Loi logement en Espagne : ce qui change vraiment pour les propriétaires
La Ley de Vivienda de 2023 a été confirmée par la justice espagnole en 2026, et deux décrets-lois publiés au BOE le 7 octobre 2026 en modifient plusieurs règles : prorogation des baux, plafonnement des révisions de loyer, fiscalité des bailleurs, surtaxe sur les logements vides. Voici ce qui s'applique concrètement si vous possédez ou envisagez d'acheter un bien à louer en Espagne, et ce qui reste incertain.
La loi logement espagnole (Ley 12/2023, en vigueur depuis le 30 juin 2023) reste pleinement applicable : le Tribunal constitutionnel a rejeté en février 2026 le recours de la Communauté de Madrid contre les zones tensionadas. Le Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, ajoute une prorogation extraordinaire des baux qui arrivent à terme avant fin 2028, limite à 2 % la révision des loyers jusqu'à fin 2027, encadre les locations de saison et par chambre, refond les réductions d'impôt des bailleurs (de 15 % à 100 %) et redéfinit la surtaxe d'IBI sur les logements vides. Un second texte, le Real Decreto-ley 28/2026, doit entrer en vigueur le 15 novembre 2026 et allonger les baux par périodes de 5 ans, mais son sort parlementaire est incertain. Ces décrets doivent encore être convalidés.
- Octobre 2026 : les décrets-lois 28 et 29
- Les zones tensionadas en 2026 : où et pour qui
- Plafonnement des loyers : IRAV, SERPAVI, grand propriétaire
- Durée des contrats et prorogation
- Location de saison et location par chambre
- Avantages fiscaux pour les propriétaires
- La surtaxe sur les logements vacants
- Impayés, expulsions et squatters
- FAQ
Octobre 2026 : les décrets-lois 28 et 29
Le gouvernement a de nouveau approuvé, le 6 octobre 2026, des mesures proches de celles que le Congrès avait abrogées le 2 octobre. Elles sont réparties en deux textes.
| Mesure | Ce que dit le texte | Statut |
|---|---|---|
| Prorogation extraordinaire des baux (RDL 29, disposition finale 5) | Pour les baux d'habitation dont la prorogation obligatoire ou tacite se termine avant le 31 décembre 2028 : jusqu'à deux années supplémentaires, sur demande du locataire à jour de ses loyers depuis huit mois | En vigueur depuis le 8 octobre |
| Révision annuelle du loyer (RDL 29, disposition finale 6) | Jusqu'au 31 décembre 2027 : aucune hausse si le loyer dépasse déjà le maximum de l'indice de référence ; sinon, révision négociée, plafonnée à 2 % à défaut d'accord | En vigueur depuis le 8 octobre |
| Location de saison et par chambre (RDL 29, art. 3) | Cause réelle et justifiable exigée, durée de 31 jours à 12 mois, plafond par chambre | En vigueur depuis le 8 octobre |
| Réductions IRPF des bailleurs (RDL 29, art. 6) | Nouveau barème de 15 % à 100 % | En vigueur depuis le 8 octobre |
| Surtaxe d'IBI sur les logements vides (RDL 29, art. 8) | Règles redéfinies, voir plus bas | En vigueur depuis le 8 octobre |
| Baux prorogés par périodes de 5 ans (RDL 28) | Après les 5 ou 7 premières années, prorogation tacite par périodes successives de 5 ou 7 ans, préavis du bailleur de 6 mois, indemnité à payer au locataire sauf exceptions | Prévu le 15 novembre 2026, sort incertain |
Des textes provisoires : un décret-loi doit être convalidé par le Parlement pour rester en vigueur. D'après la presse, les Cortes étant dissoutes (élections le 29 novembre), la ratification passe par la Diputación Permanente, avec un soutien acquis pour le premier décret mais pas pour le second. Revérifiez le statut des deux textes avant de signer un bail ou d'acheter pour louer.
Les zones tensionadas en 2026 : où et pour qui
La Ley 12/2023 du 24 mai 2023 a introduit le concept de « zone de marché résidentiel tensionné » (zona de mercado residencial tensionado) : une commune ou un quartier où le coût du logement dépasse 30 % du revenu moyen des ménages, ou où les prix ont augmenté nettement plus vite que l'inflation sur les cinq dernières années.
