Valeur de référence cadastrale en Espagne : guide fiscal 2025

De plus en plus de francophones choisissent d’acheter un bien immobilier en Espagne. Mais au moment de payer leurs impôts, beaucoup découvrent une mauvaise surprise : la base de calcul utilisée par l’administration fiscale est supérieure au prix réel inscrit dans l’acte de vente. Résultat, les droits de mutation ou autres taxes immobilières peuvent coûter plusieurs milliers d’euros de plus que prévu.

Une réforme fiscale entrée en vigueur en 2022

Cette situation s’explique par une réforme appliquée depuis le 1er janvier 2022. L’Espagne utilise désormais la valeur de référence cadastrale (valor de referencia catastral) comme plancher fiscal pour les transactions immobilières. Cela signifie que, même si vous achetez un logement en dessous du prix du marché, vos impôts seront calculés au minimum sur cette valeur officielle fixée par le Cadastre.

Ce que vous allez apprendre dans cet article

Dans les sections qui suivent, nous allons clarifier ce mécanisme fiscal souvent mal compris par les étrangers. Vous découvrirez :

• ce qu’est la valeur de référence cadastrale en Espagne et comment elle diffère de la référence cadastrale classique,
• le mode de calcul retenu par l’administration et ses limites,
• les impôts directement concernés par cette réforme,
• des exemples chiffrés concrets pour mesurer l’impact,
• les recours possibles en cas de valeur jugée excessive,
• et nos conseils pratiques pour anticiper ces coûts et sécuriser votre projet immobilier en Espagne.

Qu’est-ce que la valeur de référence cadastrale en Espagne ?

Une définition claire de la “valor de referencia catastral”

La valeur de référence cadastrale (valor de referencia catastral) est une estimation officielle établie par la Direction Générale du Cadastre espagnol. Elle correspond à une valeur théorique de marché, calculée à partir des transactions immobilières enregistrées chez les notaires. Depuis 2022, cette donnée figure dans la fiche cadastrale de chaque bien immobilier en Espagne.

Contrairement à la valeur marchande libre – qui dépend de la négociation entre vendeur et acheteur –, la valeur de référence est déterminée par l’administration et appliquée de façon uniforme à l’ensemble des biens situés dans une même zone géographique.

Une base minimale pour calculer les impôts en Espagne

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme fiscale de 2022, la valeur de référence cadastrale sert de plancher fiscal pour plusieurs impôts immobiliers :

• les droits de mutation (ITP) lors de l’achat d’un logement ancien,
• l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) pour les achats de logements neufs,
• les droits de succession et donation (ISD) lors d’une transmission,
• et, dans certains cas, l’impôt sur le patrimoine.

La règle est simple : si le prix payé est inférieur à la valeur de référence, l’administration retient la valeur de référence pour le calcul de l’impôt.

À ne pas confondre avec la référence cadastrale

Il est essentiel de distinguer la valeur de référence cadastrale de la référence cadastrale (referencia catastral).

• La référence cadastrale est un code unique de 20 caractères qui identifie précisément chaque bien immobilier en Espagne, comme une carte d’identité du logement.
• La valeur de référence cadastrale, elle, est un montant chiffré fixé par le fisc pour établir la base minimale des impôts immobiliers.

Pour en savoir plus sur la référence cadastrale et son rôle administratif, consultez notre article dédié : Comprendre la Référence Cadastrale en Espagne.

Pourquoi cette valeur s’applique-t-elle depuis 2022 ?

Une réforme issue de la loi antifraude fiscale 11/2021

La valeur de référence cadastrale a été introduite par la loi 11/2021 du 9 juillet 2021, connue comme la loi antifraude fiscale. Cette réforme a profondément changé la façon dont sont calculés les impôts immobiliers en Espagne.

Avant 2022, les droits de mutation ou les impôts de succession étaient généralement basés sur le prix déclaré dans l’acte notarié. L’administration pouvait lancer une procédure de vérification en cas de prix jugé trop bas, mais ces contrôles entraînaient des litiges longs et coûteux.

Lutter contre la sous-déclaration et harmoniser la fiscalité

L’objectif principal de cette réforme est de réduire la fraude fiscale immobilière. Dans certains cas, vendeurs et acheteurs déclaraient un prix inférieur à la réalité pour payer moins d’impôts (ITP, AJD, ISD). Désormais, grâce à une valeur de référence officielle, le fisc dispose d’un plancher d’imposition automatique.

La réforme vise aussi à rendre le système plus équitable : deux logements similaires, situés dans une même zone, sont taxés sur une base comparable. Cela limite les différences de traitement entre contribuables et uniformise la fiscalité immobilière à l’échelle nationale.

Une application depuis janvier 2022

La règle s’applique depuis le 1er janvier 2022. Depuis cette date, toutes les acquisitions, donations et successions immobilières en Espagne sont soumises à la valeur de référence cadastrale. Chaque acheteur – résident ou non-résident – doit donc vérifier cette donnée avant de calculer le coût fiscal réel de son opération immobilière.

Comment la valeur de référence est-elle calculée ?

