Taxe sur la plus-value en Espagne : impôt, calcul et retenue de 3 % quand on vend un bien
Quand vous vendez un bien en Espagne, le gain réalisé est imposé par l'État : dans l'impôt sur le revenu (IRPF) si vous êtes résident, dans l'impôt des non-résidents (IRNR) sinon. Les taux, les formulaires et la retenue de 3 % opérée par l'acheteur changent selon votre statut. Voici comment calculer la plus-value, les taux applicables, un exemple chiffré et les exonérations, sans la confondre avec la plusvalía municipale de la mairie.
La plus-value est la différence entre le prix de vente (moins les frais de vente) et le prix d'achat (plus les frais et impôts d'achat et les améliorations) (articles 34 et 35 de la loi sur l'IRPF). Un résident la déclare dans l'IRPF, au barème de l'épargne : de 19 % à 30 %. Un non-résident paie 19 % s'il réside dans l'UE ou l'EEE, 24 % sinon (IRNR, article 25), et l'acheteur retient 3 % du prix à titre d'acompte. Cet impôt s'ajoute à la plusvalía municipale de la mairie.
Deux impôts à ne pas confondre
Une vente peut déclencher deux impôts distincts. La plus-value dont parle cet article est un impôt de l'État sur votre gain réel. La plusvalía municipale est un impôt de la mairie, calculé sur la valeur cadastrale du terrain, qui peut être due même sans gain. Les deux se déclarent séparément et peuvent s'additionner.
Résident ou non-résident : ce qui change
| Point | Résident fiscal (IRPF) | Non-résident (IRNR) |
|---|---|---|
| Taux | Barème de l'épargne : 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 % | 19 % (résident UE/EEE avec échange d'information), 24 % sinon |
| Où se déclare la plus-value | Dans la déclaration annuelle de revenus | Modèle 210, indépendant de toute déclaration annuelle |
| Retenue à la source | Non | Oui, 3 % du prix retenus par l'acheteur (modèle 211) |
| Exonérations de résidence principale | Possibles (voir plus bas) | À vérifier au cas par cas |
Vous êtes résident fiscal espagnol si vous restez plus de 183 jours dans l'année ou si le centre de vos intérêts économiques est en Espagne (article 9 de la loi sur l'IRPF). Pour le détail de l'impôt des non-résidents, voir notre guide de l'IRNR et, pour les résidents, celui de l'IRPF.
Comment calculer la plus-value
Plus-value = valeur de transmission − valeur d'acquisition. Le texte précise chacun des deux termes (article 35) :
- Valeur d'acquisition : le prix réel d'achat, plus le coût des améliorations, plus les frais et impôts de l'achat que vous avez payés (notaire, registre, ITP, etc.), hors intérêts d'emprunt. Elle est diminuée des amortissements, par exemple si le bien a été loué. Voir nos guides des frais de notaire et des taux d'ITP.
- Valeur de transmission : le prix effectivement payé, sans pouvoir être inférieur à la valeur normale de marché. On en déduit les frais et impôts liés à la vente que vous avez payés, comme la commission d'agence ou la plusvalía municipale.
Le calcul s'applique à chaque bien : un garage et un appartement vendus ensemble se ventilent. Pour un bien reçu par donation ou succession, la valeur d'acquisition suit les règles de l'impôt sur les successions (article 36) : voir notre guide des successions en Espagne.
Les taux pour un résident
La plus-value d'un résident s'intègre à la base de l'épargne, imposée selon une échelle progressive qui additionne la part de l'État et celle de la communauté autonome :
| Part de la base de l'épargne | Taux total |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 à 200 000 € | 23 % |
| De 200 000 à 300 000 € | 27 % |
| Au-delà de 300 000 € | 30 % |
La retenue de 3 % de l'acheteur (vendeur non-résident)
Quand le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3 % du prix convenu et le verser à l'administration fiscale. C'est l'article 25.2 du texte refondu de l'IRNR : un acompte sur l'impôt du vendeur, pas un impôt en plus. Le mécanisme se déroule en deux temps :
- L'acheteur déclare et paie la retenue avec le modèle 211, dans le mois qui suit la date de la vente (ordre EHA/3316/2010).
- Le vendeur dépose le modèle 210 dans les trois mois qui suivent ce premier mois, même si la déclaration ne donne rien à payer. Il règle l'impôt réel et impute la retenue déjà versée.
La retenue porte sur le prix et non sur le gain : elle peut dépasser l'impôt réellement dû (vente à perte ou petit gain). Le vendeur demande alors le remboursement de l'excédent dans sa déclaration. Si vous achetez à un non-résident, cette obligation est la vôtre : en cas d'oubli, c'est l'acheteur qui est exposé. Voir nos vérifications juridiques.
Acheteur d'un bien vendu par un non-résident : la retenue et la plusvalía sont à surveiller. L'acheteur doit retenir et verser 3 % du prix, et il est aussi redevable de substitution de la plusvalía municipale du vendeur non-résident. Prévoyez ces deux points dans le contrat d'arras.
Exemple chiffré : une vente à 220 000 €
Hypothèses : bien acheté 150 000 €, avec 12 000 € de frais et impôts d'achat payés par l'acheteur ; vendu 220 000 €, avec 6 600 € de commission d'agence et 1 500 € de plusvalía municipale payés par le vendeur.
