Loi anti-okupas en Espagne : vos recours de propriétaire, voie pénale ou civile
Propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un appartement vide en Espagne, vous avez sans doute lu qu'un squatteur peut désormais être expulsé « en 48 heures » ou « en 15 jours ». La réalité est plus nuancée : il n'existe pas une loi anti-okupas unique, mais plusieurs textes, et les délais annoncés ne sont pas des garanties. Voici ce que le Code pénal, la procédure civile et la réforme de 2025 prévoient vraiment, et ce qu'un propriétaire ne doit jamais faire.
Deux délits s'appliquent : l'allanamiento de morada (entrer dans un logement habité : 6 mois à 2 ans de prison, article 202 du Code pénal) et l'usurpation d'un bien qui n'est pas une morada (amende de 3 à 6 mois sans violence, article 245). La loi organique 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025, permet de juger ces délits en procédure rapide, avec une audience fixée dans les 15 jours, mais elle ne garantit ni expulsion en 48 heures ni délai fixe. Il existe aussi une voie civile réservée aux personnes physiques propriétaires : les occupants ont 5 jours pour prouver un titre, sinon le juge ordonne l'expulsion. Ne vous faites jamais justice vous-même.
- Les textes qui s'appliquent
- Logement habité ou bien vide : la qualification change tout
- Ce que la réforme de 2025 a changé, et pas changé
- Voie pénale ou voie civile
- Que faire dès que vous découvrez une occupation
- Ce que le propriétaire ne doit pas faire
- Squatteur ou locataire qui ne paie plus
- Prévenir quand on possède une résidence secondaire
- Se faire accompagner
- FAQ
Les textes qui s'appliquent
Trois ensembles de règles se combinent : le Code pénal (les délits et leurs peines), la loi de procédure civile (la voie civile d'expulsion) et la loi organique 1/2025 (la procédure pénale rapide). Côté sanctions :
| Situation | Délit | Peine |
|---|---|---|
| Entrer dans une « morada » (logement habité) ou s'y maintenir contre la volonté de l'occupant | Allanamiento de morada (art. 202 CP) | Prison de 6 mois à 2 ans |
| Même chose avec violence ou intimidation | Allanamiento aggravé (art. 202.2 CP) | Prison de 1 à 4 ans et amende de 6 à 12 mois |
| Occuper sans autorisation un logement ou un immeuble qui n'est pas une morada | Usurpación (art. 245.2 CP) | Amende de 3 à 6 mois |
| Occuper un bien avec violence ou intimidation sur les personnes | Usurpación violente (art. 245.1 CP) | Prison de 1 à 2 ans, en plus des peines liées aux violences |
Logement habité ou bien vide : la qualification change tout
La différence entre allanamiento et usurpation tient à la notion de « morada ». Selon l'instruction 1/2020 de la Fiscalía General del Estado, qui reprend la jurisprudence du Tribunal suprême, peu importe que ce soit votre première ou votre seconde résidence : ce qui compte est que, lorsque vous y séjournez, même occasionnellement, vous utilisiez le logement comme un espace de vie privée.
Pour un propriétaire étranger, cela veut dire qu'une résidence secondaire que vous utilisez réellement peut être une morada. À l'inverse, un appartement vide mis en vente, jamais habité ou clairement inutilisé relève plutôt de l'usurpation, punie d'une simple amende. La qualification retenue par le juge dépend des faits : conservez les preuves de votre usage (factures d'électricité et d'eau, billets de transport, effets personnels).
Ce que la réforme de 2025 a changé, et pas changé
La loi organique 1/2025 (publiée au BOE le 3 janvier 2025, entrée en vigueur trois mois plus tard, soit le 3 avril 2025) a ajouté l'allanamiento de morada et l'usurpation à la liste des délits pouvant être jugés en procédure rapide (juicio rápido, article 795 de la loi de procédure pénale). Dans cette procédure, le greffier du tribunal de garde fixe l'audience à la date la plus proche possible, et en tout cas dans les quinze jours (article 800).
« 48 heures » et « 15 jours » ne sont pas des délais d'expulsion garantis. Le texte de 2025 ne contient aucune règle d'expulsion en 48 heures. Les 15 jours concernent la date de l'audience pénale, pas la remise des clés. Le délai réel dépend du dossier, de la qualification retenue et du tribunal.
Voie pénale ou voie civile
| Voie pénale | Voie civile | |
|---|---|---|
| Principe | Plainte (denuncia) pour allanamiento ou usurpation ; jugement en procédure rapide possible | Demande de récupération de la possession d'un logement (art. 250.1.4 de la loi de procédure civile) |
| Qui peut agir | Le propriétaire ou le possesseur victime | Une personne physique propriétaire ou possesseur légitime, une entité sans but lucratif, ou une entité publique de logement social |
| Mécanisme clé | Le ministère public peut demander l'expulsion à titre de mesure conservatoire, y compris pour une usurpation légère (instruction 1/2020) | Les occupants ont 5 jours pour fournir un titre ; sinon le juge ordonne l'expulsion et la remise immédiate de la possession (art. 441.1 bis) |
| Recours contre la décision | Selon la procédure pénale | Aucun recours contre l'ordonnance qui tranche l'incident |
Point important si vous avez acheté via une société. La voie civile rapide est réservée aux personnes physiques, aux entités sans but lucratif et aux entités publiques de logement social. Une société, y compris une SCI, ne figure pas dans cette liste : faites valider votre situation par un avocat avant d'acheter, comme nous l'expliquons dans notre guide de l'achat via une SCI.
