Licence touristique en Espagne : les règles par région en 2026

Une licence touristique facile à obtenir à Grenade peut être impossible à Barcelone, plafonnée aux Canaries et suspendue à Valence. En 2026, les écarts entre régions n'ont jamais été aussi grands. Ce comparatif vous montre où la location courte durée reste possible, où elle se ferme, et ce que cela change pour votre projet.

Le cadre à trois niveaux : national, régional, municipal

Avant de comparer les régions, gardez cette grille de lecture. Niveau national : depuis le 1er juillet 2025, tout logement touristique doit disposer d'un numéro d'enregistrement unique (NRUA) pour être publié sur les plateformes ; le fonctionnement complet est détaillé dans notre guide 2026 de la licence touristique. Niveau régional : chaque communauté autonome délivre sa propre licence (VUT, HUT, ETV), c'est l'objet de cette page. Niveau municipal : les mairies peuvent zoner, plafonner ou geler l'activité, même quand la région l'autorise.

S'y ajoute un quatrième verrou depuis avril 2025 : la copropriété peut interdire la location touristique par un vote à la majorité des 3/5. Un projet peut donc être bloqué à n'importe lequel de ces quatre étages, et le NRUA est refusé si un seul d'entre eux manque.

Catalogne : le régime le plus dur d'Espagne

La Catalogne applique le Decreto-ley 3/2023 : dans 262 communes considérées en tension immobilière, la licence de logement touristique nécessite une autorisation urbanistique préalable, vaut 5 ans renouvelables, et est plafonnée à 10 logements touristiques pour 100 habitants (texte officiel).

À Barcelone, le couperet est plus radical : la ville a décidé de ne renouveler aucune licence de logement touristique, avec une extinction totale des quelque 10 000 licences existantes d'ici novembre 2028. Plusieurs communes de la périphérie (L'Hospitalet, Sant Adrià, Esplugues, Cornellà) ont pris le même chemin en 2026. Pour un investisseur, cela signifie qu'un appartement touristique à Barcelone n'a plus de visibilité au-delà de 2028 : le calcul de rentabilité doit se faire sans la courte durée, ou se reporter sur des zones du littoral catalan hors tension.

Amendes : jusqu'à 600 000 € pour les infractions les plus graves.

Baléares : moratoire, quotas et tirage au sort

Les Baléares restent l'un des marchés les plus verrouillés. Le moratoire sur les nouvelles licences ETV, en place depuis 2022, se poursuit, et depuis le 16 avril 2025, plus aucune nouvelle place touristique n'est autorisée en immeuble collectif sur tout l'archipel (sauf maisons mitoyennes et jumelées). Signe de la rareté : au printemps 2026, le gouvernement baléare a attribué son premier quota officiel de 1 069 places touristiques par tirage au sort.

Conséquence directe sur le marché : les biens qui disposent déjà d'une licence ETV en règle se vendent avec une prime importante. Vérifier la validité, la transférabilité et les échéances de la licence existante est ici l'étape n°1 de tout achat, avant même la visite. Amendes : de 20 000 € à 400 000 €.

Canaries : la Ley 6/2025 change complètement la donne

C'est le grand bouleversement de la fin 2025, absent de la plupart des guides. La Ley 6/2025 d'ordination durable de l'usage touristique des logements, en vigueur depuis le 13 décembre 2025, inverse la logique : la location touristique n'est plus permise que là où le plan d'urbanisme municipal l'autorise expressément, avec un plafond de 10 % de logements touristiques par zone (20 % sur les « îles vertes » : El Hierro, La Gomera, La Palma).

Les logements déjà enregistrés bénéficient d'un régime transitoire de 5 ans (extensible à 10 dans certains cas) pour se conformer aux nouvelles exigences techniques. Les Canaries, longtemps considérées comme un marché souple, deviennent ainsi l'une des régions les plus planifiées d'Espagne : l'emplacement exact du bien (zone autorisée ou non) devient le critère décisif, îlot par îlot.

