Acheter en Espagne ou en Belgique en 2025

Acheter en Espagne ou en Belgique : comparatif 2025 pour les acheteurs belges

Pourquoi de plus en plus de Belges regardent vers l'Espagne

Depuis quelques années, l'Espagne attire un nombre croissant d'acheteurs belges. Que ce soit pour une résidence secondaire au soleil, un investissement locatif ou une future retraite au bord de la Méditerranée, le pays séduit par ses prix plus accessibles, son climat ensoleillé et une offre immobilière variée allant de l'appartement en bord de mer à la villa avec piscine. Cette tendance s'accélère en 2025, portée par la reprise du marché immobilier espagnol et par la volonté de nombreux Belges de diversifier leur patrimoine hors du pays.

Belgique vs Espagne : une vraie question de stratégie

Face à cet engouement, une question centrale se pose : est-il plus intéressant d'acheter en Espagne ou en Belgique en 2025 ? La Belgique reste un marché solide, doté d'un cadre juridique protecteur et de villes dynamiques comme Bruxelles, Anvers ou Liège. Mais les prix y sont élevés et la fiscalité immobilière (droits d'enregistrement, précompte) pèse fortement sur les acheteurs. À l'inverse, l'Espagne propose des biens souvent deux fois moins chers à budget égal, mais un processus d'achat plus complexe et une fiscalité différente qu'il faut bien comprendre avant de se lancer.

Objectif de ce comparatif

Cet article a pour but de mettre en lumière les différences majeures entre un achat immobilier en Belgique et en Espagne. Nous analyserons les prix au m², le processus d'acquisition, la fiscalité, la rentabilité locative et la qualité de vie dans les deux pays. L'objectif : fournir aux acheteurs belges une vision claire et actualisée pour décider où investir en 2025. Que vous soyez investisseur en quête de rendement, futur retraité ou famille à la recherche d'une résidence principale, ce guide vous donnera toutes les clés pour comparer efficacement les deux marchés.

Comparatif des prix immobiliers : Belgique vs Espagne

Prix moyens au m² en Belgique (août 2025)

D'après les estimations d'Immoweb, les prix au m² en Belgique varient selon le type de bien et la localisation :

• Appartement : moyenne de 3 091 €, voire 3 423 € à Bruxelles.
• Maison : moyenne plus basse, 2 076 €, avec 3 308 € en région bruxelloise.
  Dans les grandes villes : Bruxelles (~3 520 € pour un appart), Anvers (~2 934 €), Liège (~2 426 €). En Wallonie, Liège se détache avec ~2 426 € (appartement) et ~1 790 € (maison).

Prix moyens au m² en Espagne (2025)

Le prix moyen national est de ~2 311 €/m², en hausse de plus de 11 % au premier trimestre 2025.

• Madrid : au-delà de 5 000 €, voire au-delà pour l'hyper-centre de luxe.
• Barcelone : autour de 4 804 €/m² fin mars 2025.
• Îles Baléares (province) : entre 4 836 € – 5 168 €/m².
• Málaga (province de la Costa del Sol) : moyennes entre 3 381 € (ville) et 3 671 € (province).

Pouvoir d'achat au budget fixe

Avec 300 000 € :

• Belgique :
  • Appartement moyen (~3 091 €/m²) → ~97 m²
  • À Bruxelles (~3 520 €/m²) → ~85 m²
• Espagne :
  • Moyenne nationale (~2 311 €/m²) → ~130 m²
  • Madrid (~5 000 +/m²) → ~60 m²
  • Baléares (~5 000 /m²) → ~60 m²
  • Málaga (~3 500 /m²) → ~85 m²

Avec 500 000 € :

• Belgique → ~160 m² (moyenne nationale), ~140 m² (Bruxelles)
• Espagne → ~215 m² (moyenne), ~100 m² (Madrid/Baléares), ~140 m² (Málaga)

Processus d'achat immobilier : Belgique vs Espagne

Le rôle du notaire et l'encadrement juridique

En Belgique, le notaire joue un rôle central et protecteur. Il veille à la sécurité juridique de la transaction, vérifie l'absence d'hypothèques ou de charges et s'assure de la régularité urbanistique du bien. L'acte d'achat doit obligatoirement être passé devant notaire, qui représente à la fois l'acheteur et le vendeur. Cette étape s'accompagne du paiement de droits d'enregistrement, relativement élevés (jusqu'à 12,5 % en Wallonie et Bruxelles, réduits à 3 % pour résidence principale en Flandre).