Une base issue des transactions notariées

Chaque année, la Direction Générale du Cadastre collecte les prix réels déclarés dans les actes notariés de vente immobilière. Ces données officielles servent de point de départ pour établir une valeur moyenne de marché.

Des valeurs moyennes par zone et par type de bien

L’Espagne est découpée en zones homogènes. Pour chacune d’elles, l’administration fixe un prix moyen au mètre carré, différencié selon le type de bien : appartement, maison individuelle, terrain urbain ou rural. Ces cartes de valeurs reflètent les tendances du marché immobilier local.

Un ajustement selon les caractéristiques cadastrales

À partir de cette valeur moyenne, la référence est personnalisée pour chaque bien immobilier grâce aux données cadastrales :

• surface construite,
• usage (résidentiel, commercial, agricole),
• état de conservation,
• ancienneté ou qualité de construction.

Ces informations, inscrites dans la fiche cadastrale, permettent d’affiner le calcul de manière automatique.

Un facteur de réduction pour rester en dessous du marché

La loi prévoit l’application d’un facteur de réduction (factor de minoración), fixé à 0,9 (90 %) pour 2022 et 2023. Ainsi, la valeur de référence correspond à environ 90 % des prix moyens observés dans les transactions notariées, afin d’éviter de dépasser la valeur de marché.

Les limites d’un calcul automatisé

Malgré ce mécanisme, la valeur de référence reste une estimation standardisée. Elle ne prend pas toujours en compte des situations particulières :

• un appartement neuf et un logement à rénover dans le même immeuble peuvent recevoir une valeur similaire,
• une vente réalisée en urgence ou dans un contexte spécifique n’est pas reflétée dans le calcul.

C’est pourquoi la valeur de référence cadastrale peut dépasser le prix réellement payé, entraînant un écart important entre la fiscalité appliquée et la réalité du marché.

Quels impôts sont concernés par la valeur de référence ?

Les droits de mutation (ITP) pour les logements anciens

Lors de l’achat d’un logement ancien en Espagne, l’acquéreur doit payer l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Le taux varie selon la communauté autonome, généralement entre 6 % et 10 %. Depuis 2022, la base imposable de cet impôt ne peut pas être inférieure à la valeur de référence cadastrale. Si le prix payé est plus bas, c’est la valeur de référence qui s’applique, ce qui entraîne un coût fiscal supérieur.

L’AJD pour les logements neufs

Pour un bien immobilier neuf, l’acheteur règle la TVA (IVA à 10 %) et l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), souvent autour de 1 %. Là encore, la valeur de référence cadastrale est utilisée comme base minimale si elle dépasse le prix inscrit dans l’acte notarié.

Les droits de succession et de donation (ISD)

Lors d’une transmission par héritage ou donation, l’Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) est calculé sur la valeur du bien transmis. Depuis la réforme, la valeur de référence cadastrale est imposée comme base minimale. Cela peut alourdir considérablement la facture fiscale pour les héritiers, notamment si le logement est ancien ou nécessite des travaux.

Un effet indirect sur l’impôt sur le patrimoine

L’Impuesto sobre el Patrimonio concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse certains seuils. Il est calculé sur la valeur la plus élevée entre :

• la valeur cadastrale,
• le prix déclaré lors de l’achat,
• ou la valeur fiscale retenue pour d’autres impôts.
  

Quand l’impôt dépasse-t-il le prix d’achat ?

Une règle fiscale simple mais stricte

Depuis 2022, l’administration fiscale espagnole applique une règle claire : la base imposable est toujours la plus élevée entre le prix payé et la valeur de référence cadastrale. Autrement dit, la valeur de référence agit comme un plancher fiscal en dessous duquel aucun impôt ne peut être calculé.

Cas problématique : prix payé inférieur à la valeur de référence

C’est la situation la plus délicate pour les acheteurs étrangers. Si vous parvenez à négocier un logement à un prix inférieur au marché, l’administration fiscale ne retiendra pas ce prix. Vos impôts (ITP, AJD ou ISD) seront calculés sur la valeur de référence cadastrale, souvent plus élevée. Conséquence directe : un impôt supérieur à ce qui aurait été payé sur la valeur réelle du bien.

Cas neutre : prix payé égal ou supérieur à la valeur de référence

Dans ce cas, aucune mauvaise surprise. Si le prix d’achat indiqué dans l’acte notarié est supérieur ou égal à la valeur de référence cadastrale, l’impôt est calculé sur le prix réel payé. La réforme n’a donc aucun effet et la fiscalité reste identique à celle d’avant 2022.

Exemples concrets et chiffrés

Exemple 1 : un achat inférieur à la valeur de référence

Vous achetez un appartement pour 270 000 €, mais la valeur de référence cadastrale est fixée à 300 000 €.

• Taux de l’ITP dans la région : 7 %
• Base imposable retenue : 300 000 € (supérieure au prix payé)
• Impôt dû : 21 000 €

Si le calcul avait été effectué sur le prix réel, l’impôt aurait été de 18 900 €. La réforme entraîne donc un surcoût fiscal de 2 100 €.

