Pourquoi la location longue durée en Espagne est une opportunité à ne pas négliger

Pourquoi la location longue durée en Espagne est une opportunité à ne pas négliger

Enjeux d’une stratégie locative stable et sécurisée

Investir dans l’immobilier en Espagne pour louer à l’année attire de plus en plus d’acheteurs francophones. La location longue durée offre un équilibre séduisant : revenus réguliers, risques locatifs maîtrisés, et fiscalité avantageuse, surtout pour les non-résidents.

Mais en 2025, le cadre légal a évolué : encadrement des loyers dans les zones tendues, prolongation automatique des baux, révision des abattements fiscaux… Pour louer efficacement, il est essentiel de maîtriser les règles en vigueur.

Ce guide vous accompagne pas à pas pour comprendre vos droits, vos devoirs et optimiser votre projet locatif.

Location longue durée vs location touristique : deux logiques opposées

Contrairement à la location touristique, soumise à des licences spécifiques et une réglementation régionale, la location longue durée repose sur un bail d’habitation stable, prévu pour devenir la résidence principale du locataire.

Elle s’adresse à un public résident : expatriés, actifs locaux, retraités, et implique :

• une durée minimale encadrée (5 ou 7 ans),
• un encadrement du loyer en zones tendues,
• et des obligations précises pour le bailleur.

À qui s’adresse ce guide ?

Ce contenu est conçu pour :

• les non-résidents qui souhaitent investir et louer légalement en Espagne,
• les expatriés installés ou en projet,
• les propriétaires-bailleurs déjà engagés qui veulent optimiser fiscalité et gestion,
• ou tout acquéreur souhaitant sécuriser un projet locatif à moyen/long terme.

Vous y trouverez des informations claires, actualisées, pour louer en toute conformité avec la loi espagnole et maximiser la rentabilité de votre bien.

Les différents types de contrats pour louer un bien en Espagne

Contrat d’habitation principale (bail LAU)

Le bail d’habitation principale, encadré par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), est le plus courant pour la location longue durée. Il s’applique dès lors que le bien est destiné à devenir la résidence permanente du locataire.

Ce type de contrat impose une durée minimale de 5 ans si le propriétaire est une personne physique (7 ans pour une société), avec reconduction automatique si le locataire le souhaite. En contrepartie, le bailleur bénéficie d’un cadre sécurisé et peut prévoir un délai de préavis de 30 jours à partir de la cinquième année pour récupérer le bien, sous conditions.

Ce bail offre une forte protection au locataire, mais reste l’option la plus stable et reconnue pour les investisseurs visant un rendement régulier sans vacance locative prolongée.

Bail temporaire ou de saison

Le bail de location temporaire est destiné à des séjours non permanents, pour des raisons professionnelles, universitaires ou de transition. Il ne peut pas excéder 11 mois et ne doit pas être utilisé pour contourner les règles du bail d’habitation principale.

Il exige une justification de la durée limitée : contrat de travail à durée déterminée, lettre d’inscription universitaire, mission temporaire, etc. Ce bail offre plus de flexibilité au bailleur, mais une protection juridique moindre pour le locataire.

Il reste toutefois encadré par la LAU, et ne peut pas être utilisé pour des fins touristiques sans licence. En cas de requalification par un tribunal, le contrat peut être converti en bail standard de 5 ou 7 ans.

Contrat à usage commercial ou professionnel

Si le bien est destiné à une activité non résidentielle (bureau, cabinet, local de stockage ou siège social), on bascule vers un bail à usage différent d’habitation, également prévu dans la LAU mais avec moins de protections légales.

La durée, le montant du loyer, les révisions, les garanties et les modalités de résiliation sont librement négociables entre les parties. Ce type de contrat s’adresse avant tout à des profils professionnels ou entrepreneurs.

Il peut aussi être utilisé pour certains expatriés ou travailleurs nomades qui louent une partie de leur logement à des fins mixtes (résidence + activité professionnelle), mais cette utilisation doit être bien encadrée contractuellement.

