Acheter aux Canaries : ce que change le projet de limite pour les non-résidents
Peut-on encore acheter aux Canaries quand on vit en France, en Belgique ou en Suisse ? Oui, et rien n'a changé à ce jour. Mi-octobre 2026, le gouvernement canarien a pourtant envoyé à Madrid un texte qui réserverait l'achat d'un logement à ceux qui vivent dans l'archipel depuis au moins dix ans. Si vous rêvez d'un appartement à Tenerife ou d'une maison à Gran Canaria, voici ce qui est écrit, ce qui est probable et ce qui reste très incertain, point par point.
Au 2 novembre 2026, aucune loi ne limite l'achat aux Canaries : un acheteur non résident peut acheter comme avant. Le gouvernement des Canaries (Coalición Canaria et PP) a transmis le 15 octobre 2026 à l'État espagnol un projet de décret-loi qui exigerait 10 ans d'empadronamiento continu (ou 15 ans discontinus) pour acheter un logement, pendant 10 ans. Le critère est la résidence, pas la nationalité : un Français, un Belge, un Suisse ou un Madrilène non résident seraient traités de la même façon. Seul l'État peut adopter ce texte, il n'a pas été présenté en Conseil des ministres, les Cortes sont dissoutes avant les élections du 29 novembre 2026, et la mesure se heurte au droit européen.
Peut-on encore acheter aux Canaries quand on n'y réside pas ?
Oui. Au 2 novembre 2026, acheter aux Canaries se fait exactement comme ailleurs en Espagne : un NIE, un compte bancaire espagnol, un compromis puis l'acte chez le notaire. Aucun texte limitant l'achat n'a été adopté en Conseil des ministres ni publié au BOE, et le gouvernement canarien ne peut pas l'adopter seul.
Le sujet n'est pas sorti de nulle part pour autant. Les étrangers pèsent lourd sur le marché des îles : selon le Colegio de Registradores, ils ont signé 29,33 % des achats de logements aux Canaries au deuxième trimestre 2026, contre 15,98 % en moyenne en Espagne. Ce chiffre mélange cependant étrangers résidents et non résidents.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Achats de logements par des étrangers, Canaries (T2 2026) | 29,33 % | Colegio de Registradores, repris par Canarias7 le 5 octobre 2026 |
| Province de Santa Cruz de Tenerife (T2 2026) | 32,25 % | Colegio de Registradores |
| Province de Las Palmas, dont Gran Canaria (T2 2026) | 26,55 % | Colegio de Registradores |
| Moyenne espagnole (T2 2026) | 15,98 % | Colegio de Registradores |
| Achats par des étrangers non résidents, Canaries (1er semestre 2026) | environ 9 % (2 046 logements) | Canarias7, 16 octobre 2026 |
Cet écart compte pour vous : les acheteurs réellement visés, ceux qui n'habitent pas dans l'archipel, représentent une part bien plus faible que le chiffre de 30 % souvent cité dans la presse.
Que prévoit le projet de limite d'achat aux Canaries ?
Le texte s'intitule « loi pour garantir l'accès au logement des résidents aux Canaries ». Il a été transmis par le gouvernement de Fernando Clavijo à l'État le 15 octobre 2026, sous forme de projet de décret-loi. En voici les points qui touchent un acheteur.
