Les taxes lors d’un achat immobilier en Espagne en 2025

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet séduisant, mais il ne faut pas négliger les frais et taxes liés à l’acquisition. Ces coûts, parfois mal anticipés, peuvent représenter jusqu’à 15 % du prix d’achat.

Pourquoi anticiper les coûts fiscaux ?

En anticipant les frais fiscaux et annexes, vous évitez les mauvaises surprises et préparez un budget réaliste. Cela permet aussi de comparer plus efficacement les opportunités régionales.

Ancien ou neuf : des taxes très différentes

Les taxes varient selon le type de bien :

• Dans l’ancien, l’ITP (entre 6 % et 13 %) s’applique,
• Dans le neuf, il faut compter 10 % de TVA + l’AJD (jusqu’à 2 %).

Bien identifier le régime applicable dès le départ est indispensable pour calculer les frais réels.

Une fiscalité régionale à bien comprendre

Les taux varient fortement d’une région à l’autre, car la fiscalité est décentralisée. Par exemple, Madrid est plus avantageuse que les Baléares ou Valence. Pour cette raison, un accompagnement local est souvent utile pour optimiser votre achat.

En Espagne, les frais immobiliers ne se limitent pas au prix du bien. Il faut y ajouter plusieurs taxes et coûts annexes, qui varient selon le type de bien, la région, et le moment de l’achat.

Taxes ponctuelles et récurrentes : bien distinguer

Certaines taxes sont payées une seule fois, lors de l’acquisition :

• ITP (ancien) ou TVA + AJD (neuf),
• Frais de notaire,
• Frais d’enregistrement,
• Frais juridiques ou d’agence.

D’autres sont récurrentes et s’appliquent chaque année ou au moment de la revente :

• IBI (équivalent local de la taxe foncière),
• Plus-value municipale (lors de la vente),
• Éventuellement, impôt de non-résident ou revenus locatifs.

Il est donc important de différencier les charges immédiates des charges continues, surtout si vous achetez pour louer ou vivre à l’année.

Qui fixe les taux ? Un système fiscal à plusieurs niveaux

La fiscalité espagnole est décentralisée. Cela signifie que :

• L’État central fixe les grandes lignes (TVA, cadre fiscal général),
• Les communautés autonomes fixent les taux de l’ITP, de l’AJD et peuvent accorder des réductions,
• Les mairies appliquent l’IBI et la Plus-Value Municipale (IIVTNU), avec leurs propres barèmes.
  

Pourquoi le lieu d’achat change tout

Acheter à Madrid, Valence, Séville ou Palma n’a pas du tout les mêmes implications fiscales. Par exemple :

• Madrid applique un ITP réduit à 6 %,
• Valence impose l’AJD à 2 %, soit le taux le plus élevé du pays,
• Le Pays basque exonère totalement cette même taxe.

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien en Espagne, l’ITP est la taxe principale à régler. Elle remplace la TVA applicable dans le neuf et représente souvent la plus grosse charge fiscale lors de l’achat.

À qui s’applique l’ITP ?

L’ITP s’applique à toute personne qui achète un bien de seconde main (revente entre particuliers ou via agence). Elle concerne aussi bien les résidents que les non-résidents. Le paiement de cette taxe est à la charge de l’acheteur, jamais du vendeur.

Des taux qui varient fortement selon la région

L’ITP est une taxe régionale : chaque communauté autonome fixe ses propres taux, souvent avec des tranches progressives selon la valeur du bien. En 2025, les taux standards vont de 4 % à 13 %.

Voici un aperçu rapide des taux standards appliqués par région :

Réforme fiscale 2025 : baisse annoncée du taux ITP en Communauté valencienne

Dans le cadre d’une réforme fiscale annoncée en avril 2025, la Communauté valencienne s’apprête à revoir à la baisse son impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Selon les déclarations du président de la Generalitat, Carlos Mazón, le taux standard de l’ITP applicable aux achats immobiliers passerait de 10 % à 9 % dès l’adoption des budgets régionaux 2025. Cette réforme fiscale de l’achat immobilier dans la Communauté valencienne vise à harmoniser la pression fiscale avec celle d’autres régions plus attractives fiscalement comme Madrid (6 %) ou l’Andalousie (7 %). Cette mesure – qualifiée de première baisse linéaire de l’ITP pour tous les contribuables de la région – s’ajoutera aux réductions existantes pour les jeunes acquéreurs, familles nombreuses ou personnes vulnérables. Si elle entre en vigueur, cette réforme pourrait sensiblement alléger le coût d’achat immobilier à Valence, Alicante ou Castellón dès la fin de l’année 2025.

Cas particuliers : réductions possibles

Certaines régions prévoient des taux réduits dans des cas spécifiques :

• Primo-accédants (jeunes acheteurs),
• Familles nombreuses,
• Achats de résidence principale,
• Personnes handicapées ou en situation vulnérable.