Cas spécifiques : logements de luxe, colocation, bail étudiant…

Certains cas particuliers méritent une attention spécifique :

• Les logements de luxe (au loyer élevé ou surface importante) n’échappent pas à la LAU mais peuvent faire l’objet d’accords spécifiques.
• La colocation, très fréquente dans les grandes villes universitaires, peut être encadrée par un contrat global ou par chambres individuelles, selon la structure du bien.
• Le bail étudiant, bien qu’ayant souvent une durée inférieure à un an, reste soumis à la LAU si le logement est destiné à être une résidence principale. Des clauses spécifiques peuvent encadrer la rotation annuelle des occupants.

Durée, renouvellements et résiliation : ce que dit la loi espagnole

Durées légales et prorogations automatiques

En Espagne, la durée minimale d’un bail d’habitation principale est de 5 ans si le bailleur est une personne physique, et 7 ans s’il s’agit d’une société. Pendant cette période, le locataire peut choisir de rester dans le logement sans que le propriétaire puisse refuser le renouvellement, sauf cas très précis.

Si le contrat initial prévoit une durée plus courte (ex : 1 an), la prorogation automatique s’applique d’année en année jusqu’à atteindre ces 5 ou 7 ans. Cette prolongation est un droit du locataire, à condition qu’il respecte ses obligations contractuelles (paiement, entretien, etc.).

Cette règle garantit une stabilité résidentielle pour le locataire, mais oblige le bailleur à bien anticiper ses besoins futurs avant de s’engager.

Préavis requis pour chaque partie

Le locataire peut quitter le logement à tout moment, après au moins 6 mois d’occupation, en respectant un préavis d’un mois. Ce droit est inaliénable, sauf clause abusive.

Le propriétaire, quant à lui, ne peut mettre fin au bail avant son terme que dans certaines conditions précises, comme :

• le besoin personnel ou familial du bien,
• ou en cas de manquement grave du locataire (impayés, dégradations, usage non conforme…).

Le préavis du bailleur est généralement de 2 à 4 mois, selon la durée restante et les clauses prévues dans le contrat.

Résiliation anticipée par le locataire ou pour usage personnel du bailleur

Le locataire peut résilier de façon anticipée pour des raisons personnelles, professionnelles ou de santé, sans avoir à se justifier, à condition de respecter les 6 mois minimaux et le préavis légal.

Le bailleur, de son côté, peut récupérer le logement après la première année, uniquement s’il le destine à son usage personnel ou familial (enfants, conjoints, ascendants). Cette clause doit impérativement être précisée dans le contrat dès la signature.

À défaut, la résiliation unilatérale du bail est impossible avant la fin des 5 ou 7 ans, sauf accord mutuel ou décision judiciaire.

Reconduction tacite et fin du contrat

Une fois la durée légale atteinte (5 ou 7 ans), si aucune des parties ne notifie son intention de mettre fin au bail, celui-ci est tacite reconduit pour 1 an, jusqu’à un maximum de 3 ans supplémentaires.

Pour éviter la reconduction automatique, le bailleur doit notifier la fin du contrat au moins 4 mois à l’avance, et le locataire au moins 2 mois avant la date de fin initiale.

Au-delà de la période de prolongation, si aucun nouveau contrat n’est signé, la situation peut évoluer vers un bail “en précarité”, renouvelable mois par mois – avec des conséquences fiscales et juridiques spécifiques.

Encadrement des loyers en Espagne : comment fixer un loyer légal et compétitif

Zones tendues : critères et conséquences

Depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur le logement 12/2023, certaines zones d’Espagne peuvent être classées comme zones résidentielles tendues (zonas tensionadas). Cela permet aux communautés autonomes de réguler plus strictement l’évolution des loyers.

Une zone est considérée comme « tendue » si elle remplit au moins l’un des deux critères suivants :

• le coût total du logement (loyer + charges) dépasse 30 % du revenu moyen des ménages du secteur,
• ou les prix de location ont augmenté de plus de 3 points au-dessus de l’IPC (inflation) sur les 5 dernières années.