En Espagne, le notaire a un rôle beaucoup plus limité : il se contente d'authentifier l'acte de vente, sans mener de recherches approfondies sur l'état du bien. C'est pourquoi l'acheteur doit réaliser des vérifications complémentaires, souvent via un avocat ou une agence spécialisée.

Bureaucratie et formalités

• Belgique : le processus commence par une offre d'achat acceptée, suivie d'un compromis de vente. L'acte authentique doit être signé dans les quatre mois qui suivent. Les délais sont encadrés, et l'acheteur est protégé par des obligations légales strictes (ex. certificat PEB, informations urbanistiques, absence de dettes hypothécaires).
• Espagne : l'acquéreur doit obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero) et ouvrir un compte bancaire espagnol. L'intention d'achat se concrétise par le versement d'un acompte, appelé "señal", représentant environ 10 % du prix. Contrairement à la Belgique, aucun délai de rétractation légal n'existe.

Clauses suspensives et financement

• En Belgique, l'obtention d'un crédit hypothécaire est une condition courante et protège l'acheteur en cas de refus bancaire.
• En Espagne, la clause suspensive de prêt n'est pas automatique. Si elle n'est pas expressément négociée dans le contrat, l'acheteur risque de perdre son acompte en cas de financement refusé.

Tableau comparatif des étapes clés

Fiscalité immobilière comparée : Belgique vs Espagne

Belgique : une fiscalité lourde à l'achat, mais plus clémente sur la durée

En Belgique, les frais d'acquisition sont principalement constitués des droits d'enregistrement. Ceux-ci varient selon la région :

• Wallonie et Bruxelles : jusqu'à 12,5 % du prix d'achat.
• Flandre : taux réduit à 3 % pour l'achat de la résidence principale (6 % pour un second bien).

Bonne nouvelle pour les investisseurs : la plus-value immobilière n'est pas taxée si la revente a lieu après 5 ans de détention (et jamais pour la résidence principale). En revanche, le propriétaire doit payer chaque année un précompte immobilier, calculé sur le revenu cadastral, dont le montant varie fortement selon la localisation et la taille du bien.

Espagne : fiscalité variée mais souvent plus légère sur l'achat

En Espagne, les frais d'acquisition dépendent du type de bien :

• Logement neuf : soumis à la TVA (10 %) + AJD (Acte Juridique Documenté) d'environ 1–1,5 % selon la région.
• Logement ancien : soumis à l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), variable selon la communauté autonome, généralement 6–10 %.

Chaque propriétaire doit régler chaque année l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), équivalent de la taxe foncière, dont le taux se situe entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale. Les non-résidents doivent également payer l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), calculé sur un loyer fictif même en cas de non-location. Enfin, lors de la revente, l'acheteur est soumis à un impôt sur la plus-value :

• Impôt d'État : 19 % pour les non-résidents de l'UE.
• Plusvalía municipale : taxe locale calculée sur l'augmentation de valeur cadastrale du terrain.

Tableau comparatif Belgique vs Espagne

Rentabilité locative et attractivité touristique

Belgique : un marché stable mais peu rentable

En Belgique, le marché locatif se caractérise par une demande soutenue dans les grandes villes comme Bruxelles, Anvers et Liège. Le cadre légal est protecteur pour le locataire, avec des contrats encadrés et des augmentations de loyers limitées. En moyenne, la rentabilité brute oscille entre 3 et 5 %, avec des pointes possibles à 6 % dans certaines communes étudiantes ou populaires.
L'avantage principal pour un investisseur est la stabilité : la demande locative reste régulière, tirée par les grandes villes et le marché des expatriés européens. En revanche, la fiscalité (droits d'enregistrement, précompte immobilier) pèse sur la rentabilité nette, ce qui limite le rendement global par rapport à d'autres marchés européens.

