Licence touristique Espagne : louer légalement votre bien

Investir en Espagne, une opportunité encadrée

L’Espagne attire chaque année des millions de visiteurs grâce à son climat ensoleillé, ses plages, son patrimoine culturel et sa qualité de vie. Cette attractivité fait du pays l’un des marchés les plus intéressants d’Europe pour les investisseurs immobiliers souhaitant générer des revenus via la location saisonnière.

Cependant, depuis les réformes de 2025, louer un logement touristique sans autorisation est devenu impossible. Les propriétaires doivent désormais se conformer à des règles renforcées, incluant une licence touristique régionale et un numéro d’enregistrement national via la Ventanilla Única Digital (VUD). Sans ces démarches, aucune annonce ne peut être publiée sur les plateformes comme Airbnb, Booking ou Expedia, et les sanctions financières peuvent être lourdes.

Cet article a pour objectif de guider les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter un bien en Espagne pour le louer. Vous y découvrirez comment fonctionne la licence touristique, pourquoi elle est indispensable à votre projet locatif et quelles étapes suivre pour l’obtenir.

👉 Pour une vue d’ensemble du cadre légal national, consultez notre Guide complet 2025 sur la licence touristique en Espagne.

La licence touristique en Espagne, qu’est-ce que c’est ?

La licence touristique est une autorisation officielle délivrée par les autorités régionales espagnoles. Elle permet à un propriétaire de louer son bien immobilier pour de courtes durées (séjours touristiques) en toute légalité. Sans cette licence, il est interdit de proposer son logement à la location saisonnière, même de façon ponctuelle.

Depuis 2025, les règles ont été renforcées et reposent désormais sur une double obligation :

• Licence régionale : chaque communauté autonome délivre son propre type de licence, avec des appellations et critères spécifiques (VUT en Andalousie et Valence, HUT en Catalogne, ETV aux Baléares, etc.).
• Identifiant national via le VUD (Ventanilla Única Digital), obligatoire pour toute annonce sur les plateformes comme Airbnb, Booking ou Expedia. Cet identifiant garantit que le bien est bien enregistré et conforme à la loi.

👉 Pour connaître les règles propres à chaque région et les différences entre Catalogne, Baléares, Andalousie ou encore Galice, consultez notre comparatif des réglementations régionales 2025.

Pourquoi la licence touristique est indispensable pour louer

Obtenir une licence touristique en Espagne n’est pas seulement une formalité : c’est la condition indispensable pour exploiter votre bien en toute sérénité et maximiser vos revenus locatifs.

• Légalité : louer sans licence vous expose à des sanctions administratives sévères, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 600 000 € dans les zones les plus strictes comme la Catalogne.
• Visibilité : depuis juillet 2025, les plateformes internationales telles qu’Airbnb, Booking ou Expedia bloquent automatiquement les annonces qui ne comportent pas d’identifiant VUD valide. Sans licence, vous perdez vos principaux canaux de réservation.
• Confiance : une licence rassure les voyageurs. Elle garantit que votre logement respecte les normes de sécurité, d’hygiène et de confort exigées par la loi, un atout marketing face à la concurrence.
• Rentabilité : en régularisant votre bien, vous louez sans risque de suspension ou de retrait d’annonce, ce qui assure la stabilité de vos revenus locatifs.
  

Comment obtenir la licence touristique en pratique

L’obtention d’une licence touristique en Espagne suit une procédure précise, qui combine des démarches locales et nationales. Voici les étapes clés à respecter pour sécuriser votre projet locatif :

1. Vérifier la copropriété
   Depuis la réforme de la Loi sur la Propriété Horizontale (avril 2025), une copropriété peut interdire ou restreindre les locations touristiques si la décision est adoptée à la majorité des 3/5. Avant tout achat, il est donc indispensable de consulter le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
2. Vérifier la réglementation régionale
   Chaque communauté autonome fixe ses propres conditions (documents, quotas, restrictions de zones). Certaines régions comme l’Andalousie sont souples, tandis que la Catalogne ou les Baléares sont beaucoup plus strictes.
3. Déposer une Déclaration Responsable
   C’est un document officiel par lequel le propriétaire atteste que son logement respecte les normes légales. Elle doit être accompagnée de pièces justificatives :

• Certificat d’habitabilité,
• Certificat énergétique (CEE),
• Rapports urbanistiques si exigés par la mairie,
• Attestation d’assurance responsabilité civile.