La classification d’une zone tendue peut durer jusqu’à 3 ans renouvelables, et impacte directement les conditions de fixation et de révision du loyer.

Plafonds légaux sur les loyers initiaux et leurs révisions

Dans une zone déclarée tendue :

• Si le logement était déjà loué, le nouveau loyer ne peut pas excéder le précédent, sauf rénovation majeure ou travaux d’amélioration (> 20% de la valeur).
• Si le bien est loué pour la première fois, le loyer doit respecter l’indice de référence officiel établi par le ministère des Transports (Índice de precios de referencia del alquiler), disponible en ligne.

Concernant les révisions de loyer :

• Depuis 2024, la revalorisation annuelle ne peut pas dépasser 3 %, sauf accord contraire avec le locataire, ce qui remplace l’ancienne indexation sur l’IPC.
• En dehors des zones tendues, le loyer est libre mais soumis au bon sens du marché. Un prix trop élevé sans valeur perçue réelle entraîne une vacance plus longue.

Estimation d’un loyer juste : les bons critères à prendre en compte

Pour déterminer un loyer compétitif et conforme, plusieurs éléments entrent en jeu :

• Localisation : proximité transports, services, écoles, sécurité
• Surface habitable et agencement du bien
• État général (rénové, ancien, standard) et équipements (climatisation, ascenseur, mobilier)
• Étage, luminosité, vue, performance énergétique
• Présence ou non de charges incluses, parking, cave, etc.

Un bon loyer combine rentabilité pour le bailleur et attractivité pour le locataire. Un écart de 5 à 10 % par rapport au prix moyen peut suffire à faire la différence.

Sources et outils pour fixer son prix

Voici les meilleurs outils pour estimer un loyer réaliste :

• Portails immobiliers espagnols : Idealista, Fotocasa, Pisos.com → comparez avec des biens similaires dans la même rue/quartier.
• Indice de référence gouvernemental (Índice de precios de alquiler), obligatoire en zone tendue : https://www.mitma.gob.es
• Rapports des agences locales : données consolidées par quartier et types de bien
• Simulateurs de rentabilité : pour croiser loyer, rendement attendu et charges
  

Obligations et droits du bailleur et du locataire en Espagne

Ce que le bailleur doit impérativement garantir

En Espagne, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement habitable, conforme aux standards de salubrité, de sécurité et d’usage. Cela inclut l’accès à l’eau, l’électricité, la ventilation, une isolation décente, ainsi qu’un état général compatible avec une occupation prolongée.

Il doit également :

• Assurer les réparations majeures (structure, réseaux, chauffage, toiture, etc.), sauf si les dégâts sont dus à une faute du locataire,
• Respecter la vie privée du locataire : aucune entrée dans le logement sans accord préalable ou clause contractuelle explicite,
• Restituer la caution (dépôt de garantie ou fianza) dans un délai de 30 jours après la fin du bail, sous peine de pénalités. En Catalogne ou à Madrid, cette fianza doit être déposée auprès de l’organisme régional compétent.

Un bailleur peut également souscrire une assurance loyers impayés, facultative mais vivement recommandée.

Ce que le locataire doit respecter tout au long du contrat

Le locataire est tenu de :

• Payer le loyer et les charges à temps, selon les modalités prévues au contrat,
• Utiliser le logement de manière raisonnable, en tant que résidence principale, sauf accord écrit contraire,
• Assurer l’entretien courant : petites réparations, remplacement d’ampoules, ménage, maintenance du mobilier s’il est fourni,
• Signaler sans délai tout dommage ou dysfonctionnement majeur.

Sauf clause contraire, le locataire ne peut ni sous-louer, ni céder le bail à un tiers sans l’autorisation du bailleur.

En cas de non-respect répété de ces obligations, le bailleur peut entamer une procédure judiciaire de résiliation ou d’expulsion.