Exemple 2 : un achat supérieur à la valeur de référence

Vous achetez une maison pour 310 000 €, avec une valeur de référence cadastrale fixée à 290 000 €.

• Taux de l’ITP : 10 %
• Base imposable retenue : 310 000 € (supérieure à la valeur de référence)
• Impôt dû : 31 000 €

Dans ce cas, la valeur de référence n’intervient pas. L’impôt est calculé normalement sur le prix d’achat réel.

Ce qu’il faut retenir

• Si le prix payé est inférieur à la valeur de référence, l’impôt est calculé sur la valeur de référence → surcoût fiscal.
• Si le prix payé est supérieur ou égal, l’impôt est calculé sur le prix réel → situation neutre.

Comment contester une valeur de référence trop élevée ?

Deux stratégies possibles pour l’acheteur

Si la valeur de référence cadastrale appliquée à votre bien est manifestement trop élevée par rapport à la réalité du marché, vous disposez de deux voies de recours :

1. Auto-liquidation sur la valeur de référence puis demande de rectification

• Vous déclarez vos impôts en suivant la valeur de référence (comme l’exige la loi).
• Ensuite, vous déposez une demande de rectification accompagnée de preuves :
  • expertise immobilière indépendante,
  • devis ou factures de travaux à réaliser,
  • photos attestant de l’état du logement.
• Si l’administration accepte vos arguments, elle vous rembourse le trop-perçu.

2. Déclaration sur le prix réel puis contestation du redressement fiscal

• Vous déclarez vos impôts uniquement sur le prix inscrit dans l’acte notarié, même s’il est inférieur à la valeur de référence.
• L’administration vous adressera un redressement fiscal basé sur la valeur de référence, avec éventuellement une pénalité.
• Vous pourrez alors déposer un recours gracieux (recurso de reposición) ou saisir directement le Tribunal Économique-Administratif Régional (TEAR).

Des délais de recours très courts

Le délai pour agir est en général de 1 mois à compter de la notification de l’administration fiscale. Passé ce délai, la valeur de référence devient définitive et il est beaucoup plus difficile d’obtenir gain de cause.

L’importance d’un accompagnement professionnel

La contestation de la valeur de référence est une procédure technique qui exige un dossier solide. Pour maximiser vos chances, il est vivement conseillé de recourir à un avocat fiscaliste ou à un gestor expérimenté. Un professionnel francophone pourra non seulement gérer les démarches, mais aussi choisir la stratégie la plus adaptée à votre situation.

Conseils pratiques pour les acheteurs francophones

Vérifiez la valeur de référence avant l’achat

Avant de signer, consultez la valeur de référence cadastrale du logement. Cette information est disponible gratuitement sur le site officiel du Cadastre espagnol. Vous pourrez ainsi estimer vos impôts avec précision et éviter une mauvaise surprise au moment de payer l’ITP ou l’AJD.

Intégrez les impôts dans votre budget global

Ne vous fiez pas uniquement au prix d’acquisition. Si la valeur de référence est plus élevée que le prix payé, vos impôts seront calculés sur cette base. L’écart peut représenter plusieurs milliers d’euros : mieux vaut l’anticiper dès la planification de votre budget.

Ne tentez pas de sous-déclarer le prix

Déclarer un prix inférieur dans l’acte notarié est une erreur. Le fisc appliquera quand même la valeur de référence comme plancher, et une sous-déclaration volontaire peut en plus entraîner des pénalités. La transparence est donc la meilleure protection.

Vérifiez les données cadastrales du bien

Une surface mal indiquée, un usage erroné ou une année de construction incorrecte peuvent fausser la valeur de référence et gonfler vos impôts. Avant de signer, comparez la fiche cadastrale aux caractéristiques réelles du bien. En cas d’erreur, demandez une correction auprès du Cadastre.

Faites-vous accompagner par un professionnel francophone

Le système fiscal espagnol est complexe pour un non-résident. Pour sécuriser votre achat, entourez-vous d’un avocat ou d’un gestor francophone spécialisé dans l’immobilier. Il saura vérifier la valeur de référence, calculer vos frais d’achat et, si besoin, engager un recours contre l’administration fiscale.

Anticiper pour acheter en toute sérénité

La création de la valeur de référence cadastrale a permis à l’administration fiscale espagnole de mieux contrôler les transactions immobilières. Mais pour les acheteurs étrangers, ce mécanisme entraîne souvent un surcoût fiscal inattendu : droits de mutation (ITP), impôts de succession ou frais d’achat peuvent être calculés sur une base supérieure au prix réellement payé.

La solution ? Anticiper. Avant de signer, vérifiez la valeur de référence du bien, intégrez-la dans votre budget et faites-vous accompagner par un professionnel capable de prévenir les risques fiscaux et de gérer un éventuel recours.

Besoin d’aide pour sécuriser votre achat immobilier en Espagne ?
Chez Olé Immobilier, nous accompagnons les francophones à chaque étape :

• vérification de la valeur de référence cadastrale,
• calcul précis des impôts d’achat,
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