Quel apport pour acheter en Espagne : combien sortir de votre poche, région par région
« Quel apport faut-il pour acheter en Espagne ? » La réponse en pourcentage (20 % pour un résident, 30 à 40 % pour un non-résident) ne dit que la moitié de l'histoire. La vraie question est la somme totale à mobiliser : l'apport, plus des frais que la banque ne finance pas, et qui changent beaucoup selon la région. Voici comment la calculer, chiffres à l'appui.
Les banques espagnoles financent normalement au maximum 80 % de la valeur d'expertise (tasación) du bien, selon le Banco de España. Un résident apporte donc au moins 20 %, un non-résident 30 à 40 %. À cet apport s'ajoutent des frais non financés de 9 à 13 % du prix selon la région (ITP de 6 % à Madrid à 10 % en Catalogne, plus environ 3 % de notaire, registre et avocat). Pour un appartement ancien à 250 000 €, un non-résident avec 35 % d'apport doit donc prévoir environ 110 000 à 120 000 € de cash.
Comment se calcule l'apport
L'apport est la part du prix que vous payez avec vos fonds propres, sans crédit. Il découle du pourcentage que la banque accepte de financer. En Espagne, le montant du prêt est lié à la valeur d'expertise du bien : normalement, jusqu'à 80 % de celle-ci, précise le Banco de España.
| Profil | Financement habituel | Apport minimum (hors frais) |
|---|---|---|
| Résident | jusqu'à 80 % | 20 % |
| Non-résident | 60 à 70 % | 30 à 40 % |
Le pourcentage s'applique à la valeur la plus basse. La banque prête sur le moindre du prix d'achat et de la tasación. Si vous négociez un bien à 200 000 € et que l'expertise le valorise 190 000 €, le prêt se calcule sur 190 000 € : les 10 000 € d'écart s'ajoutent à votre apport. L'expertise est à votre charge et expire après six mois. Voir notre guide de la tasación.
Le cash total à prévoir selon la région
Les frais d'achat ne sont jamais financés par la banque : ils s'ajoutent à l'apport. Et ils varient avec la région, car l'ITP (la taxe sur l'achat dans l'ancien) est fixé par chaque communauté autonome.
Exemple pour un appartement ancien à 250 000 €, acheté par un non-résident avec un apport de 35 % (87 500 €) :
| Région | Taux d'ITP | ITP | Frais totaux (≈ ITP + 3 %) | Cash total à sortir |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 6 % | 15 000 € | ≈ 22 500 € | ≈ 110 000 € |
| Andalousie | 7 % | 17 500 € | ≈ 25 000 € | ≈ 112 500 € |
| Communauté valencienne | 9 % | 22 500 € | ≈ 30 000 € | ≈ 117 500 € |
| Catalogne | 10 % | 25 000 € | ≈ 32 500 € | ≈ 120 000 € |
À même prix et même apport, le cash total varie donc d'environ 10 000 € entre Madrid et la Catalogne, uniquement à cause de la fiscalité régionale. C'est pourquoi comparer des projets dans deux régions à partir du seul pourcentage d'apport mène à des budgets faux. Pour votre cas précis, notre simulateur de taxes d'achat calcule les frais région par région.
Ce que la banque prend en charge, et ce qui reste pour vous
Une idée reçue gonfle souvent les budgets : « le crédit coûte cher en frais ». Pour les contrats signés depuis le 16 juin 2019, la loi 5/2019 répartit les frais de l'hypothèque ainsi, selon le Banco de España :
- À la charge de la banque : honoraires de gestoría, frais de notaire de l'acte de prêt, frais de registre et impôt AJD sur l'hypothèque.
- À votre charge : l'expertise (tasación), la copie notariée de l'acte de prêt si vous la demandez, et la commission d'ouverture si l'offre en prévoit une.
Cette loi ne vise que les frais du prêt, pas ceux de l'achat : l'ITP (ou TVA et AJD dans le neuf), le notaire et le registre de la vente restent à votre charge.
Vous voulez connaître le cash exact de votre projet ? Estimez vos taxes d'achat région par région avec notre simulateur gratuit, ou faisons le calcul ensemble avec vos vrais chiffres lors d'un appel découverte gratuit.
Comment constituer son apport
- L'épargne disponible. C'est la voie la plus simple pour la banque : elle lit votre dossier sans complication.
