ juin 2026, abaissé de 2 % par la Ley 5/2025. Pour un logement neuf de 300 000 € sur la Costa Blanca, l'AJD représente donc 4 200 €, en plus de la TVA de 10 %.
Quel est le taux d'AJD en Andalousie ?
Le taux général est de 1,2 %. Un taux réduit de 1 % existe pour les acheteurs de moins de 35 ans qui acquièrent leur résidence principale d'une valeur maximale de 150 000 €. Pour un logement neuf de 300 000 € sur la Costa del Sol, l'AJD représente 3 600 €.
Comment et quand payer l'AJD ?
L'AJD s'autoliquide via le formulaire modelo 600 auprès de l'administration fiscale régionale, dans les 30 jours ouvrés suivant la signature de l'acte notarié. Le paiement conditionne l'inscription du titre au registre de la propriété. En pratique, la gestoría, l'avocat ou l'accompagnant de l'acheteur s'en charge.
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