
Acheter en Espagne en 2025: Les 9 étapes indispensables
Mis à jour le: 1 février 2025
Temps de lecture: 28,3 min
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Acheter un bien en Espagne est une opportunité attractive grâce à des prix compétitifs, un climat agréable et une fiscalité avantageuse. Cependant, il est essentiel de bien se préparer pour éviter les pièges administratifs et juridiques.
La première étape consiste à obtenir un NIE, indispensable pour toute transaction. Il faut ensuite établir un budget réaliste, en prenant en compte le prix du bien, les frais annexes (10 % à 15 % du prix d’achat), et les taxes locales (ITP, TVA, IBI). Pour le financement, les banques espagnoles accordent jusqu’à 70 % du prix aux non-résidents.
Avant d’acheter, il est crucial de vérifier la situation juridique du bien : titres de propriété, dettes éventuelles, conformité urbanistique. La señal (5 à 10 % du prix) permet de réserver le bien, suivie du contrat d’arras, qui sécurise la transaction. La signature de l’Escritura chez le notaire finalise l’achat, mais ne remplace pas les vérifications préalables.
Faire appel à des professionnels locaux (avocat, chasseur immobilier) est fortement recommandé pour sécuriser l’investissement et faciliter les démarches. Une bonne anticipation permet d’éviter les mauvaises surprises et de concrétiser son projet en toute sérénité. 🚀
Pourquoi acheter en Espagne ? Un marché attractif et prometteur
Acheter en Espagne est un projet qui séduit chaque année des milliers d’expatriés et d’investisseurs. Avec ses prix immobiliers compétitifs, ses paysages variés et sa qualité de vie exceptionnelle, l’Espagne attire des acheteurs venus du monde entier. En 2024, le marché immobilier a enregistré près de 780 000 transactions, soit une hausse de 3,6 % par rapport à 2023. Parmi elles, 15,2 % des acquisitions ont été réalisées par des étrangers, dont une majorité de Français, Suisses et Belges (13,8 %). Ces chiffres confirment l’attrait constant pour ce pays où l’on trouve aussi bien des villas en bord de mer, des maisons de campagne que des appartements modernes en centre-ville.
Les atouts de l’Espagne pour un achat immobilier
- Une offre diversifiée pour tous les projets
Que vous cherchiez une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif, l’Espagne propose une large gamme de biens immobiliers adaptés à tous les besoins. Ses prix compétitifs comparés à d’autres marchés européens renforcent son attrait pour les expatriés et investisseurs. - Une qualité de vie exceptionnelle
Avec son climat méditerranéen, sa richesse culturelle et ses infrastructures modernes, l’Espagne attire autant les familles que les retraités. Des régions comme la Costa Blanca, la Costa del Sol, ou encore Madrid et Barcelone offrent un cadre de vie idyllique et une accessibilité idéale pour les expatriés et les voyageurs.
Acheter en Espagne : une préparation essentielle
Investir dans l’immobilier espagnol est un projet qui nécessite une préparation rigoureuse. Chaque région possède ses propres spécificités en matière de réglementation, de fiscalité et de dynamiques du marché. Des étapes incontournables, comme l’obtention du NIE, la compréhension des taxes (ITP, IVA), ou encore la planification des frais annexes, doivent être anticipées avec soin. Une bonne préparation est essentielle pour éviter les pièges juridiques ou financiers.
Votre guide des 9 étapes clés pour acheter en Espagne
Dans cet article, nous vous expliquerons les étapes essentielles pour acheter en Espagne, de la préparation de votre budget à la signature de l’Escritura. Suivez nos conseils pour concrétiser votre rêve d’acquérir une propriété sous le soleil espagnol.

1. Obtenir votre Numéro d’Identification d’Étranger (NIE) : une étape clé pour acheter en Espagne
Le NIE : votre sésame pour toute transaction en Espagne
L’obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) est une obligation légale pour tout achat immobilier en Espagne. Ce numéro unique sert d’identifiant fiscal indispensable pour :
- Finaliser l’achat d’une propriété.
- Ouvrir un compte bancaire espagnol.
- S’acquitter des taxes et impôts liés à la transaction.
- Souscrire à des services publics tels que l’électricité, l’eau ou Internet.
Sans ce précieux sésame, il est impossible de conclure un achat immobilier ou d’honorer vos obligations administratives une fois propriétaire.
Attention : recourir au NIF peut engendrer des complications administratives et des retards à long terme. Il est donc préférable d’obtenir son NIE avant de s’engager dans une transaction.
Simplifiez vos démarches grâce à des professionnels
Naviguer entre ces options peut s’avérer complexe, en particulier pour les non-résidents. Collaborer avec des experts, comme des chasseurs immobiliers ou des agents spécialisés, vous permettra de :
- Gérer les démarches administratives pour obtenir rapidement votre NIE.
- Éviter les erreurs ou les retards liés à l’utilisation du NIF.
- Assurer une transaction sécurisée et fluide.
En résumé : NIE ou NIF ?
Bien que le NIF puisse faciliter certaines transactions, il est toujours recommandé de prioriser l’obtention du NIE, une démarche essentielle pour sécuriser votre projet immobilier en Espagne et éviter des complications administratives.
Pour découvrir en détail les étapes nécessaires à l’obtention du NIE, consultez notre guide pratique ici.