- Valeur d'acquisition : 150 000 + 12 000 = 162 000 €
- Valeur de transmission nette : 220 000 − 6 600 − 1 500 = 211 900 €
- Plus-value imposable : 211 900 − 162 000 = 49 900 €
| Profil du vendeur | Impôt sur 49 900 € | Retenue de l'acheteur | Reste à payer par le vendeur |
|---|---|---|---|
| Résident (seul revenu de l'épargne) | 10 359 € (19 % sur 6 000 € + 21 % sur 43 900 €) | Aucune | 10 359 € dans la déclaration annuelle |
| Non-résident de l'UE ou de l'EEE (19 %) | 9 481 € | 6 600 € (3 % de 220 000 €) | 2 881 € avec le modèle 210 |
| Non-résident hors UE/EEE (24 %) | 11 976 € | 6 600 € | 5 376 € avec le modèle 210 |
Dans cet exemple, l'acheteur retient 6 600 € sur le prix versé au vendeur non-résident. Cette somme n'est pas perdue : elle est imputée sur l'impôt dû, et l'excédent éventuel est remboursé.
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Exonérations pour les résidents
- Plus de 65 ans, résidence principale : la plus-value sur la vente de sa résidence habituelle est exonérée pour les contribuables de plus de 65 ans (article 33.4.b). Une personne en situation de dépendance sévère ou grande dépendance y a aussi droit.
- Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale : la plus-value est exclue de l'impôt si le montant obtenu est réinvesti dans l'achat d'une nouvelle résidence habituelle, dans un délai de deux ans (article 38 et article 41 du règlement). Si le réinvestissement est partiel, l'exonération est proportionnelle.
- Rente viagère après 65 ans : la plus-value peut être exclue si le produit de la vente sert, dans les six mois, à constituer une rente viagère (plafond de 240 000 €).
Pour ces exonérations, la résidence habituelle est le logement que vous avez habité de façon continue pendant au moins trois ans (article 41 bis du règlement). Une résidence secondaire ne donne droit à aucune de ces exonérations. Pour un non-résident, l'application de ces dispositifs dépend du cas et doit être vérifiée avant la vente.
Les erreurs à éviter
- Oublier que deux impôts sont dus : la plus-value de l'État et la plusvalía municipale de la mairie.
- Confondre la retenue de 3 % avec l'impôt final. C'est un acompte calculé sur le prix.
- Ne pas déduire les frais d'achat (notaire, registre, ITP) et les améliorations de la valeur d'acquisition.
- Ne pas déposer le modèle 210 quand l'impôt est nul ou que l'acheteur a retenu 3 % : il est obligatoire, et c'est lui qui permet de récupérer l'excédent.
- Acheter à un non-résident sans prévoir le modèle 211 : c'est l'acheteur qui doit retenir et verser.
- Compter sur les exonérations de résidence principale pour une résidence secondaire.
Comment nous le savons : chez Olé Immobilier, ces informations s'appuient sur notre expérience de terrain au quotidien, les dossiers réels que nous menons pour nos clients, et l'expertise de notre équipe, qui réunit des chasseurs immobiliers expérimentés ainsi que des spécialistes du droit et de l'administration espagnole. Pour des exemples concrets, voir nos négociations récentes.
Se faire accompagner
Chez Olé Immobilier, nous sommes chasseurs immobiliers, côté acheteur uniquement. Nous ne calculons pas votre impôt et nous ne déposons pas de déclaration : pour la plus-value d'une vente, le modèle 210 ou la retenue de 3 %, adressez-vous à un conseiller fiscal, un avocat ou un gestor. Côté acheteur, nous vous aidons à repérer ces points avant la signature, notamment quand le vendeur est non-résident, avec toutes les vérifications d'usage. Pour une vue d'ensemble, voir notre guide de la fiscalité immobilière en Espagne.
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FAQ : plus-value immobilière en Espagne
Quelle taxe paie-t-on sur la plus-value d'une vente immobilière en Espagne ?
Un impôt de l'État sur le gain réel : l'IRPF pour un résident, au barème de l'épargne de 19 % à 30 %, l'IRNR pour un non-résident, à 19 % ou 24 %. S'y ajoute la plusvalía municipale, un impôt distinct perçu par la mairie sur la valeur du terrain.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour un non-résident ?
Le taux est de 19 % si le vendeur réside dans un autre État de l'UE ou de l'EEE avec lequel existe un échange d'information fiscale, et de 24 % dans les autres cas (article 25 du texte refondu de l'IRNR). Il s'applique à la plus-value, pas au prix de vente.
Qu'est-ce que la retenue de 3 % lors de l'achat à un non-résident ?
L'acheteur retient 3 % du prix convenu et le verse à l'administration fiscale avec le modèle 211, dans le mois suivant la vente. C'est un acompte sur l'impôt du vendeur, qui dépose ensuite le modèle 210 et récupère l'excédent si la retenue dépasse l'impôt dû.
Comment se calcule la plus-value immobilière en Espagne ?
C'est le prix de vente moins les frais et impôts de vente payés par le vendeur, moins le prix d'achat augmenté des frais et impôts d'achat et des améliorations. Les amortissements pratiqués, par exemple en cas de location, diminuent la valeur d'acquisition (articles 34 et 35 de la loi sur l'IRPF).
Peut-on être exonéré de la plus-value sur la vente de sa résidence principale ?
Oui pour un résident, dans deux cas : le vendeur a plus de 65 ans, ou il réinvestit le montant obtenu dans une nouvelle résidence habituelle dans un délai de deux ans. La résidence habituelle suppose trois ans d'occupation continue. Une résidence secondaire n'en bénéficie pas.
La plusvalía municipale et la plus-value de l'IRPF sont-elles la même chose ?
Non, ce sont deux impôts distincts. La plus-value de l'IRPF ou de l'IRNR est un impôt de l'État calculé sur votre gain réel. La plusvalía municipale est un impôt local calculé sur la valeur cadastrale du terrain. Les deux peuvent être dus pour la même vente.