Ce mécanisme a été directement contesté devant la justice. En février 2026, le Tribunal constitutionnel a rejeté le recours de la Communauté de Madrid et validé la constitutionnalité des zones tensionadas, des plafonds de loyer pour les grands propriétaires et des obligations d'information qui les accompagnent, confirmant que l'État conserve la compétence pour encadrer ce marché malgré les compétences régionales sur le logement.
Dans les faits, l'application reste très inégale selon le territoire. À l'heure actuelle, des zones tensionadas ont été déclarées en Catalogne, au Pays Basque, en Navarre et en Galice, entre autres. La Communauté de Madrid, elle, n'a déclaré aucune zone tensionada et s'oppose ouvertement au dispositif. Avant tout achat locatif, vérifiez donc systématiquement si la commune visée a été déclarée zone tensionada : les règles ci-dessous ne s'appliquent que là où c'est le cas.
Plafonnement des loyers : IRAV, SERPAVI, grand propriétaire
Le régime applicable dépend d'abord de votre statut. La loi distingue le grand propriétaire (gran tenedor) du petit propriétaire. Le décret-loi 29/2026 maintient les seuils : plus de 10 logements urbains résidentiels, ou plus de 1 500 m² construits résidentiels (hors garages et débarras), avec une possibilité d'abaisser le seuil à 5 logements dans les zones tensionadas sur décision régionale motivée. La qualité de grand propriétaire s'établit désormais par certificat du registre foncier.
Pour un grand propriétaire qui signe un nouveau bail dans une zone tensionada, le loyer est plafonné par le Système public de référence des prix du loyer (SERPAVI), l'outil du ministère espagnol du Logement qui calcule une fourchette de prix selon la localisation et les caractéristiques du bien. Pour un petit propriétaire, la limite s'applique surtout si le logement n'a pas été loué au cours des cinq dernières années ; dans les autres cas, le loyer du nouveau contrat ne peut généralement pas dépasser celui du contrat précédent. En zone tensionada, toute annonce doit aussi afficher l'indice de référence et, le cas échéant, le plafond applicable.
Pour la révision annuelle d'un loyer en cours, l'ancien indice basé sur l'IPC a été remplacé par l'IRAV (índice de referencia para la actualización de los arrendamientos de vivienda), calculé chaque mois par l'Institut national de la statistique (INE). L'IRAV s'établissait à 2,47 % en août 2026. Il concerne tous les contrats signés depuis l'entrée en vigueur de la loi le 26 mai 2023.
Nouveauté d'octobre 2026 : pour les révisions dont l'échéance annuelle tombe entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027, le décret-loi 29/2026 prévoit que le locataire peut négocier la hausse. Si le loyer dépasse déjà le maximum de l'indice de référence, aucune hausse n'est possible. Dans les autres cas, les parties peuvent s'accorder, et à défaut d'accord la hausse ne peut pas dépasser 2 %, soit moins que l'IRAV d'août 2026.
Ces règles se recoupent et varient selon la zone, le statut du propriétaire et la date du contrat. Avant d'acheter un bien destiné à la location en Espagne, faites vérifier la situation exacte de la commune visée par un professionnel plutôt que de vous fier à une règle générale. Prenez rendez-vous avec nos chasseurs immobiliers pour un point sur votre projet.
Durée des contrats et prorogation
Le régime de base ne change pas : 5 ans lorsque le bailleur est un particulier, 7 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Sauf préavis, le contrat se prolonge ensuite par périodes annuelles pour 3 années supplémentaires au maximum. Le bailleur qui ne veut pas reconduire doit prévenir le locataire au moins 4 mois à l'avance ; le locataire doit donner 2 mois de préavis, et peut résilier après 6 mois avec un préavis de 30 jours.