2. Évaluer votre budget et choisir le bon financement
Établir un budget précis : coûts d’achat et frais annexes
Pour acheter en Espagne, il est indispensable de définir un budget global, incluant :
- Le prix du bien varie selon les régions. Par exemple, des zones comme la Costa del Sol affichent des prix plus élevés.
- Les frais supplémentaires : notaire (0,5 % à 1 %), charges de copropriété, et entretien du bien.
N’oubliez pas de prévoir un fonds pour d’éventuels travaux de rénovation ou frais imprévus.
Les taxes liées à l’achat immobilier
Les taxes peuvent significativement augmenter le coût total :
- ITP (propriétés de seconde main) : entre 6 % et 10 % selon la région.
- IVA (nouvelles constructions) : fixée à 10 % du prix de vente.
- Frais d’enregistrement : environ 1 % à 2 %.
💡 Conseil : Consultez un expert pour anticiper ces coûts selon la localisation du bien.
Choisir le bon financement
Les acheteurs non-résidents ont accès à plusieurs solutions :
- Prêt hypothécaire des banques espagnoles : jusqu’à 70 % du prix pour les non-résidents, avec des taux d’environ 2 % à 4 %.
- Financement dans votre pays d’origine : une option intéressante, mais impliquant des frais pour transférer les fonds.
Analyser les opportunités du marché
Le marché immobilier espagnol est varié :
- Les zones côtières populaires, comme la Costa Blanca, offrent un potentiel de valorisation, mais à des prix plus élevés.
- Les régions moins touristiques proposent des options plus abordables.
Découvrez les meilleures régions où investir en Espagne dans notre guide dédié.
💡 Astuce : Un agent local peut vous aider à identifier les meilleures opportunités.

3. Calculer les frais annexes pour anticiper le coût total de l’achat
Lors d’un achat immobilier en Espagne, il est essentiel d’anticiper les frais annexes, qui peuvent représenter entre 10 % et 15 % du prix d’achat. Ces coûts, souvent méconnus des acheteurs, incluent plusieurs postes incontournables.
Les frais de notaire et leur rôle limité
Les frais de notaire représentent environ 1 % du prix de vente. Leur rôle se limite principalement à :
- L’enregistrement de la transaction auprès du Registro de la Propiedad (registre foncier).
- La validation juridique des actes de vente, en s’assurant que la transaction respecte les réglementations en vigueur.
Cependant, le notaire ne procède pas à des vérifications détaillées sur l’état juridique ou administratif du bien. Par exemple, il ne garantit pas :
- L’absence d’hypothèques ou de charges sur le bien.
- La conformité urbanistique ou cadastrale.
💡 Pour sécuriser l’achat, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé ou à un chasseur immobilier, qui effectueront un audit complet du bien.
Les frais administratifs liés au NIE
L’obtention du NIE, indispensable pour acquérir une propriété en Espagne, entraîne des frais administratifs modestes (environ 10 € à 12 €). Toutefois, en raison de la complexité de la procédure, l’assistance d’un professionnel peut être nécessaire, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
Les frais d’accompagnement professionnel
Collaborer avec un agent immobilier ou un chasseur immobilier spécialisé peut simplifier le processus d’achat et éviter des erreurs coûteuses. Ces professionnels prennent en charge :
- Les vérifications juridiques : droits de propriété, charges existantes, conformité urbanistique.
- La gestion des démarches administratives : NIE, contrats, etc.
- La négociation des prix et des conditions de vente.
Ces frais, bien qu’ils varient entre 3 % et 5 % du prix d’achat, permettent de sécuriser la transaction et de gagner en sérénité.
Pour aller plus loin, découvrez combien coûte un achat sans accompagnement.
Pourquoi anticiper les frais annexes ?
Outre les coûts directs du bien, il est crucial d’inclure dans votre budget :
- Les frais de notaire et d’enregistrement.
- Les taxes d’achat (détaillées dans la prochaine section).
- Les éventuels travaux de rénovation ou frais d’entretien.
Une planification rigoureuse de ces dépenses garantit une acquisition sans mauvaises surprises.