Ces réductions sont soumises à des critères stricts (âge, revenu, type de bien…) et nécessitent souvent une demande explicite. Elles peuvent permettre de réduire le taux d’ITP à 3 % ou 5 % dans certaines zones.

Déclaration, délais et valeur fiscale

L’ITP doit être déclaré via le modèle 600 (Modelo 600), un formulaire fiscal à remplir dans un délai de 30 jours ouvrables après la signature de l’acte de vente. Le paiement s’effectue auprès de l’administration fiscale régionale.

Attention : le montant à payer est calculé sur la valeur la plus élevée entre :

• le prix d’achat inscrit dans l’acte,
• la valeur fiscale de référence (valor de referencia) fixée par l’administration.
  

Si vous achetez un bien immobilier neuf en Espagne, vous ne payez pas l’ITP. À la place, deux taxes spécifiques s’appliquent : la TVA (IVA) et l’AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Ensemble, elles représentent jusqu’à 12 % du prix d’achat.

TVA à 10 %, sauf aux Canaries

La TVA (IVA) sur l’immobilier neuf est fixée à 10 % sur tout le territoire espagnol, sauf aux Îles Canaries, où elle est remplacée par l’IGIC à 7 %.
Elle s’applique uniquement si le bien est vendu par un promoteur, un constructeur ou un professionnel de l’immobilier.

AJD : une taxe souvent négligée, mais importante

L’AJD est une taxe sur les actes notariés (comme l’acte de vente). Elle s’ajoute à la TVA et varie fortement d’une région à l’autre.

Exonérations et cas spécifiques

Certaines régions prévoient des réductions ou exonérations de l’AJD dans les cas suivants :

• Achat de résidence principale,
• Familles nombreuses ou jeunes acheteurs,
• Logements sociaux ou à haute performance énergétique.

Le calcul de l’AJD se base sur le montant de l’acte notarié (généralement le prix du bien), et la déclaration se fait en même temps que le paiement de la TVA.

Une fois propriétaire en Espagne, vous devrez assumer des frais annuels. Le principal est l’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI), équivalent de la taxe foncière française. Il s’agit d’un impôt local, obligatoire et récurrent, à ne pas négliger dans votre budget de propriétaire.

L’IBI, c’est quoi exactement ?

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un impôt payé chaque année par tous les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non. Il concerne :

• les résidences principales ou secondaires,
• les biens en location,
• et même les terrains non bâtis.

Le montant à payer dépend de la valeur cadastrale du bien (valor catastral), déterminée par la mairie. Cette valeur, souvent inférieure au prix du marché, tient compte de la localisation, de la surface, des équipements, etc.

Le taux d’imposition appliqué varie selon la municipalité. En 2025, il se situe généralement entre 0,4 % et 1,1 %.

Paiement, calendrier et obligations si vous n’êtes pas résident

L’IBI est prélevé une fois par an, souvent à l’automne. La mairie peut envoyer un avis de paiement, mais c’est au propriétaire de s’assurer du règlement.

Au-delà des taxes d’acquisition et de l’impôt foncier, d’autres charges fiscales peuvent s’appliquer selon votre situation personnelle ou vos projets à long terme. Ces taxes ne sont pas systématiques à l’achat, mais il est important de les anticiper dès le départ.

La Plus-Value Municipale (IIVTNU) : au moment de la revente

La Plus-Value Municipale — ou IIVTNU — est un impôt local dû uniquement par le vendeur lors de la revente d’un bien. Il concerne la valeur du terrain (pas du bâti) et est calculé sur la base de l’augmentation de la valeur cadastrale entre l’achat et la vente.

Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul existent :

• un forfait basé sur la durée de détention,
  
• ou un calcul réel basé sur la plus-value effective.

Le vendeur peut choisir la méthode la plus avantageuse.

L’Impôt sur le Patrimoine : pour les patrimoines élevés

L’Impôt sur le Patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) concerne uniquement les personnes détenant un patrimoine net élevé en Espagne. Il est progressif et varie selon la région.
Le seuil d’imposition se situe autour de 700 000 € à 1 000 000 € de patrimoine net, hors résidence principale (dans certaines régions).

Même en tant que non-résident, vous êtes concerné si vous possédez un ou plusieurs biens en Espagne dont la valeur dépasse ce seuil. Il est donc essentiel d’évaluer l’impact fiscal avant un investissement important.

Droits de succession et donation : si transmission du bien

En cas de donation ou d’héritage d’un bien immobilier situé en Espagne, les bénéficiaires doivent s’acquitter des droits de succession ou de donation.
Ces droits sont fixés par les communautés autonomes et peuvent fortement varier d’une région à l’autre. Certaines offrent des exonérations quasi totales entre parents proches, d’autres appliquent des taux élevés.