Deux textes d'octobre 2026 s'ajoutent à ce régime :
- Prorogation extraordinaire (RDL 29/2026) : pour les baux d'habitation dont la prorogation obligatoire ou tacite se termine avant le 31 décembre 2028, le locataire à jour de ses loyers depuis huit mois peut demander jusqu'à deux années supplémentaires, par périodes annuelles, aux mêmes conditions. Le bailleur doit accepter, sauf s'il a notifié dans les délais un besoin réel de reprendre le logement pour lui ou ses proches, si un nouvel accord ou un nouveau contrat a été signé, ou si le loyer est renouvelé avec une baisse d'au moins 5 %.
- Baux prorogés par périodes de 5 ans (RDL 28/2026, à partir du 15 novembre) : après les 5 ou 7 premières années, le contrat se prorogerait tacitement par périodes successives de 5 ou 7 ans. Le bailleur devrait prévenir 6 mois à l'avance et verserait au locataire une indemnité, égale au plus élevé de douze mensualités calculées sur le haut de la fourchette de référence ou d'une mensualité par année d'occupation, sauf exceptions (besoin du logement pour lui ou ses proches, locataire absent plus de six mois, etc.). Lorsque cette prorogation s'applique, la prorogation extraordinaire du RDL 29 ne s'applique pas.
Le second texte n'est pas acquis : d'après la presse, le gouvernement reconnaît ne pas disposer pour l'instant de la majorité nécessaire. Pour un investisseur, mieux vaut raisonner sur le régime en vigueur et traiter le scénario des périodes de 5 ans comme un risque, pas comme un acquis.
Location de saison et location par chambre
Le RDL 29/2026 modifie la loi sur les baux urbains (LAU) pour encadrer deux pratiques :
- Location de saison (« vivienda temporal ») : elle doit prévoir une cause réelle et justifiable de déplacement du locataire depuis son logement habituel (études, travail...). Sa durée doit dépasser 31 jours et ne pas excéder 12 mois en règle générale. Au-delà de 12 mois sans justification, ou après plus de deux contrats consécutifs entre les mêmes parties pour le même logement, le bail est requalifié en bail d'habitation habituel dès le premier contrat. Les contrats conclus avant l'entrée en vigueur du décret conservent leur régime.
- Location par chambre : elle est soumise à la LAU, et la somme des loyers des chambres louées en même temps ne peut dépasser le loyer qui s'appliquerait à tout le logement. En zone tensionada, elle doit aussi respecter les limites de loyer du bail d'habitation.
Les communautés autonomes conservent leurs compétences : leurs règles propres sur les locations temporaires ou par chambre continuent de s'appliquer. Pour la location touristique de moins de 31 jours (licence, NRUA, TVA de 10 % à partir du 1er décembre 2026), voir notre guide de la licence touristique.
Avantages fiscaux pour les propriétaires
Le RDL 29/2026 remplace le barème de réductions de l'IRPF sur les revenus locatifs de la Ley 12/2023. Il s'applique aux nouveaux contrats de location de résidence principale par un propriétaire qui n'est pas grand propriétaire (jamais à la location touristique ou saisonnière), avec un régime transitoire pour les contrats antérieurs.
| Cas | Réduction sur les revenus locatifs nets |
|---|---|
| Nouveau contrat, loyer baissé de plus de 5 % : même locataire après la fin des délais de 5 ans (ou autre locataire sous le plafond de référence) | 100 % |
| Idem, hors cas précédent : zone tensionada et locataire de 18 à 35 ans | 95 % |
| Idem : zone tensionada | 90 % |
| Idem : locataire de 18 à 35 ans | 85 % |
| Idem : autres cas | 70 % |
| Nouveau contrat, loyer non supérieur au précédent | 50 % |
| Nouveau contrat, loyer en hausse de 5 % ou moins / de 5 à 10 % / de 10 à 15 % / de 15 à 20 % / de plus de 20 % | 40 % / 30 % / 25 % / 20 % / 15 % |
| Première mise en location : loyer sous le plafond de référence / zone tensionada et locataire de 18 à 35 ans / zone tensionada / locataire de 18 à 35 ans | 100 % / 95 % / 90 % / 85 % |
| Première mise en location, loyer égal ou supérieur au plafond de référence | 50 % |
| Logement loué à une administration ou à une association pour du logement social, ou sous programme public à loyer limité | 70 % |
| Logement rénové dans les deux ans précédant le contrat | 60 % |
| Prorogation tacite du bail (loyer sous le plafond, bailleur non grand propriétaire) | 80 % |
Le décret crée aussi, pour les locataires résidents fiscaux, une déduction de 10 % du loyer de la résidence principale (base maximale de 11 630 € pour une base imposable jusqu'à 23 007,20 €, dégressive jusqu'à 33 007,20 €), sous condition de ne pas posséder un autre logement à moins de 50 km.