4. Comprendre et planifier les impôts liés à votre achat en Espagne
Les impôts liés à l’achat d’une propriété en Espagne représentent une part significative du budget total. Une compréhension approfondie de ces taxes vous permettra d’anticiper les dépenses et d’éviter les mauvaises surprises. Voici un aperçu des principales taxes à considérer.
Les impôts liés à l’achat d’une propriété en Espagne représentent une part significative du budget total. Une compréhension approfondie de ces taxes vous permettra d’anticiper les dépenses et d’éviter les mauvaises surprises. Voici un aperçu des principales taxes à considérer.
Les taxes à l’achat : IVA et ITP
Selon le type de propriété que vous achetez, les taxes diffèrent :
- Propriétés neuves (IVA) : La Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA) est fixée à 10 % du prix d’achat et s’applique aux biens vendus directement par les promoteurs immobiliers.
- Propriétés existantes (ITP) : L’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) varie entre 6 % et 10 %, en fonction de la région où se situe le bien. Cette taxe est calculée sur la base du prix déclaré dans l’acte de vente.
💡 Astuce : Les acheteurs doivent vérifier les taux appliqués dans la région choisie, car ces pourcentages varient selon les Communautés autonomes.
Les taxes annuelles : IBI et autres frais locaux
Au-delà des taxes liées à l’achat, les propriétaires en Espagne doivent s’acquitter d’impôts locaux, comme :
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : L’équivalent de la taxe foncière, basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Son montant dépend de la taille, de l’emplacement du bien, et peut être plus élevé dans les zones côtières ou urbaines.
- Taxe d’habitation et autres frais municipaux : Ces coûts incluent les services locaux comme l’entretien des infrastructures publiques et varient selon les municipalités.
💡 Bon à savoir : Ces taxes sont généralement dues une fois par an et doivent être intégrées dans votre budget d’entretien de la propriété.
Pourquoi anticiper ces taxes est essentiel ?
Planifier ces dépenses est indispensable pour éviter les imprévus. Faire appel à un chasseur immobilier ou à un conseiller fiscal peut grandement simplifier ce processus. Ces professionnels vous aideront à :
- Estimer précisément les taxes applicables à votre situation.
- Naviguer dans les spécificités fiscales locales, souvent complexes pour les étrangers.
Pour une première estimation du coût total de votre achat en Espagne, nous avons développé un Simulateur de Taxes d’Achat.

Résumé des frais annexes d’un achat immobilier en Espagne
Type de frais | Montant estimé | % du prix d’achat |
---|---|---|
ITP (Taxe de transfert) ou IVA (TVA) | 6 % à 10 % du prix | 6 % à 10 % |
Frais de notaire | 0,5 % à 1 % du prix | 0,5 % à 1 % |
Frais d’enregistrement foncier | 1 % à 2 % du prix | 1 % à 2 % |
Honoraires d’avocat (optionnel mais recommandé) | 1 % à 3 % du prix | 1 % à 3 % |
Frais de gestion hypothécaire (si prêt immobilier) | 1 % du montant emprunté | 1 % |
Frais bancaires (transferts, ouverture de compte) | Variable, généralement 0,5 % du prix | ~0,5 % |
Charges de copropriété (selon bien et région) | 50 € à 200 €/mois | – |
Taxe foncière (IBI) | 0,4 % à 1,3 % de la valeur cadastrale/an | – |
Assurance habitation | 200 € à 800 €/an | – |
🚀 Total estimé des frais annexes | 10 % à 15 % du prix d’achat | 10 % à 15 % |
Montant estimé : 6 % à 10 % du prix
% du prix d’achat : 6 % à 10 %
Montant estimé : 0,5 % à 1 % du prix
% du prix d’achat : 0,5 % à 1 %
Montant estimé : 1 % à 2 % du prix
% du prix d’achat : 1 % à 2 %
Montant estimé : 1 % à 3 % du prix
% du prix d’achat : 1 % à 3 %
Montant estimé : 1 % du montant emprunté
% du prix d’achat : 1 %
Montant estimé : Variable, généralement 0,5 % du prix
% du prix d’achat : ~0,5 %
Montant estimé : 50 € à 200 €/mois
% du prix d’achat : –
Montant estimé : 0,4 % à 1,3 % de la valeur cadastrale/an
% du prix d’achat : –
Montant estimé : 200 € à 800 €/an
% du prix d’achat : –
Montant estimé : 10 % à 15 % du prix d’achat
% du prix d’achat : 10 % à 15 %
Sources :
Idealista,
Registre Foncier Espagnol,
Bulletin Officiel de l’État (BOE)
5. Trouver et sélectionner le bien immobilier parfait pour vos besoins
Lors de la sélection de votre bien immobilier en Espagne, il est crucial de considérer des facteurs variés, allant de vos préférences personnelles aux tendances et réglementations actuelles, comme les évolutions récentes de la licence touristique en Catalogne. Depuis début 2021, la région a renforcé ses critères d’attribution des licences touristiques, impactant les propriétaires désirant louer leurs propriétés pour de courtes durées. Cette réglementation vise à réguler le marché locatif et à maintenir l’équilibre résidentiel dans les zones touristiques.
Trouver le bien immobilier idéal en Espagne repose sur un équilibre entre vos préférences, les opportunités du marché, et les spécificités locales. Voici les étapes clés pour choisir judicieusement.
Prendre en compte les réglementations locales
Chaque région d’Espagne possède des règles spécifiques qui peuvent influencer votre achat :
- Licence touristique en Catalogne : Depuis 2021, les critères pour louer des biens à court terme ont été renforcés, notamment dans les zones touristiques, afin de réguler le marché locatif.
- Restrictions environnementales : Certaines régions imposent des limites sur les nouvelles constructions, particulièrement en bord de mer.
💡 Astuce : Informez-vous sur les réglementations locales, surtout si vous envisagez un investissement locatif.