Madrid : fin des logements touristiques en immeuble résidentiel

Avec le Plan RESIDE, en vigueur depuis août 2025, la capitale a choisi une voie différente de Barcelone : pas d'extinction générale, mais l'interdiction des logements touristiques dans les immeubles résidentiels. L'activité se concentre désormais dans des immeubles entièrement dédiés au tourisme, et la transformation de locaux commerciaux en logements touristiques est interdite dans le centre historique.

Pour un particulier qui voulait louer un appartement dans un immeuble d'habitation du centre, la porte est fermée. Les opportunités se déplacent vers les immeubles 100 % touristiques et vers les communes périphériques de la région, où le régime de la Comunidad de Madrid (déclaration responsable + registre) reste praticable.

Communauté Valencienne : licence valable 5 ans et moratoire à Valence

Depuis le Decreto-ley 9/2024 (texte officiel), l'inscription au registre touristique valencien vaut 5 ans, renouvelable avec un rapport municipal de compatibilité urbanistique à jour. Les licences enregistrées entre 2018 et août 2024 doivent être renouvelées avant août 2029 : un point de vigilance majeur si vous achetez un bien « avec licence » à Valence, Alicante ou sur la Costa Blanca.

À Valence ville, la situation est mouvante : la mairie a suspendu l'octroi de nouvelles licences depuis mai 2024, mais la justice a partiellement annulé ce moratoire en avril 2026 pour un vice de base légale. Dans la pratique, obtenir une nouvelle licence dans la capitale régionale reste très incertain ; les municipalités de la côte appliquent chacune leurs propres restrictions de zone. Amendes régionales : de 10 000 € à 600 000 €.

Andalousie : encore accessible, mais plus encadrée

L'Andalousie (Séville, Malaga, Grenade, Cadix) reste la grande région touristique la plus praticable : déclaration responsable au registre RTA, licence de première occupation, et c'est l'une des rares où la procédure aboutit en quelques semaines. Le Decreto 31/2024 a toutefois relevé les exigences : 14 m² minimum par occupant, climatisation en été et chauffage en hiver pour les logements inscrits depuis février 2024, avec un certificat d'habitabilité, voir notre guide de la cédula de habitabilidad.

Surtout, le décret autorise les mairies à plafonner les logements touristiques par zone ou par immeuble : Malaga et Séville gèlent déjà les nouvelles inscriptions dans plusieurs quartiers saturés. Amendes : de 2 000 € à 150 000 €.

Galice, Pays basque et le reste de l'Espagne

Le Pays basque (Bilbao, Saint-Sébastien) exige l'inscription au registre régional et laisse ses villes restreindre fortement les centres : Saint-Sébastien est l'un des centres urbains les plus fermés du nord. La Galice fonctionne par déclaration responsable auprès de la Xunta, avec des restrictions concentrées dans les centres historiques comme Saint-Jacques-de-Compostelle.

Dans l'intérieur du pays (Aragon, Murcie, Castille-et-León, Estrémadure), les démarches restent les plus simples : déclaration responsable, inscription au registre régional, contrôles moins fréquents. C'est mécanique : moins une zone est tendue touristiquement, plus la licence est accessible, mais le potentiel locatif y est aussi plus faible. L'équilibre entre facilité réglementaire et rendement se joue au cas par cas, notre analyse des zones rentables en 2026 aide à le trouver.

Tableau comparatif des régions en 2026

Choisir sa région avant de choisir son bien

En 2026, la réglementation régionale est devenue un critère d'investissement à part entière, au même titre que le prix au m² ou le rendement. Un bien parfait dans une zone qui ferme vaut moins qu'un bien correct dans une zone qui reste ouverte. Et si la courte durée est bloquée, la location longue durée peut rester un plan B solide.

Chez Olé Immobilier, nous intégrons cette dimension dès le brief : nos chasseurs connaissent les règles locales des zones où ils travaillent, vérifient la faisabilité de la location touristique avant l'offre, et vous évitent d'acheter un projet locatif dans une rue où il est déjà condamné.

FAQ : réglementations régionales de la licence touristique