Un point de vigilance : ces réductions relèvent de l'IRPF, donc des contribuables résidents fiscaux espagnols. Les propriétaires non-résidents fiscaux relèvent de l'IRNR : pour un résident de l'UE, le texte de la loi ne prévoit que la déduction des frais directement liés aux revenus, et pas ces réductions. Voir notre guide de l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) pour le détail selon votre situation.
La surtaxe sur les logements vacants
Il ne s'agit pas d'une taxe nationale à taux fixe, mais d'une surtaxe optionnelle sur l'IBI (taxe foncière) que chaque commune peut décider d'appliquer. Le RDL 29/2026 (article 8) réécrit l'article 72 de la loi sur les finances locales, pour les périodes d'imposition qui commencent après le 8 octobre 2026 :
- Hors zone tensionada : jusqu'à 50 % de l'IBI pour un logement vacant depuis plus de deux ans, appartenant à un propriétaire d'au moins quatre logements résidentiels ; jusqu'à 100 % au-delà de trois ans de vacance.
- En zone tensionada : jusqu'à 50 % pour un logement vacant depuis plus de deux ans, et jusqu'à 100 % pour un propriétaire de quatre logements résidentiels ou plus ; la commune peut ajouter jusqu'à 50 points au-delà de trois ans pour ces grands détenteurs.
- Majoration pour logements multiples : hors zone tensionada, jusqu'à 50 points de plus si le propriétaire détient au moins deux logements vides dans la même commune.
La vacance doit être « continue et sans cause justifiée ». Sont considérés comme justifiés : le déplacement temporaire pour le travail ou la formation, un changement de domicile pour dépendance, santé ou urgence sociale, une résidence secondaire (jusqu'à quatre ans de vacance continue), des travaux ou une réhabilitation, un litige empêchant l'usage, un logement proposé à la vente (jusqu'à un an) ou à la location (jusqu'à six mois). Le recours exige une audition préalable du propriétaire et une décision de la commune. Cette surtaxe ne s'applique donc que dans les communes qui l'ont instituée par ordonnance fiscale.
Pour la surtaxe qui vise les logements touristiques en zone tensionada, voir notre guide de la licence touristique.
Frais d'agence à la charge du bailleur
Autre changement en vigueur depuis la loi de 2023 : les honoraires de l'agence immobilière pour la mise en location reviennent au bailleur, et non plus au locataire, sauf si ce dernier mandate lui-même l'agence pour sa propre recherche. C'est un coût à intégrer dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif.
Impayés, expulsions et squatters
La Ley de Vivienda ne traite pas de l'occupation illégale. C'est une loi distincte, entrée en vigueur en avril 2025, qui encadre l'expulsion des squatters (procédure accélérée en 48 heures en cas de flagrant délit, jusqu'à 15 jours via la voie judiciaire rapide). Notre guide de la loi anti-okupas en Espagne détaille cette procédure et ce qui a changé pour les propriétaires confrontés à une occupation illégale.
Le décret-loi 29/2026 touche en revanche les impayés avec un locataire vulnérable. Dans une procédure d'expulsion pour loyers impayés, l'administration compétente dispose de deux mois pour proposer une solution de logement ou payer ou consigner les sommes dues ; à défaut, elle est subrogée dans la dette du locataire, l'expulsion n'a pas lieu et le bail continue tant que la situation de vulnérabilité est établie. Ce mécanisme vise à protéger le petit bailleur contre une perte de revenus ; il suppose cependant de suivre la procédure, ce qui justifie un avis juridique en cas d'impayé.
