Élections en Espagne 2026 : ce qui peut changer pour votre achat immobilier
Les élections en Espagne de 2026 sont des législatives anticipées, fixées au dimanche 29 novembre, après la chute au Congrès de deux décrets sur le logement. Si vous préparez un achat sur la Costa del Sol, la Costa Blanca ou ailleurs, une question revient : faut-il attendre ? On fait le tri entre ce qui est déjà voté, ce qui se joue au vote du 12 novembre et ce qui n'est encore qu'une promesse de campagne.
Les Espagnols votent le 29 novembre 2026. Les nouvelles Cortes se réunissent le 23 décembre, donc aucune loi du futur gouvernement ne s'appliquera avant 2027. En attendant, le décret-loi 29/2026 (BOE du 7 octobre) est en vigueur mais doit être validé par la Diputación Permanente, avec un vote prévu le 12 novembre. S'il passe, la location touristique de 30 nuits ou moins sera soumise à une TVA de 10 % au 1er décembre, et le revenu imputé des résidences secondaires passera à un barème progressif en 2027. Vos frais d'achat (ITP, TVA du neuf) ne dépendent pas du scrutin.
- Pourquoi l'Espagne vote le 29 novembre
- Ce qui est voté, en suspens ou promis
- TVA sur la location touristique au 1er décembre
- Impôt des non-résidents : ce qui peut changer en 2027
- Ce que proposent les partis sur le logement
- Ce qui ne change pas avec l'élection
- Faut-il attendre le résultat pour acheter ?
- FAQ
Élections en Espagne 2026 : pourquoi vote-t-on le 29 novembre ?
Parce que le logement a fait tomber la législature. Le 2 octobre 2026, le Congrès a rejeté deux décrets-lois du gouvernement (26/2026 et 27/2026) sur la protection des locataires et l'offre de logements abordables. Le PP, Vox, Junts et UPN ont voté contre. Trois jours plus tard, Pedro Sánchez a dissous les Cortes et convoqué des élections générales anticipées, alors que le scrutin était attendu en 2027.
Le calendrier officiel est le suivant : campagne du 13 au 27 novembre, journée de réflexion le 28, vote le dimanche 29 novembre, puis constitution du Congrès et du Sénat le 23 décembre. Il faudra ensuite investir un président du gouvernement, ce qui peut prendre des semaines. En pratique, un nouveau texte sur le logement ou la fiscalité ne verra pas le jour avant 2027.
Ce qui est voté, ce qui est en suspens, ce qui est promis
Le 6 octobre, le gouvernement a réadopté l'essentiel des mesures rejetées dans deux nouveaux décrets-lois publiés au BOE le 7 octobre : le 28/2026 (stabilité des baux) et le 29/2026 (logement, fiscalité, offre abordable). Le 29/2026 s'applique depuis le 8 octobre. Mais un décret-loi doit être validé dans les 30 jours, et le Parlement étant dissous, c'est la Diputación Permanente du Congrès (69 membres) qui tranche. Son vote est prévu le 12 novembre, la veille de l'ouverture de la campagne. Si un décret n'est pas validé, il est abrogé.
| Mesure | Statut au 2 novembre 2026 | Ce que ça change pour un acheteur |
|---|---|---|
| TVA de 10 % sur la location meublée de 30 nuits ou moins (décret 29/2026) | Dans un décret en vigueur, effet au 1er décembre 2026, à valider le 12 novembre | Si vous louez aux vacanciers, la location n'est plus exonérée de TVA, même si vous êtes non-résident. |
| Barème progressif du revenu imputé (décret 29/2026) | Effet au 1er janvier 2027, à valider le 12 novembre | Peut alourdir l'impôt annuel sur une résidence secondaire non louée. |
| Majoration d'IBI de 50 % à 150 % sur les logements touristiques en zone tendue (décret 29/2026) | Possible, mais seulement si la mairie l'adopte par ordonnance | Jusqu'à 50 % pour un seul logement touristique, 100 % de deux à trois, 150 % à partir de quatre. |
| Nouveaux coefficients maximums de la plusvalía municipale (décret 29/2026) | Effet au 1er décembre 2026, à valider le 12 novembre | Payée par le vendeur. Elle vous concernera à la revente ou pour vos héritiers. |
| Prolongation des baux d'habitation (décret 28/2026) | Entrée en vigueur le 15 novembre seulement s'il est validé | Concerne les bailleurs en location longue durée, pas l'achat lui-même. |
| Programmes des partis | Promesses de campagne | Rien ne s'applique tant qu'une loi n'est pas votée par le futur Parlement. |
Le vote du 12 novembre est serré. D'après les décomptes publiés par Moncloa.com et Maldita.es, le gouvernement et ses partenaires réuniraient 35 voix sur 69 pour le décret 29/2026, qui porte les mesures fiscales. Le PNV a annoncé qu'il voterait contre le décret 28/2026 sur les baux. Rien n'est joué tant que le vote n'a pas eu lieu : nous mettrons cet article à jour dès le résultat.