- La vente d'un bien en France. Elle libère un capital important, mais le calendrier doit coller à celui de l'achat espagnol.
- Un prêt en France pour financer une partie de l'apport. Possible, mais la banque espagnole additionne toutes vos charges de crédit avant d'accorder son prêt : un crédit en cours réduit votre capacité d'emprunt en Espagne. Voir le guide du crédit non-résident.
Dans tous les cas, prévoyez de pouvoir justifier l'origine des fonds (relevés, acte de vente, attestation) : banque et notaire peuvent l'exiger.
Quand sortir l'argent
Au compromis : les arras
Un dépôt de garantie, généralement de l'ordre de 10 % du prix, est versé à la signature du contrato de arras. Il vient en déduction de l'apport, mais il doit être disponible tôt.
Pendant l'instruction du prêt : l'expertise
La tasación est payée par vous, avant l'accord définitif de la banque.
Le jour de l'acte : le solde
Vous réglez le reste de l'apport, ainsi que les impôts et frais de la vente. Le crédit couvre le complément du prix.
Les erreurs à éviter
- Raisonner en pourcentage d'apport seulement. Le cash total dépend aussi des frais, donc de la région et du type de bien.
- Oublier l'écart entre prix et tasación. Il se paie en apport supplémentaire.
- Verser des arras avant d'avoir sécurisé le financement. Les arras sont engagées dès la signature du compromis.
- Sous-estimer l'effet d'un crédit existant. Il ampute la capacité d'emprunt, donc augmente l'apport nécessaire.
Se faire accompagner
Chez Olé Immobilier, nous sommes chasseurs immobiliers : nous vous aidons à calibrer votre budget global avant de chercher un bien, à comparer les régions sur la base du cash réel à mobiliser et à vous orienter vers des interlocuteurs bancaires et juridiques de confiance. Pour la vue d'ensemble de l'achat, voir notre guide pour acheter en Espagne.
Comment nous le savons : chez Olé Immobilier, ces informations s'appuient sur notre expérience de terrain au quotidien, les dossiers réels que nous menons pour nos clients, et l'expertise de notre équipe, qui réunit des chasseurs immobiliers expérimentés ainsi que des spécialistes du droit et de l'administration espagnole. Pour des exemples concrets, voir nos négociations récentes.
Un projet d'achat à chiffrer ?
Parlons de votre budget lors d'un appel découverte gratuit, avec vos vrais chiffres et sans engagement.
FAQ : l'apport pour acheter en Espagne
Quel apport minimum pour acheter en Espagne ?
Les banques financent normalement au maximum 80 % de la valeur d'expertise, soit un apport d'au moins 20 % pour un résident. Pour un non-résident, comptez 30 à 40 %. À cet apport s'ajoutent les frais d'achat, qui ne sont jamais financés par la banque.
Peut-on acheter en Espagne sans apport ?
En pratique non, surtout pour un non-résident. Le Banco de España indique que le prêt est normalement plafonné à 80 % de la valeur d'expertise, et les frais d'achat ne sont pas financés. Un financement à 100 % n'est pas la norme du marché espagnol.
Les frais d'achat sont-ils inclus dans l'apport ?
Non, ils s'ajoutent. L'apport est une part du prix. Les frais (ITP ou TVA et AJD, notaire, registre, avocat) représentent environ 9 à 13 % du prix selon la région et le type de bien, et sont à régler en plus, avec vos fonds propres.
Qui paie les frais de l'hypothèque en Espagne ?
Pour les contrats signés depuis le 16 juin 2019, la banque prend en charge la gestoría, le notaire de l'acte de prêt, le registre et l'AJD de l'hypothèque. Vous payez l'expertise, la copie notariée si vous la demandez, et la commission d'ouverture éventuelle.
Que se passe-t-il si l'expertise est inférieure au prix d'achat ?
La banque calcule le prêt sur la valeur la plus basse entre le prix et la tasación. L'écart s'ajoute donc à votre apport. Par exemple, un bien négocié à 200 000 € et expertisé à 190 000 € se finance sur 190 000 €, pas sur 200 000 €.
Peut-on emprunter en France pour financer son apport ?
Oui, c'est possible, mais la banque espagnole additionne toutes vos charges de crédit, françaises comprises, avant d'accorder son prêt. Un crédit en cours en France réduit donc votre capacité d'emprunt en Espagne. Il faut intégrer cet effet dès le calcul du budget.