Les droits fondamentaux de chaque partie

Le locataire bénéficie de protections renforcées en Espagne, notamment :

• Droit au maintien dans les lieux pendant toute la durée du bail (5 ou 7 ans),
• Encadrement strict des augmentations de loyer, surtout en zones tendues,
• Protection contre les expulsions abusives, avec possibilités de suspension si vulnérabilité reconnue.

Le bailleur, de son côté, peut :

• Récupérer le bien à la fin du bail ou dans certains cas précis (usage personnel, vente avec notification, impayés graves),
• Refuser la prolongation du contrat si le préavis est respecté,
• Faire valoir un droit de compensation en cas de dommages ou de départ anticipé non justifié.

Enfin, dans certains cas de vente du bien loué, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption (derecho de tanteo) s’il réside depuis plus de 3 ans dans le logement.

Expulsion d’un locataire en Espagne : procédure, délais et limites légales

Comment se déroule une procédure d’expulsion en cas de litige

Si un locataire ne paie pas son loyer ou ne respecte pas les clauses du contrat, le bailleur ne peut pas agir seul. Il doit saisir la justice via une procédure d’expulsion locative judiciaire (desahucio por falta de pago o incumplimiento).

Les étapes sont les suivantes :

1. Mise en demeure par lettre recommandée ou acte d’huissier, souvent facultative mais fortement recommandée pour tenter une résolution amiable,
2. Introduction d’une demande d’expulsion au tribunal compétent (Juzgado de Primera Instancia), avec preuves des impayés ou du non-respect du contrat,
3. Assignation du locataire, avec possibilité pour ce dernier de régulariser la dette ou de contester (sous conditions),
4. Jugement d’expulsion, en faveur du bailleur si les conditions sont réunies,
5. Ordre d’exécution forcée, avec intervention d’un huissier et des forces de l’ordre si nécessaire.

Le locataire peut éviter l’expulsion en payant dans les 10 jours après notification, à condition qu’il ne l’ait pas déjà fait dans les 3 dernières années.

Délais moyens et réalités pratiques

En théorie, une expulsion simple pour impayés peut prendre 4 à 6 mois dans les villes où les tribunaux sont fluides.

Mais en pratique, selon la localisation (Madrid, Barcelone, Valence, etc.), le délai moyen est de 8 à 12 mois, voire davantage si le locataire conteste, ou si le tribunal est engorgé.

Des reports peuvent également survenir en cas de demande de médiation, de contestation de dette ou de recours abusifs. Le coût moyen d’une procédure d’expulsion avec avocat et huissier oscille entre 1 000 et 2 000 €.

C’est pourquoi de nombreux bailleurs choisissent de souscrire une assurance loyers impayés, qui couvre non seulement les mensualités, mais aussi les frais de procédure.

Suspension de l’expulsion en cas de vulnérabilité sociale

Depuis 2021, le locataire peut demander une suspension temporaire de l’expulsion s’il est reconnu comme “vulnérable” (famille monoparentale, personnes âgées, handicap, précarité économique avérée).

Dans ce cas, le juge peut :

• geler l’expulsion pour une durée de 2 à 6 mois,
• saisir les services sociaux pour proposer une solution alternative de relogement,
• imposer au propriétaire d’attendre, même s’il subit un préjudice financier.

Ces mesures ne s’appliquent pas aux grands propriétaires institutionnels dans les mêmes conditions qu’aux bailleurs particuliers, mais elles peuvent ralentir fortement la procédure.

Ce que le bailleur n’a jamais le droit de faire

Le bailleur ne peut jamais :

• entrer dans le logement sans l’accord du locataire,
• changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité,
• menacer ou harceler le locataire pour le faire partir,
• confisquer des effets personnels, même en cas d’abandon du logement.

Fiscalité de la location longue durée en Espagne : ce que vous devez déclarer (et comment optimiser)

Vous êtes résident fiscal en Espagne : IRPF et abattements généreux

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, les revenus locatifs perçus à travers une location longue durée sont imposés dans le cadre de l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Bonne nouvelle : en cas de location d’un bien destiné à l’habitation principale du locataire, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % à 90 % sur le revenu net imposable, selon les critères suivants :

• 90 % si le bien est situé en zone tendue et loué à un nouveau locataire avec une réduction de loyer d’au moins 5 %,
• 70 % si le locataire a entre 18 et 35 ans,
• 60 % si des travaux d’amélioration énergétique ont été réalisés,
• 50 % par défaut si aucune condition spéciale n’est remplie.