| Point du projet | Ce qui est proposé |
|---|---|
| Condition de résidence | 10 ans d'empadronamiento continu dans une commune des Canaries, ou 15 ans discontinus |
| Nombre de logements | 2 au maximum par personne, dans deux communes différentes ; au delà, l'acheteur serait traité comme un non-résident |
| Sociétés et fonds | Achat réservé aux sociétés dont l'activité est la vente ou la location de logements à des particuliers |
| Héritages | Exclus : hériter d'un logement resterait possible sans condition de résidence |
| Neuf et ancien | Les deux seraient concernés, y compris les futures promotions et la location avec option d'achat |
| Sanction | Vente nulle de plein droit, impossible à inscrire au registre de la propriété |
| Durée | 10 ans, présentée comme une mesure temporaire d'urgence |
| Base juridique invoquée | Le statut de région ultrapériphérique de l'Union (article 349 du traité sur le fonctionnement de l'UE) |
| Pouvoirs des mairies (texte séparé) | Taxe touristique pour les non-résidents, limites aux nouvelles locations de vacances dans certains quartiers, possibilité de restreindre l'achat ou la location par des étrangers hors UE installés depuis moins de deux ans dans la commune |
Le volet location saisonnière vient s'ajouter à des règles déjà strictes dans l'archipel. Si vous pensiez louer en courte durée, notre point sur la licence touristique région par région vous évitera quelques déconvenues.
Qui serait concerné par l'interdiction d'achat aux Canaries ?
Contrairement à ce que laisse croire l'expression « interdiction d'achat aux étrangers », le projet vise tous ceux qui ne résident pas aux Canaries depuis assez longtemps, quelle que soit leur nationalité. Un Madrilène qui veut une résidence secondaire à Gran Canaria serait bloqué au même titre qu'un Lyonnais, un Liégeois ou un Genevois.
| Votre situation | Si le texte était adopté tel quel |
|---|---|
| Résidence secondaire depuis la France, la Belgique ou la Suisse | Achat impossible pendant la durée de la mesure |
| Investissement locatif sans vivre sur place | Achat impossible |
| Installation aux Canaries | Louer, s'inscrire au padrón, puis acheter après 10 ans de résidence continue |
| Héritier d'un logement aux Canaries | Non concerné, les successions sont exclues |
| Déjà propriétaire | Le texte vise les achats futurs ; en revanche, revendre ne serait possible qu'à un acheteur qui remplit les conditions |
| Acheteur suisse | Même règle de résidence que les Européens ; le texte séparé sur les mairies vise en plus les étrangers hors UE, et la Suisse n'est pas membre de l'UE |
Pour un propriétaire actuel, la vraie question serait donc la revente : moins d'acheteurs possibles, c'est souvent un délai de vente plus long. Pour un futur acquéreur qui veut s'installer, la porte ne serait pas fermée, mais elle s'ouvrirait au bout de dix ans, ce qui revient à la fermer pour la plupart des projets de retraite au soleil.
Où en est le texte et quel calendrier ?
À ce stade, c'est une demande politique adressée à Madrid, pas une loi. Les conditions d'accès à la propriété relèvent de l'État : les Canaries peuvent proposer et négocier, mais seul le Conseil des ministres peut adopter un décret-loi. Et pendant la dissolution des Cortes, un décret-loi doit ensuite être validé par la Diputación Permanente du Congrès.
| Date | Étape |
|---|---|
| Avril 2025 | Au Sénat, PP et Vox rejettent une motion visant à limiter l'achat aux non-résidents aux Baléares et aux Canaries |
| 27 novembre 2025 | Le ministère du Logement dit soutenir l'initiative canarienne et sa défense devant l'UE |
| 14 janvier 2026 | L'Espagne propose à Bruxelles de pouvoir limiter aux Canaries l'achat de logements qui ne servent pas de résidence |
| 6 octobre 2026 | Le BOE publie la dissolution des Cortes et convoque les élections générales du 29 novembre 2026 |
| 13 octobre 2026 | Fernando Clavijo demande à Pedro Sánchez d'adopter la mesure avant la fin de la législature ; les Canaries déposent aussi des amendements au futur règlement européen sur le logement abordable |
| 15 octobre 2026 | Le projet en neuf points est transmis au gouvernement espagnol |
| 17 octobre 2026 | Le vice-président canarien Manuel Domínguez (PP), membre de la coalition, émet publiquement des doutes sur la mesure |
| 22 octobre 2026 | Le porte-parole Alfonso Cabello indique que l'État et les Canaries « peaufinent la rédaction exacte » et espère un passage en Conseil des ministres avant le 29 novembre |
| 2 novembre 2026 | Aucun texte adopté ni publié à notre connaissance |
Deux choses à retenir. D'abord, le calendrier est serré : si rien n'est adopté avant les élections, tout dépendra du prochain gouvernement. Ensuite, la coalition canarienne elle-même n'est pas unanime, puisque le PP local a exprimé des réserves. Ce n'est pas la première fois que la mesure est annoncée puis mise de côté : la presse canarienne a recensé plusieurs épisodes depuis 2024.
