Acheter en Espagne: 9 étapes indispensables

Acheter un bien immobilier en Espagne est devenu, au cours des dernières années, une décision prise par de plus en plus de francophones. Investissement immobilier, retraite, résidence secondaire, déménagement définitif, quelle que soit la raison qui vous pousse à envisager un achat immobilier en Espagne, notre équipe se chargera de l’ensemble des étapes qui composent ce processus d’acquisition. En 2023, il est indéniable que l’immobilier en Espagne présente des opportunités d’investissement très intéressantes face à l’immobilier français en crise.

Nous avons souhaité vous apporter une première mise en lumière au travers de cet article qui reprend les 9 étapes indispensables de l’achat immobilier en Espagne.

Soit « Número de Identidad de Extranjero » ou « Numéro d’Identification d’Étrangers ». Le NIE est en quelque sorte votre passe-partout. Nécessaire pour acheter une propriété en Espagne, louer ou vendre, il représente la première étape de votre processus d’installation en Espagne. Ce numéro devient le TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero), soit une carte d’identité pour les non ressortissants de l’Union Européenne.

Chaque démarche en Espagne est soumise à l’obtention de ce fameux NIE. De l’ouverture d’un compte bancaire, aux diverses installations au sein de votre domicile (internet, eau, électricité) en passant par l’envoi et la réception de vos colis, on vous le demandera très régulièrement à tel point que vous finirez par le connaître par cœur.

Obligatoire oui mais non. Les démarches évoluent, les administrations en font de même. La crise du Covid aura permis de secouer un petit peu tout cela. En effet, depuis 2021, les notaires se sont vus octroyer l’autorisation de solliciter pour leurs clients un numéro fiscal (NIF « Número de Identificación Fiscal » pour les intimes) à titre transitoire et sans que votre présence ne soit nécessaire. Cette étape, vous donne l’avantage de ne pas avoir besoin immédiatement du NIE. Une façon donc d’accélérer la cadence et de vous rapprocher encore plus de la porte de votre future résidence.

Sachez tout de même que, même si il est obligatoire pour l’achat de votre bien, nous ne dépendons pas de lui pour débuter les démarches de recherche de votre bien.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’obtention du NIE, jetez un petit coup d’oeil à cet article du gouvernement espagnol. De notre côté, nous vous avons préparé un article détaillant l’utilité du NIE.

Pour que vous puissiez venir profiter de l’incroyable qualité de vie qu’offre l’Espagne, il va falloir mettre la main au portefeuille. Mais rassurez-vous, nous sommes là pour vous aider à tout organiser et planifier.

La première chose que vous devez savoir c’est que les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60% de la valeur du bien et cela hors frais de notaire. Alors, nous diriez-vous, il ne reste qu’une chose à faire : devenir résident.

Pour cela il faut remplir certaines conditions :

• Résider sur le territoire espagnol plus de 183 jours consécutifs par année civile,
• Avoir des intérêts économiques dans le pays,
• Ou que votre conjoint officiel et ses enfants vivent en Espagne.

50% du prix du bien. Voilà ce que l’Espagne vous demandera comme apport personnel dans le cadre de l’obtention d’un prêt immobilier. Il vous sera donc primordial, avant toute chose, de bien poser vos calculs car, sachez qu’il n’existe pas de clause de rétractation pour non-obtention d’un prêt.

Et la France nous direz-vous? Alors oui, la France peut également vous aider dans votre financement. En contrepartie d’un prêt, la banque vous demandera de lui fournir une garantie (nantissement d’une assurance vie ou d’un bien immobilier).

15% du prix d’achat, voici le chiffre que vous pouvez d’ores et déjà retenir. Même si les frais et taxes fluctuent selon le bien immobilier, la moyenne se stabilise autour de ces 15% qui englobent donc : frais de notaire, d’avocat, immobiliers et impôt.

« La ganancia patrimonial » soit taxe sur les plus values. Elle devra être réglée par le vendeur en cas de bénéfice au moment de la vente. La « Plusvalía municipal » (taxe communale) viendra s’y ajouter.

Sachez tout de même, que ces frais peuvent être répartis entre le vendeur et l’acheteur. Votre avocat vous fournira les conseils nécessaires.

Ces derniers sont fixés par un barème officiel. Ils varient selon les caractéristiques du bien (taille, superficie du terrain, prix de vente).

Ne soyez pas surpris si ces frais vous semblent raisonnables. Contrairement à la France, en Espagne, le rôle du notaire est minime. Son statut légal certifie la valeur juridique des documents un point c’est tout. Pensez également à ajouter les frais payables au cadastre.