Vous êtes non-résident : IRNR et conventions fiscales

Les propriétaires non-résidents sont soumis à l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Le taux dépend de votre pays de résidence :

• 19 % pour les résidents d’un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen (France, Belgique, Luxembourg, etc.),
• 24 % pour les résidents hors UE/EEE.

En tant que non-résident européen, vous avez le droit de déduire certaines charges, à condition de prouver leur réalité (factures, déclarations formelles) et de fournir un certificat fiscal de résidence étrangère.

Si vous résidez en France, la convention fiscale France–Espagne vous protège contre la double imposition. Les revenus sont déclarés en Espagne (lieu de situation du bien) et réintégrés en France avec crédit d’impôt égal à l’impôt espagnol payé.

Quand et comment déclarer ses revenus locatifs ?

• Résidents espagnols : vous devez déclarer vos loyers dans la déclaration annuelle IRPF (Modelo 100), à déposer entre avril et juin de l’année suivante.
• Non-résidents : vous déclarez vos revenus via le Modelo 210, en trimestre civil (avril, juillet, octobre, janvier), même sans revenus encaissés (obligation déclarative par défaut).

L’administration fiscale espagnole impose également un numéro NIE (identifiant fiscal obligatoire) pour tous les bailleurs étrangers.

Optimiser votre fiscalité selon votre profil

Voici quelques pistes d’optimisation légale :

• Louer à l’année dans les zones tendues, avec loyer modéré → abattement jusqu’à 90 % en IRPF,
• Réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer l’efficacité du logement → jusqu’à 60 % de déduction supplémentaire,
• Conserver tous les justificatifs : factures, quittances, contrats, diagnostics,
• Recourir à un gestionnaire fiscal local ou à un service d’accompagnement déclaratif spécialisé pour éviter les erreurs.

Où investir pour louer en Espagne ? Rentabilité locative et zones les plus attractives

Quelle rentabilité attendre en Espagne en 2025 ?

La rentabilité brute moyenne d’une location longue durée en Espagne oscille entre 6 % et 7 %, selon les dernières données de 2024–2025 (sources : Idealista, Fotocasa, Banco de España). Cela place l’Espagne parmi les marchés les plus équilibrés d’Europe entre rendement et stabilité.

Certaines villes et régions affichent des taux plus élevés, notamment grâce à une forte demande locative, une offre tendue et des prix d’achat encore accessibles.

Où investir ? Comparatif des grandes villes espagnoles

Régions côtières ou intérieures : que choisir ?

Les villes côtières (Alicante, Valence, Malaga) séduisent pour leur potentiel locatif annuel stable, leur attractivité touristique et la demande des retraités étrangers, notamment français et belges.

En revanche, certaines zones intérieures comme Saragosse, Murcie ou Valladolid affichent des rendements supérieurs, avec des prix d’achat très accessibles, mais une liquidité à la revente parfois plus faible.

Rentabilité locative vs. valorisation du bien

Il est crucial de distinguer deux formes de performance immobilière :

• Le rendement locatif brut : proportion entre loyers perçus et prix d’achat. Il est stable, immédiat, et permet de couvrir crédit + charges.
• La valorisation patrimoniale : augmentation de la valeur du bien dans le temps. Elle dépend de la dynamique du quartier, des infrastructures, des flux migratoires et des projets urbains.

Comment rédiger un contrat de location conforme et sécurisé en Espagne

Mentions légales obligatoires dans un contrat de location

En Espagne, le contrat de location longue durée doit obligatoirement être rédigé par écrit, en espagnol (avec éventuelle traduction en français pour information), et inclure les éléments suivants :

• Identité complète des deux parties (propriétaire et locataire), avec NIE ou NIF,
• Adresse complète du logement loué,
• Durée du contrat (même si la loi prévoit sa prorogation),
• Montant du loyer mensuel,
• Modalités de paiement (virement, date, compte bancaire),
• Dépôt de garantie (fianza),
• Répartition des charges : eau, électricité, communauté, taxe d’ordures (basura), etc.