Que faire dès que vous découvrez une occupation
Alerter la police et déposer plainte
Signalez l'occupation immédiatement et déposez une plainte. Si le logement était votre morada, plus l'intervention est rapide, plus elle est efficace. Ne pénétrez pas par la force dans votre propre logement occupé.
Réunir la preuve de propriété et d'usage
Acte d'achat, nota simple récente, derniers reçus d'IBI, factures de consommation. La qualification en dépend, et la voie civile exige un titre suffisant.
Mandater un avocat espagnol inscrit au barreau
Il choisit entre voie pénale, voie civile ou les deux, et demande la mesure conservatoire d'expulsion. Voir notre guide du rôle de l'avocat pour vérifier son inscription et éviter les conflits d'intérêts.
Informer la copropriété et l'assureur
Le président de la communauté et votre assurance doivent être prévenus. Vérifiez si votre contrat couvre la défense juridique en cas d'occupation.
Ce que le propriétaire ne doit pas faire
Se faire justice soi-même est une infraction : l'article 455 du Code pénal punit d'une amende de 6 à 12 mois celui qui, pour réaliser un droit qui lui appartient, agit en dehors des voies légales en employant la violence, l'intimidation ou la force sur les choses. Concrètement : pas de menace, pas de bris de serrure pour déloger quelqu'un, pas de coupure forcée des fournitures décidée seul. Passez toujours par la police et le juge.
Squatteur ou locataire qui ne paie plus
Un locataire qui a un contrat n'est pas un okupa : l'expulsion pour impayés suit la procédure civile ordinaire, qui est une autre procédure. Un point d'actualité : la suspension des expulsions des ménages vulnérables a été prolongée pour 2026 par le décret-loi 2/2026, mais le Congrès l'a rejeté le 26 février 2026, ce qui a laissé sans effet cette moratoire. Les procédures suspendues peuvent donc reprendre. La situation peut évoluer : vérifiez-la auprès de votre avocat. Pour les règles propres aux baux, voir nos guides de la location longue durée et de la loi logement.
Prévenir quand on possède une résidence secondaire
- Un bien visiblement vide est plus exposé. Faites passer quelqu'un régulièrement, et demandez au gestionnaire de l'immeuble ou à un voisin de vous alerter.
- Gardez vos preuves d'usage à jour : consommations, passages, effets personnels.
- Avant d'acheter, vérifiez que le bien est libre. Un occupant sans titre ou un bail en cours s'achète avec le bien : voir notre guide des vérifications juridiques.
- Relisez votre assurance habitation : défense juridique, dégâts causés par des occupants, remise en état.
Comment nous le savons : chez Olé Immobilier, ces informations s'appuient sur notre expérience de terrain au quotidien, les dossiers réels que nous menons pour nos clients, et l'expertise de notre équipe, qui réunit des chasseurs immobiliers expérimentés ainsi que des spécialistes du droit et de l'administration espagnole. Pour des exemples concrets, voir nos négociations récentes.
Se faire accompagner
Chez Olé Immobilier, nous sommes chasseurs immobiliers, côté acheteur uniquement. Nous ne sommes pas un cabinet d'avocats et nous ne plaidons pas à votre place : nous vous aidons, avant l'achat, à vérifier que le bien est libre d'occupation et à constituer le dossier de vérifications avec notre équipe juridique et administrative et, si vous le souhaitez, l'avocat de votre choix. Pour le parcours complet, voir notre guide pour acheter en Espagne.
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FAQ : squatteurs et loi anti-okupas en Espagne
Combien de temps faut-il pour expulser un squatteur en Espagne ?
Aucun délai d'expulsion n'est garanti par la loi. En procédure pénale rapide, l'audience est fixée dans les quinze jours (article 800 de la loi de procédure pénale). En voie civile, les occupants ont cinq jours pour prouver un titre, puis le juge ordonne l'expulsion. La durée réelle dépend du dossier.
La police peut-elle expulser un squatteur en 48 heures ?
Aucune règle d'expulsion en 48 heures ne figure dans la loi organique 1/2025. L'idée circule dans la presse, mais le texte se limite à rendre les délits d'allanamiento et d'usurpation justiciables de la procédure pénale rapide. La police agit selon les faits, en particulier lorsque le délit est flagrant.
Un squatteur peut-il devenir propriétaire en Espagne ?
En théorie, la prescription acquisitive existe : dix ans (vingt si le propriétaire réside à l'étranger) avec bonne foi et juste titre, ou trente ans sans titre. Il faut une possession en qualité de propriétaire, publique, pacifique et ininterrompue, ce qu'une occupation illégale remplit rarement (articles 1941 et 1957 à 1959 du Code civil).
Un propriétaire peut-il expulser lui-même un squatteur ?
Non. Agir en dehors des voies légales avec violence, intimidation ou force sur les choses est puni d'une amende de 6 à 12 mois (article 455 du Code pénal). Passez par la police et le juge, avec un avocat espagnol, pour ne pas transformer une victime en auteur d'infraction.
Une résidence secondaire est-elle protégée comme un domicile ?
Oui si vous l'utilisez réellement comme espace de vie privée, même occasionnellement : peu importe qu'il s'agisse d'une première ou d'une seconde résidence (jurisprudence reprise par la Fiscalía). Un logement vide ou jamais habité relève plutôt de l'usurpation, punie d'une amende de 3 à 6 mois.
Un locataire en impayé est-il un squatteur ?
Non, il dispose d'un titre. L'expulsion pour impayés suit la procédure civile ordinaire. La moratoire sur les expulsions de ménages vulnérables prévue par le décret-loi 2/2026 a été rejetée par le Congrès le 26 février 2026, donc les procédures suspendues peuvent reprendre. Vérifiez l'état du droit avec un avocat.
