Propriétaire en Espagne : Nouvelle loi logement

La nouvelle loi sur le logement en Espagne introduit le concept de « zones tendues » emprunté à la France. Ces zones sont identifiées comme ayant une forte demande de logements. Ce qui entraîne des loyers et des prix immobiliers élevés. L’objectif principal de la loi est de réguler les loyers dans ces zones, elle vise également à promouvoir la construction de logements sociaux et abordables. Cela permettra d’éviter les hausses excessives et protéger les locataires.
Les critères pour déterminer les zones tendues sont les suivants :

• Une région est considérée comme tendue si le coût moyen du loyer ou de l’emprunt, combiné aux charges, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages de la région.
• De plus, si le coût d’achat ou de location des logements a augmenté de plus de 3 % par rapport à l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) au cours des cinq dernières années, la région est également classée comme tendue.

Dans ces zones, les règles concernant les loyers sont strictes, limitant généralement les augmentations par rapport au contrat précédent, sauf dans des cas exceptionnels. À partir de 2025, les loyers seront indexés sur un nouvel Indice de Référence des Loyers (IRL) développé par l‘Institut National des Statistiques Espagnol (INE).

L’encadrement des loyers dans les zones tendues est l’une des dispositions les plus discutées de la nouvelle loi sur le logement. Concrètement, cela signifie que les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers de manière arbitraire dans ces zones. Les principaux points à retenir sont les suivants :

• Le loyer ne peut généralement pas augmenter par rapport au dernier contrat en vigueur, sauf dans des cas exceptionnels.
• À partir de 2025, le loyer devra s’ajuster au nouvel Indice de Référence des Loyers, qui sera plus bas et plus stable que l’inflation.
• Une augmentation exceptionnelle de 10 % du loyer est possible dans certains cas, comme des travaux de rénovation importants, des améliorations énergétiques significatives, une meilleure accessibilité, ou si le contrat de location dépasse 10 ans.

Ces mesures visent à garantir une certaine stabilité et prévisibilité pour les locataires dans les zones où la demande de logements est la plus forte.

La nouvelle loi espagnole sur le logement modifie la durée des contrats de location. Les contrats pour les particuliers restent à 5 ans, tandis que les entreprises signent des contrats de 7 ans. La loi introduite également des règles de prorogation obligatoire :

• Le propriétaire est tenu de proroger le contrat pour une période de 3 ans, sauf dans certains cas spécifiques.
• Le locataire peut mettre fin au contrat chaque année en donnant un préavis d’1 mois.
• Si le propriétaire ne souhaite pas prolonger le contrat, il doit prévenir le locataire 4 mois à l’avance.
• Le locataire a également le droit de mettre fin à la prorogation du contrat en donnant un préavis de 2 mois.

Ces dispositions visent à favoriser l’allongement des contrats de location et à offrir davantage de stabilité aux locataires.

Un aspect important de la nouvelle loi sur le logement est la protection accrue des locataires considérés comme « vulnérables ». Ces locataires, confrontés à des difficultés économiques ou sociales, bénéficieront de mesures spéciales pour les aider à maintenir leur logement. Cependant, il est essentiel de noter que la vulnérabilité doit être prouvée et certifiée par les services sociaux, municipaux ou régionaux.
Les principales dispositions liées à la protection des locataires vulnérables sont les suivantes :

• En cas de vulnérabilité avérée, les grands propriétaires seront obligés de prolonger le contrat d’un an supplémentaire, et jusqu’à 3 ans si le logement se trouve dans une zone tendue.
• Les locataires vulnérables auront accès à la médiation et à des solutions de logement alternatif proposées par la communauté autonome dans laquelle ils vivent.
• La limite de 2 % pour les augmentations annuelles des loyers ne s’applique pas aux logements sociaux.

Ces mesures visent à éviter les expulsions de locataires en situation de précarité.

Cette nouvelle loi sur le logement en Espagne prévoit également des avantages fiscaux pour encourager les propriétaires à réduire les loyers ou à améliorer la qualité de leurs logements. Ces avantages fiscaux s’appliquent à la fois aux résidents espagnols et aux non-résidents. Voici un aperçu des principales mesures fiscales :

• Les propriétaires qui réduisent le loyer de leur bien dans les zones tendues peuvent bénéficier d’une réduction de 90 % des revenus issus de la location (Ils bénéficieront d’une réduction de 90 % sur les impôts qu’ils devront payer sur les revenus de location). À condition que le loyer soit réduit de 5 % par rapport au loyer précédent.
• Une réduction de 70 % sera accordée aux propriétaires louant leur logement à des jeunes de 18 à 35 ans pour la première fois ou le destinant à la location sociale ou à une ONG.
• Une réduction de 60 % sera appliquée si le logement a fait l’objet de travaux de rénovation au cours des 2 dernières années.
• Une réduction de 50 % sera accordée pour la location à une ONG dans le cadre d’un accord de location solidaire.

Ces incitations fiscales visent à encourager les propriétaires à contribuer à la résolution des problèmes de logement en Espagne.

La nouvelle loi sur le logement prévoit également des mesures pour encourager la mise sur le marché des logements vacants. Les propriétaires de logements vacants situés dans des zones tendues seront soumis à une taxe annuelle. Elle est équivalente à 10 % de la valeur cadastrale de la propriété, à partir de 2024. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à louer ou à vendre leurs logements plutôt que de les laisser inoccupés.
Cependant, il est important de noter que certaines exceptions s’appliquent. Notamment pour les propriétaires de logements vacants à faible revenu ou en situation de vulnérabilité.

La nouvelle loi stipule que les frais de gestion immobilière seront à la charge du bailleur, et non du locataire, dans le but de protéger ce dernier. Cela signifie que les agences immobilières ne pourront plus facturer de frais de location aux locataires. Cependant, cette mesure est perçue comme une nouvelle sanction pour les propriétaires. En effet, les agences devront convaincre les bailleurs de compenser la perte des honoraires. Autrefois, elle était facturée au locataire pour leur confier leur logement.

Un aspect majeur que la nouvelle loi sur le logement en Espagne ne traite pas directement est le phénomène des « Okupas ». Cela désigne les logements occupés illégalement. On estime à environ 100 000 le nombre de logements occupés illégalement en Espagne. Cette situation reste problématique malgré la réforme. Le fait que la loi n’aborde pas ce problème renforce encore le sentiment d’injustice des propriétaires. Ils ont le sentiment de se retrouver impuissants face à cette situation.

La nouvelle loi sur le logement en Espagne est en vigueur depuis le 30 juin 2023. Celle-ci vise à résoudre plusieurs problèmes liés au logement dans le pays. L’impact à long terme de cette nouvelle loi sur le marché immobilier en Espagne reste à voir. Elle vise à équilibrer les droits et les responsabilités des propriétaires et des locataires.
Toutefois, il est recommandé à ceux qui prévoient d’acheter un bien immobilier en Espagne de consulter un professionnel. Avec un chasseur immobilier, vous obtiendrez un accompagnement et des conseils spécifiques en fonction de cette nouvelle législation.