L’absence de ces mentions peut rendre le contrat incomplet ou contestable, surtout en cas de litige.

Clauses à inclure pour éviter les litiges

En plus des mentions légales, certaines clauses protectrices doivent impérativement figurer dans votre contrat :

• Modalités de révision du loyer : plafonnée à 3 % par an dans les zones tendues,
• Répartition des réparations : précisez clairement qui prend en charge quoi (ex : pannes d’électroménager, fuites, peinture…),
• Assurance obligatoire : imposez au locataire une assurance habitation ou souscrivez une assurance loyers impayés,
• Garantie complémentaire : possibilité de demander 1 ou 2 mois supplémentaires en garantie, selon la solvabilité du locataire,
• Clause de récupération du bien pour usage personnel (à inclure dès la signature si vous anticipez ce besoin).

Les annexes indispensables à joindre

Un contrat solide doit toujours être accompagné de documents annexes, notamment :

• État des lieux d’entrée signé par les deux parties (avec photos si possible),
• Inventaire du mobilier si le logement est meublé,
• Justificatif de dépôt de la fianza auprès de l’organisme régional compétent (ex : INCASÒL en Catalogne, IVIMA à Madrid),
• Certificat énergétique du logement (certificado de eficiencia energética), obligatoire à la mise en location.

Conseils pour une rédaction juridiquement sûre

• Utilisez un modèle de contrat conforme à la LAU, mis à jour avec les dernières réformes (2023–2025),
• Faites toujours relire le contrat par un avocat ou un conseiller fiscal si vous êtes non-résident,
• Évitez les modèles gratuits génériques souvent incomplets ou obsolètes,
• Privilégiez les formules simples, précises, sans ambiguïté.

Acheter en Espagne en toute confiance : sécuriser, comprendre, réussir

Ce qu’il faut retenir

L’Espagne reste en 2025 une destination de choix pour investir dans la pierre, que ce soit pour habiter, louer ou se constituer un patrimoine. Mais acheter à l’étranger implique de maîtriser les règles locales : cadre légal, fiscalité, financement, démarches administratives, documents à vérifier… Pour que votre achat soit un succès et non une source de stress, mieux vaut être préparé et bien entouré.

Les clés d’un achat réussi :

• comprendre le processus d’achat espagnol, bien différent du modèle français,

• sécuriser chaque étape : réservation, compromis, acte définitif,

• vérifier la conformité urbanistique, cadastrale et juridique du bien,

• anticiper les coûts annexes et obligations fiscales,

• s’adapter à la langue et aux pratiques locales, notamment en tant que non-résident.

Pourquoi se faire accompagner

Même avec une bonne connaissance du marché, il est difficile de tout anticiper seul quand on achète à l’étranger. Une erreur de traduction, une clause manquante, un bien mal régularisé… peuvent coûter cher.

Un accompagnement fiable vous protège contre :

• les vices cachés ou irrégularités urbanistiques,

• les documents incomplets ou contradictoires,

• les erreurs dans la signature ou la fiscalité,

• les délais non maîtrisés, notamment pour les non-résidents.

Ce que nous faisons pour vous

Chez Olé Immobilier, nous accompagnons les acheteurs francophones de A à Z dans leur projet d’achat immobilier en Espagne, avec une approche transparente, rigoureuse et 100 % adaptée à votre profil :

• 🔍 Recherche et sélection de biens adaptés à vos objectifs,

• 📑 Vérification juridique et sécurisation du processus d’achat,

• ✍️ Accompagnement à la signature chez le notaire,

• ⚖️ Coordination avec avocats, fiscalistes et banques,

• 💡 Conseils sur la fiscalité, le financement et la stratégie patrimoniale.

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