TVA sur la location touristique : ce qui change au 1er décembre
Si le décret 29/2026 est validé, la location d'un logement meublé pour 30 nuits ou moins au même locataire passe au taux de 10 % de TVA à partir du 1er décembre 2026. Jusqu'ici, ce type de location était exonéré tant que le propriétaire ne fournissait pas de services hôteliers. L'exception concerne le logement qui est la résidence habituelle du bailleur, ce qui exclut en pratique une résidence secondaire.
Pour un propriétaire non résident qui loue sur Airbnb ou Booking, cela veut dire de nouvelles démarches : inscription au registre des entrepreneurs (modelo 036), facture pour chaque séjour, et déclaration trimestrielle de TVA (modelo 303), la première au plus tard le 30 janvier 2027 pour les séjours de décembre. Les Canaries, Ceuta et Melilla ne sont pas concernées, car la TVA espagnole ne s'y applique pas.
Attention si vous achetez pour louer aux vacanciers : la TVA s'ajoute aux règles déjà strictes des licences et du numéro d'enregistrement national. Avant de fixer votre budget, vérifiez la licence touristique en Espagne et refaites votre calcul de rentabilité avec les deux scénarios, décret validé ou non. Selon que vous répercutez la TVA dans vos prix ou non, c'est votre clientèle ou votre marge qui l'absorbe.
Impôt des non-résidents : ce qui peut changer en 2027
Aujourd'hui, un propriétaire non résident qui ne loue pas son bien paie chaque année l'impôt des non-résidents (IRNR) sur un revenu fictif, dit imputé. Il est égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale selon la commune, puis taxé à 19 % pour un résident de l'UE et 24 % pour un résident suisse.
Le décret 29/2026 remplace ces taux fixes, à partir du 1er janvier 2027, par un barème progressif appliqué à la somme des valeurs cadastrales de vos biens concernés :
| Somme des valeurs cadastrales | Taux sur la tranche | Revenu imputé cumulé en fin de tranche |
|---|---|---|
| Jusqu'à 100 000 € | 1,1 % | 1 100 € |
| De 100 000 à 500 000 € | 1,5 % | 7 100 € |
| De 500 000 à 1 000 000 € | 2 % | 17 100 € |
| Au-delà de 1 000 000 € | 3 % |
Un exemple concret. Pour un appartement dont la valeur cadastrale est de 150 000 €, le revenu imputé passerait de 1 650 € (à 1,1 %) à 1 850 €. Pour un résident français ou belge taxé à 19 %, l'impôt annuel passerait d'environ 314 € à 352 €. Bon à savoir : la valeur cadastrale est en général bien inférieure au prix de marché, et elle figure sur votre avis de taxe foncière (IBI).
Une nuance importante : le texte modifie l'impôt sur le revenu des résidents (IRPF). L'IRNR calcule ce revenu imputé en renvoyant aux règles de l'IRPF, donc le barème devrait aussi toucher les non-résidents, mais l'Agencia Tributaria n'a pas encore publié de consigne sur ce point. Et si le décret n'est pas validé le 12 novembre, les anciennes règles s'appliquent.
Que proposent les partis sur le logement ?