Nous avons développé pour vous un simulateur de taxes d’achat pour calculer le coût de votre achat immobilier en Espagne.

Au nombre de deux, ils vous seront pleinement exposés dans l’article concernant l’IBI et l’ITP.

Il s’agit tout simplement de notre bonne vieille taxe foncière française. Payable annuellement auprès de la mairie de votre ville de résidence. Gardez précieusement votre reçu, il contient deux données fondamentales:

– Le numéro de cadastre de la propriété cadastrale,

– La valeur cadastrale, nécessaire lors de votre déclaration d’impôt.

Le pourcentage de l’ITP varie selon la communauté autonome où vous avez décidé de vous installer.

Petit article en espagnol (pour commencer à pratiquer) afin de vous renseigner sur l’ITP de chaque communauté.

Enfin retenez qu’un simulateur de taxes d’achat est disponible pour vous aider à mieux comprendre ces coûts.

Chose promise, chose due! Nous en avons fini avec les ITP, IBI et nous passons enfin à des choses bien plus agréables comme sélectionner votre bien immobilier.

Pour ce faire, nous nous doutons bien que vous avez ouvert votre moteur de recherche préféré et taper « acheter en Espagne » « maison appartement en Espagne » etc etc …

Vous sont apparus les grands :

Idealista, Green Acres, Kyero, Spain Houses, Se loger et autre …

Oui mais. Oui mais la frontière est parfois mince mais si réelle entre la réalité d’un bien et sa photo joliment photoshopée mise en valeur sur le site. Oui mais, parler à une boîte automatique sur whatsapp n’est pas le plus confortable ni rassurant. Oui mais, devoir passer par Google traduction peut transformer une conversation de 5mn à l’un des 12 travaux d’Hercules.

Alors que faire? Et bien tout simplement nous appeler. Parce que nous sommes de vraies personnes, françaises qui avons pris la décision de faire ce que vous vous apprêtez à faire. Nous connaissons donc les démarches, les peurs, les doutes, les espoirs d’acheter en Espagne, parce que nous sommes passés par là.

Notre équipe vous accompagnera à chaque pas, à chacune de ces 9 étapes et même plus encore. La recherche de votre bien doit être un moment de plaisir et d’illusion. Et non le contraire.

Nos chasseurs se chargeront de vous déceler des biens (maisons, appartements, vilas, terrains nus, …) qui correspondent à vos souhaits. C’est ensuite ensemble que nous organiserons les premières visites. D’ailleurs, connaissez-vous la différence entre un chasseur et un agent immobilier ? Découvrez les différences et points communs de ces deux métiers dans notre article de blog.

Nous vous fournirons toutes les explications, toutes les aides possibles afin de faciliter ce processus d’acquisition immobilière.

Et parce que parfois il vaut mieux laisser parler les autres, nous vous partageons les commentaires de français qui comme vous (nous l’espérons) nous ont fait confiance.

L’avocat. Il vous sera obligatoire! Il prendra en main l’ensemble des vérifications nécessaires de l’identité des parties, à l’absence de dette, la conformité cadastrale … Il est un intervenant crucial dans le processus d’achat en Espagne.

Le notaire, comme indiqué plus haut, ne fait que certifier la conformité de l’acte de vente avec la loi.

Afin que votre intention d’achat soit prise en compte et retenue, il vous sera demandé de verser à l’agence (ou au propriétaire du bien) une somme qui peut osciller entre 1000 et 3000€.

C’est ce qu’on appelle la reserva ou señal (soit la réservation de votre bien). Cette dernière sera jointe à la signature d’un pré contrat reprenant les informations et caractéristiques du bien à acheter.

Le vendeur, propriétaire, a entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser votre offre. Théoriquement , cela met également fin aux visites.

Si votre vendeur n’accepte pas votre offre, l’agence doit alors vous rembourser l’intégralité de votre réservation. En cas d’acceptation, ce montant sera déduit du prix total voire complété afin de correspondre au 10% du prix du bien.

Ce compromis de vente est privé et établi entre l’acheteur et le vendeur. Il vous sera demandé par le notaire le jour de la vente afin de vérifier les conditions validées entre les parties.

Le contrat reprend bon nombre d’informations telle que les identités des parties, l’adresse, le prix du bien, le mode de paiement, la date limite de signature chez le notaire, etc.

C’est à ce moment là que vous devrez compléter la señal (étape 6) afin qu’elle atteigne les 10% du prix total.

Sachez que si la partie acquéreur se retire de la vente, elle perd la quantité avancée. Dans le cas où le vendeur se retire, il devra vous rembourser le double de la somme avancée. Un article à ce sujet vous permettra d’en apprendre plus.