En plus des taxes (ITP, TVA, AJD, IBI…), tout achat immobilier en Espagne implique plusieurs frais annexes incontournables. Ces coûts s’ajoutent au prix d’achat, et doivent être anticipés pour éviter les mauvaises surprises.

Frais de notaire : obligatoires mais encadrés

La rédaction de l’acte authentique chez le notaire est une étape obligatoire. En Espagne, les honoraires sont réglementés, et varient généralement entre 0,5 % et 1 % du prix d’achat.

À la différence de la France, le notaire espagnol n’a pas de rôle de conseil. Il se limite à :

• vérifier l’identité des parties,
• certifier l’acte de vente,
• enregistrer la transaction.

C’est pourquoi il est indispensable de se faire accompagner d’un avocat.

Frais d’inscription au Registre de la Propriété

Après la signature chez le notaire, le bien doit être inscrit au Registre de la Propriété. Cette formalité sécurise juridiquement l’achat en prouvant que vous êtes bien le nouveau propriétaire.

Honoraires juridiques : un accompagnement indispensable

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol est fortement conseillé, surtout pour les acheteurs étrangers.

Ses missions :

• Vérifier la situation légale du bien (charges, dettes, permis…),
• Gérer les déclarations fiscales (ITP, AJD, TVA…),
• Contrôler le contrat de réservation, le compromis de vente et l’acte notarié,
• Représenter l’acheteur devant le notaire.
  

Frais d’agence immobilière : parfois à prévoir

En Espagne, les frais d’agence sont souvent à la charge du vendeur. Mais selon les régions, le type de bien ou l’agence choisie (intermédiation ou chasseur immobilier), des frais peuvent s’appliquer à l’acheteur.

Montant moyen : entre 3 % et 6 %, parfois inclus dans le prix affiché.

Acheter un bien immobilier en Espagne, c’est bien plus que choisir une belle maison sous le soleil. Pour réussir son projet, il est essentiel de prévoir tous les frais dès le départ — y compris ceux auxquels on ne pense pas toujours.

Résidence fiscale : attention à la règle des 183 jours

Si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, vous serez considéré comme résident fiscal. Cela implique :

• Une imposition sur vos revenus mondiaux.
• Des obligations déclaratives spécifiques.
• Et potentiellement, l’impôt sur le patrimoine.

Simuler tous les frais avant de s’engager

Entre taxes (ITP, TVA, AJD), frais de notaire, d’enregistrement, d’avocat ou d’agence, les coûts peuvent vite grimper. Une simulation complète permet de :

• valider la faisabilité de l’achat,
• adapter votre budget à la réalité locale,
• et éviter les mauvaises surprises lors du compromis.
  

Regrouper vos interlocuteurs pour gagner en efficacité

Travailler avec un chasseur immobilier disposant d’un réseau intégré (notaire, avocat, banque…) facilite grandement les démarches. Cela permet :

• de centraliser les échanges,
• de gagner du temps,
• et de bénéficier d’un accompagnement cohérent à chaque étape.

Cette approche est particulièrement utile si vous achetez à distance ou sans parler espagnol.

Anticiper les taxes et obligations post-achat

Une fois installé, vous devrez payer l’IBI chaque année, et éventuellement l’impôt sur les non-résidents, ou l’impôt sur le patrimoine. Certaines démarches sont à renouveler chaque année.

Réussir un achat immobilier en Espagne, c’est aussi savoir s’entourer des bons outils et des bons professionnels. Voici une sélection de ressources pratiques pour gagner du temps, sécuriser votre achat et mieux maîtriser vos coûts.

Un accompagnement fiscal et juridique sur mesure

Besoin d’aide pour naviguer entre TVA, ITP, AJD, IBI ou encore Plus-Value ? Notre service personnalisé vous guide à chaque étape, avec :

• un conseiller fiscal francophone,
• un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol,
• une assistance complète jusqu’à la signature.

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Ce guide vous donne une vue d’ensemble des principales taxes immobilières à l’achat. Pour affiner votre budget et mieux anticiper vos obligations en tant que propriétaire, nous vous recommandons de consulter également nos contenus complémentaires :

🔗 Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en Espagne ? TVA, ITP et frais annexes
🔗 L’IBI en Espagne : comprendre et gérer la taxe foncière
🔗 L’impôt des non-résidents (IRNR) : êtes-vous concerné et combien devrez-vous payer ?

Ces articles détaillent respectivement :

• les frais initiaux concrets (notaire, enregistrement, avocat),

• la taxe foncière annuelle, souvent négligée mais obligatoire,

• et l’imposition annuelle sur les revenus théoriques ou réels perçus par les non-résidents, un impôt trop souvent oublié lors de l’achat.

Découvrez les étapes clés d’un achat immobilier en Espagne

Vous débutez votre projet ? Commencez par comprendre l’ensemble du processus — de la recherche à la signature de l’acte.
🔗 Lire : Les étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne

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