Comment nous le savons : chez Olé Immobilier, ces informations s'appuient sur notre expérience de terrain au quotidien, les dossiers réels que nous menons pour nos clients, et l'expertise de notre équipe, qui réunit des chasseurs immobiliers expérimentés ainsi que des spécialistes du droit et de l'administration espagnole. Pour des exemples concrets, voir nos négociations récentes.
Pour la gestion pratique d'une location longue durée une fois le bien acheté (modèles de contrat, calcul de rentabilité, gestion des impayés), notre guide de la location longue durée en Espagne complète ce panorama légal. Si votre projet vise plutôt la location saisonnière, la réglementation est différente : voir notre guide de la licence touristique.
Un projet d'achat locatif en Espagne ?
Nos chasseurs immobiliers vérifient le statut de la zone visée (tensionada ou non) et la rentabilité réelle de votre projet avant toute offre.
FAQ : loi logement en Espagne et propriétaires
Qu'est-ce que la Ley de Vivienda espagnole ?
C'est la loi nationale sur le logement en vigueur depuis le 30 juin 2023, qui encadre les loyers dans les zones tensionadas, modifie la durée des baux, crée des réductions fiscales pour les bailleurs et permet aux communes de surtaxer les logements vacants. Deux décrets-lois d'octobre 2026 la complètent.
Qu'est-ce qu'une zone tensionada et où en trouve-t-on en 2026 ?
Une zone tensionada est une commune ou un quartier où le logement dépasse 30 % du revenu moyen des ménages. Des zones ont été déclarées en Catalogne, au Pays Basque, en Navarre et en Galice notamment ; la Communauté de Madrid n'en a déclaré aucune.
Le plafonnement des loyers s'applique-t-il à tous les propriétaires ?
Non, principalement aux grands propriétaires (plus de 10 logements ou 1 500 m² résidentiels, parfois 5 logements selon la zone) dans les communes déclarées tensionadas, via l'indice SERPAVI. Les petits propriétaires sont surtout concernés si le bien n'a pas été loué depuis cinq ans.
De combien le loyer peut-il augmenter jusqu'à fin 2027 ?
Pour les révisions annuelles dont l'échéance tombe entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027, aucune hausse n'est possible si le loyer dépasse déjà le maximum de l'indice de référence. Sinon, la hausse est négociée, et à défaut d'accord elle est limitée à 2 %.
Mon locataire peut-il prolonger son bail même si je ne le souhaite pas ?
Oui, dans certains cas. Pour un bail dont la prorogation se termine avant le 31 décembre 2028, le locataire à jour de ses loyers depuis huit mois peut demander jusqu'à deux années de plus. Vous pouvez refuser pour un besoin réel de reprise notifié à temps, ou si un nouveau contrat est signé.
Quelles réductions fiscales pour un propriétaire qui loue sa résidence principale ?
Un résident fiscal espagnol qui n'est pas grand propriétaire peut réduire ses revenus locatifs nets de 100 % à 15 % selon le loyer, la zone tensionada, l'âge du locataire et l'évolution du loyer par rapport au bail précédent. Les non-résidents ne bénéficient pas de ces réductions.
Un logement vacant est-il automatiquement taxé en Espagne ?
Non, seulement dans les communes qui ont voté une surtaxe sur l'IBI pour les logements vides. Elle peut atteindre 50 % au-delà de deux ans de vacance, jusqu'à 100 % ou 150 % pour plusieurs logements. Une résidence secondaire est considérée comme justifiée jusqu'à quatre ans de vacance continue.
La location de saison est-elle encore libre en Espagne ?
Non. Depuis le décret-loi 29/2026, un bail de saison doit reposer sur une cause réelle et justifiable de déplacement (études, travail), durer de 31 jours à 12 mois en règle générale, et ne pas être enchaîné sur plus de deux contrats. À défaut, il est requalifié en bail d'habitation habituel.
La loi logement protège-t-elle les propriétaires contre les squatters ?
Non, la Ley de Vivienda ne traite pas de l'occupation illégale. C'est une loi distincte, entrée en vigueur en avril 2025, qui encadre l'expulsion accélérée des squatters. Elle ne remplace pas une action en justice classique pour un impayé de loyer ou un locataire qui reste.