Comment nous le savons : notre bureau des Canaries suit ce dossier au quotidien avec nos clients qui cherchent à Tenerife et à Gran Canaria. Pour cet article, nous avons croisé le communiqué du Gobierno de Canarias du 13 octobre 2026, la présentation du projet par elDiario.es (Canarias Ahora) et Canarias7 le 15 octobre 2026, l'analyse juridique de la RTVC du 16 octobre 2026, les déclarations d'Alfonso Cabello du 22 octobre 2026, les chiffres du Colegio de Registradores et la jurisprudence de la Cour de justice de l'UE. Nous mettrons cet article à jour dès qu'un texte officiel sera publié.
Pourquoi le droit européen est un gros obstacle
Acheter un bien dans un autre pays de l'Union relève de la libre circulation des capitaux (article 63 du traité sur le fonctionnement de l'UE). Un État peut la restreindre pour une raison d'intérêt général, comme l'accès au logement, mais seulement si la mesure est proportionnée, c'est-à-dire s'il n'existe pas de solution moins radicale.
Les lecteurs belges connaissent bien le précédent : le décret flamand « Wonen in eigen streek », qui réservait l'achat dans certaines communes aux personnes ayant un « lien suffisant » avec la commune. La Cour de justice de l'Union européenne l'a jugé contraire au droit européen le 8 mai 2013 (affaires jointes C-197/11 et C-203/11), et la Cour constitutionnelle belge a ensuite annulé les dispositions. Le projet canarien, fondé lui aussi sur la résidence, devra passer le même test.
| Territoire | Restriction | Fondement |
|---|---|---|
| Danemark | Résidences secondaires des acheteurs étrangers | Protocole n° 32 annexé aux traités |
| Malte | Autorisation pour les résidences secondaires des Européens qui n'y ont pas vécu 5 ans | Traité d'adhésion |
| Îles d'Åland (Finlande) | Achat réservé aux titulaires du droit de domicile régional, sauf autorisation | Protocole spécifique |
| Flandre (Belgique) | Lien suffisant avec la commune | Annulé après l'arrêt de la CJUE du 8 mai 2013 |
| Canaries | 10 ans de résidence (projet) | Article 349 TFUE invoqué, sans clause dédiée dans les traités |
C'est pour cela que les Canaries mènent une double bataille : à Madrid pour le décret, et à Bruxelles pour faire inscrire une possibilité de limites temporaires dans le futur règlement européen sur le logement abordable. L'article 349 permet des mesures spécifiques pour les régions ultrapériphériques, mais il ne donne pas, à lui seul, le droit de fermer le marché.
Attention : un texte fragile juridiquement peut quand même s'appliquer pendant des années avant qu'un juge ne tranche. Si votre projet aux Canaries est un projet de long terme, mieux vaut suivre le dossier de près que parier sur une annulation rapide.
Et au niveau national, une limite pour les étrangers est-elle prévue ?
Non, rien n'est en vigueur. Début 2025, Pedro Sánchez avait annoncé une taxe pouvant aller jusqu'à 100 % de la valeur du bien pour les acheteurs non résidents hors UE. Elle n'a jamais été débattue au Congrès, et la dissolution des Cortes fait tomber les propositions de loi en cours, comme l'a rappelé The Local le 19 octobre 2026. Le paquet logement adopté par décret-loi le 6 octobre 2026 ne contient pas non plus la limite canarienne.