Au 26 octobre, seul le PP avait publié son programme logement pour le 29 novembre. Pour les autres partis, on connaît leurs votes, leurs plans et leurs déclarations récentes. Voici ces positions, par ordre alphabétique et sans jugement de notre part :
| Parti | Positions ou propositions connues sur le logement |
|---|---|
| Junts | Incitations fiscales plutôt qu'obligations pour les propriétaires. TVA de 5 % sur les logements neufs achetés comme résidence habituelle, jusqu'à 120 m². |
| PNV | Protection des ménages vulnérables sans prolongation obligatoire des baux. Favorable à la TVA de 10 % sur la location touristique. |
| Podemos | Loyer plafonné à 30 % des revenus du ménage, baux plus longs, interdiction d'acheter un logement qui n'est pas destiné à y habiter. |
| PP | Programme publié (« Por lo importante: vivienda ») : objectif d'un million de logements, TVA et ITP à 4 % pour le premier logement des jeunes, paiement étalé sur 15 à 20 ans, abrogation de la loi logement, des zones tendues et de l'indice des loyers. |
| PSOE | Plan national du logement 2026 à 2030 doté de 7 milliards d'euros, organisme public de construction Casa 47, maintien des décrets sur les loyers, prêts publics sans intérêts pour le premier achat. |
| Sumar | Renouvellement automatique des baux, interdiction d'achat de logements par les fonds et les entreprises, suppression du régime des SOCIMI. |
| Vox | Abrogation de la loi logement, TVA à zéro sur le premier achat, suppression des droits de succession et de l'impôt sur la fortune, priorité nationale pour l'accès aux logements publics. |
Deux repères pour lire ce tableau. D'abord, les baisses de TVA ou d'ITP proposées visent la résidence principale, souvent celle des jeunes ou des primo-accédants. Une résidence secondaire achetée depuis la France, la Belgique ou la Suisse n'entre en général pas dans ces cases. Ensuite, l'idée de taxer davantage les acheteurs étrangers existe des deux côtés de l'hémicycle : le PSOE a proposé en janvier 2025 une taxe pouvant atteindre 100 % de la valeur pour les acheteurs non résidents hors UE, et Vox a déposé en novembre 2025 une proposition non contraignante pour alourdir la fiscalité des acheteurs étrangers. Aucune des deux n'a été adoptée, et les textes en cours de discussion tombent avec la dissolution des Cortes.
Seule piste concrète de limitation liée à la résidence : les Canaries. Le 15 octobre 2026, le gouvernement canarien a transmis à Madrid un projet qui réserverait l'achat aux personnes inscrites au padrón depuis 10 ans (15 ans en cas d'interruption), Espagnols comme étrangers, avec deux logements maximum par personne. Il n'est pas en vigueur, dépend du futur gouvernement et pose une question de compatibilité avec le droit européen.
Ce qui ne change pas avec l'élection
La bonne nouvelle, c'est que le gros de vos frais d'achat ne dépend pas du résultat du 29 novembre.
- L'ITP, la taxe sur l'achat d'un logement ancien, est fixé par chaque région. Il est de 7 % en Andalousie, avec une baisse de l'ITP andalou prévue à 6,75 % en 2027, et de 9 % dans la Communauté valencienne depuis le 1er juin 2026. Le détail est dans notre guide de l'ITP en Espagne par région.
- La TVA du neuf reste à 10 %, plus l'AJD régional. Aucune baisse ne peut s'appliquer sans une loi votée par le futur Parlement.
- Le taux applicable est celui du jour de l'acte chez le notaire (escritura), pas celui du contrato de arras.
- Le crédit dépend de l'Euribor et des banques, pas du calendrier électoral. L'Euribor 12 mois a atteint en moyenne 3,24 % en octobre 2026. Notre guide du crédit immobilier pour non-résident fait le point.
- La loi logement de 2023, ses zones tendues et ses règles pour les bailleurs restent en place tant qu'aucune majorité ne la modifie. Voir notre article sur la nouvelle loi logement pour les propriétaires.
Faut-il attendre le résultat des élections pour acheter ?