1. Enregistrement au VUD national
   Une fois la licence validée par la région, vous devez inscrire le bien au registre national via la Ventanilla Única Digital (VUD). Cela permet d’obtenir un identifiant unique obligatoire pour publier sur les plateformes de réservation.
2. Affichage du numéro de licence
   Le numéro délivré doit apparaître sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, site personnel, brochures). L’absence d’affichage peut entraîner des sanctions, même si la licence a été obtenue.

Ce qui change selon les régions : exemples concrets

En Espagne, les règles liées à la licence touristique varient fortement selon la région. Pour un investisseur, cela peut faire toute la différence entre un projet rentable et un projet bloqué. Voici un panorama simplifié :

Zones très strictes

• Barcelone (Catalogne) : soumise au PEUAT (Plan spécial d’urbanisme), qui limite drastiquement les nouvelles licences dans le centre-ville. Dans certains quartiers historiques comme Ciutat Vella, il est quasiment impossible d’en obtenir une.
• Ibiza et Majorque (Îles Baléares) : les licences sont rares et soumises à des quotas pour protéger l’offre de logements pour les résidents. Le coût et la durée des démarches y sont parmi les plus élevés d’Espagne.

Zones intermédiaires

• Madrid : des restrictions importantes s’appliquent dans le centre historique, avec parfois des interdictions partielles en copropriété ou des limites de durée.
• Pays Basque (Bilbao, Saint-Sébastien) : certaines zones protégées et les centres historiques imposent des contrôles renforcés.
• Communauté Valencienne (Valence, Alicante) : nécessite un rapport de compatibilité urbanistique délivré par la mairie avant toute demande.

Zones plus souples

• Andalousie (Séville, Malaga, Grenade) : une simple Déclaration Responsable auprès du Registre de Tourisme (RTA), accompagnée d’une Licence de Première Occupation (LPO), suffit généralement.
• Galice : la procédure est plus rapide et les coûts réduits, sauf restrictions ponctuelles dans les centres historiques comme Saint-Jacques-de-Compostelle.

👉 Pour un comparatif complet par région avec conditions, documents et sanctions, consultez notre guide des réglementations régionales 2025.

Est-ce difficile d’obtenir une licence touristique ?

La difficulté d’obtenir une licence touristique en Espagne varie fortement selon la localisation de votre bien et son type (appartement en copropriété, villa individuelle, résidence principale ou secondaire).

• Procédures simples : dans les zones rurales ou certaines régions comme la Galice, la Murcie ou encore l’Andalousie, les démarches sont rapides et souvent limitées à une Déclaration Responsable assortie d’un certificat d’habitabilité. Les contrôles sont moins stricts et l’obtention de la licence est généralement garantie si le logement respecte les normes.
• Procédures complexes : dans des zones touristiques saturées comme Barcelone, les Îles Baléares (Ibiza, Majorque) ou le centre de Madrid, les restrictions sont nombreuses. Quotas, interdictions locales (ex. PEUAT à Barcelone) ou décisions de copropriété peuvent rendre la licence très difficile, voire impossible à obtenir.
  

Louer en toute légalité, la clé d’un investissement rentable

En Espagne, la licence touristique n’est pas une option : elle détermine la légalité, la visibilité et la rentabilité de votre projet locatif. Depuis 2025, deux étapes sont incontournables : obtenir une licence régionale auprès des autorités locales et enregistrer votre bien via le VUD national, indispensable pour publier une annonce sur les plateformes de réservation.

Avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer, il est essentiel de vérifier trois points :

• l’accord ou non de la copropriété,
• la réglementation régionale en vigueur,
• les restrictions municipales éventuelles (quotas, zones protégées, plans urbains).
  

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