Pour un acheteur français ou belge, citoyen de l'UE, cette taxe n'aurait de toute façon pas joué. Pour un acheteur suisse, la question pourrait revenir après les élections, selon le gouvernement qui sortira des urnes.
Vous avez un projet aux Canaries : que faire ?
Notre avis : pas de panique, et pas de précipitation non plus. Aujourd'hui, acheter à Tenerife ou à Gran Canaria se fait comme avant : mêmes démarches, mêmes taxes d'achat. Acheter le premier bien venu pour « passer avant la loi » serait la pire réponse : un mauvais achat reste un mauvais achat.
- Si vous êtes déjà engagé sur un bien, l'équipe juridique vérifie le calendrier jusqu'à l'acte chez le notaire et ce que prévoit le contrato de arras si un texte était publié entre-temps.
- Si vous pensez revendre un jour à des acheteurs étrangers, intégrez dans votre réflexion le risque d'un marché de revente plus étroit.
- Si vous comptez vous installer, inscrivez-vous au padrón dès votre arrivée : c'est la preuve de résidence que le projet retiendrait.
- Si vous hésitez entre plusieurs régions, regardez aussi la Costa Blanca ou la Costa del Sol, au climat doux toute l'année et sans ce flou réglementaire.
Vous visez une île en particulier ? Retrouvez nos repères de prix et de quartiers à Tenerife, à Gran Canaria, à Lanzarote et à Fuerteventura. Et pour toutes les étapes d'un achat, notre guide complet pour acheter en Espagne.
Acheter aux Canaries, ou ailleurs en Espagne, sans mauvaise surprise
Chez Olé Immobilier, on travaille pour vous, pas pour le vendeur. Notre bureau des Canaries suit ce dossier de près et vous dit franchement si un achat dans l'archipel a du sens pour vous aujourd'hui. Et si vous décidez de changer de région en cours de route, vous ne repayez pas le mandat : on reprend la recherche là où vous voulez acheter.
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FAQ : acheter aux Canaries quand on n'y réside pas
Un étranger peut-il encore acheter un logement aux Canaries ?
Oui. Au 2 novembre 2026, aucune loi ne limite l'achat aux Canaries. Le projet transmis le 15 octobre 2026 par le gouvernement canarien à l'État espagnol n'a été ni adopté en Conseil des ministres ni publié au BOE.
Que prévoit le projet de limite d'achat aux Canaries ?
Il exigerait 10 ans d'empadronamiento continu, ou 15 ans discontinus, pour acheter un logement aux Canaries, limiterait chaque personne à deux logements dans deux communes différentes et réserverait l'achat par les sociétés à celles qui vendent ou louent à des particuliers, pour une durée de 10 ans. Les héritages seraient exclus.
Les acheteurs français, belges et suisses seraient-ils concernés ?
Oui, s'ils ne résident pas aux Canaries depuis assez longtemps. Le critère retenu est la durée de résidence dans l'archipel, pas la nationalité : il s'appliquerait de la même façon à un Espagnol de la péninsule.
Je suis déjà propriétaire aux Canaries, qu'est-ce que ça change ?
Le projet vise les achats futurs, pas ceux déjà signés. En revanche, si la mesure était adoptée, vous ne pourriez revendre qu'à un acheteur qui remplit les conditions de résidence, ce qui réduirait le nombre d'acheteurs possibles.
Quand la limite pourrait-elle entrer en vigueur ?
Aucune date n'est fixée. Le gouvernement canarien espère un passage en Conseil des ministres avant les élections générales du 29 novembre 2026, puis une validation par la Diputación Permanente du Congrès. Sans adoption avant le scrutin, tout dépendra du prochain gouvernement.
Cette mesure est-elle compatible avec le droit européen ?
C'est loin d'être acquis. Le droit européen protège la libre circulation des capitaux, et la Cour de justice de l'UE a invalidé le 8 mai 2013 une règle flamande comparable, fondée sur le lien avec la commune. Les Canaries invoquent leur statut de région ultrapériphérique (article 349 TFUE), qui ne suffit pas à lui seul.