Pour la plupart des acheteurs que nous accompagnons, non. Un nouveau gouvernement ne sera pas en place avant fin décembre au plus tôt, et ses éventuelles réformes viendront bien après. Attendre, c'est surtout prendre le risque de laisser passer le bon bien, sans aucune garantie de payer moins.
Deux situations méritent quand même de regarder le calendrier de près :
- Vous achetez pour louer en touristique. Le vote du 12 novembre décide de la TVA au 1er décembre. Attendez ce résultat avant de fixer votre prix d'achat maximum, et faites vérifier la licence du bien.
- Vous visez un bien neuf qui deviendra votre résidence principale en Espagne. Plusieurs partis promettent une TVA réduite sur le premier logement, mais sous conditions (âge, première acquisition) et pas avant 2027. C'est un point à garder en tête pour la date de livraison, pas une raison de bloquer un projet.
Pour une résidence secondaire en Espagne classique, le seul changement à anticiper est le calcul du revenu imputé en 2027, si le décret tient. Tant que la valeur cadastrale cumulée de vos biens reste sous 100 000 €, le taux reste de 1,1 %. Et pour préparer le reste du parcours, notre guide pour acheter en Espagne reprend toutes les étapes.
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Comment nous le savons : nos experts et l'équipe juridique suivent ces textes parce qu'ils s'appliquent directement aux dossiers que nous accompagnons jusqu'à la signature chez le notaire. Ce point a été fait le 2 novembre 2026 à partir du Real Decreto-ley 29/2026 (BOE du 7 octobre 2026), de la note de l'Agencia Tributaria sur ce décret, du calendrier électoral publié par Euronews (6 octobre 2026), des articles de Maldita.es, Moncloa.com et Expansión sur le vote du 12 novembre, et des relevés de positions de Brains Real Estate News. Nous mettrons l'article à jour après le vote de la Diputación Permanente et après le 29 novembre.
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FAQ : élections et achat immobilier en Espagne
Quand ont lieu les élections générales en Espagne ?
Le dimanche 29 novembre 2026. La campagne officielle se déroule du 13 au 27 novembre, et le nouveau Congrès se réunit le 23 décembre. Ces élections ont été avancées après le rejet de deux décrets sur le logement par le Congrès le 2 octobre 2026.
Les élections changent-elles les frais d'achat d'un logement ?
Pas tout de suite. L'ITP est fixé par chaque région, et la TVA du neuf reste à 10 % tant qu'une nouvelle loi n'est pas votée. Le taux appliqué est celui en vigueur le jour de l'acte notarié.
La TVA sur la location touristique va-t-elle changer en Espagne ?
Si le décret-loi 29/2026 est validé par la Diputación Permanente le 12 novembre 2026, la location meublée de 30 nuits ou moins au même locataire sera soumise à une TVA de 10 % à partir du 1er décembre 2026, sauf pour la résidence habituelle du bailleur. Sinon, l'exonération actuelle reste en place.
L'impôt des non-résidents va-t-il augmenter en 2027 ?
Peut-être. Le décret-loi 29/2026 remplace, à partir de 2027, le taux fixe du revenu imputé (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) par un barème de 1,1 % à 3 % selon la somme des valeurs cadastrales. Sous 100 000 € de valeur cadastrale cumulée, rien ne change. La mesure dépend de la validation du décret.
Un étranger pourra-t-il toujours acheter en Espagne après les élections ?
Oui. Aucune loi en vigueur n'interdit l'achat aux étrangers. La taxe de 100 % proposée en 2025 pour les acheteurs non résidents hors UE n'a pas été adoptée. Seules les Canaries ont transmis à Madrid un projet de limite fondée sur 10 ans de résidence, qui n'est pas en vigueur.
Faut-il attendre le résultat du 29 novembre pour signer ?
Pour une résidence secondaire, en général non : les promesses des partis ne s'appliqueraient pas avant 2027. Si vous achetez pour faire de la location touristique, attendez en revanche le vote du 12 novembre sur le décret 29/2026, car la TVA de 10 % change le calcul de rentabilité.