Espagne : une rentabilité boostée par le tourisme

En Espagne, les rendements locatifs sont plus attractifs, généralement compris entre 5 et 8 %, avec des variations selon les zones. Les régions côtières et touristiques comme la Costa Blanca, la Costa del Sol ou les Baléares affichent des rendements supérieurs à la moyenne, en particulier sur le marché de la location saisonnière.
La forte fréquentation touristique – plus de 100 millions de visiteurs attendus en 2025 – alimente une demande constante pour des locations de courte durée, ce qui permet aux propriétaires d'augmenter significativement leurs revenus en haute saison. Dans les grandes villes comme Madrid et Barcelone, la rentabilité reste correcte en location longue durée (4–6 %), mais elle atteint son plein potentiel via la location touristique si les réglementations locales le permettent.

Location saisonnière vs longue durée

• Belgique : le marché est quasi exclusivement orienté vers la location longue durée. La location saisonnière existe mais reste marginale, sauf dans certaines zones touristiques limitées (Ardennes, littoral belge). Les loyers sont stables mais peu évolutifs.
• Espagne : la location saisonnière (Airbnb, Booking) est une véritable opportunité de rendement. Dans les zones balnéaires, les loyers peuvent être multipliés par deux ou trois en été par rapport à l'hiver. Les propriétaires ont aussi la possibilité de combiner location touristique en haute saison et location longue durée hors saison, optimisant ainsi le taux d'occupation annuel.

Qualité de vie et retraite

Belgique : confort urbain et services solides

La Belgique se distingue par une qualité de vie urbaine élevée, notamment dans ses grandes villes comme Bruxelles, Anvers ou Gand. Les services publics y sont bien développés : transports en commun efficaces, réseau hospitalier dense, et une offre culturelle variée. Le climat tempéré reste cependant un frein pour ceux qui recherchent soleil et douceur : les hivers sont souvent gris et pluvieux, et l'ensoleillement annuel tourne autour de 1 500 heures, soit presque deux fois moins que dans le sud de l'Espagne. Côté coût de la vie, la Belgique se situe dans la moyenne européenne, mais les prix de l'immobilier restent soutenus, en particulier à Bruxelles et dans les zones périurbaines.

Espagne : soleil, coût de vie plus bas et qualité de vie méditerranéenne

Avec plus de 300 jours de soleil par an sur la côte méditerranéenne, l'Espagne attire les Belges en quête d'un mode de vie tourné vers l'extérieur. Le coût de la vie y est en moyenne inférieur de 20 à 30 % par rapport à la Belgique, en particulier pour l'alimentation et les loisirs. Les logements sont également plus abordables, ce qui permet d'acquérir des biens plus spacieux ou mieux situés à budget égal.
Le système de santé espagnol est reconnu pour sa qualité, et les ressortissants de l'Union européenne y ont accès via la Carte Européenne d'Assurance Maladie (CEAM). Les retraités résidents peuvent aussi bénéficier d'une couverture locale complète en s'inscrivant à la sécurité sociale espagnole.

Retraite : fiscalité des pensions Belgique vs Espagne

La fiscalité joue un rôle central pour les retraités belges qui envisagent de s'installer en Espagne. La convention fiscale belgo-espagnole évite la double imposition. En pratique :

• Les pensions publiques belges (fonctionnaires, agents de l'État) restent imposées en Belgique, même si le retraité réside en Espagne.
• Les pensions privées (secteur privé, complémentaires) sont imposables en Espagne si le retraité y est résident fiscal (plus de 183 jours par an).

Cela signifie que, selon la nature de la pension, l'Espagne peut offrir un cadre fiscal plus favorable, combiné à un coût de la vie inférieur et à un climat plus agréable pour la retraite.

Quel choix pour un acheteur belge ?

Le choix entre Belgique et Espagne dépend avant tout du profil de l'acheteur et de ses priorités. Chaque marché présente des atouts spécifiques qui correspondent à des objectifs différents.

Investisseur en quête de rentabilité

• Belgique : stabilité juridique et sécurité du marché, avec une demande locative régulière dans les grandes villes. Les rendements bruts restent toutefois limités (3–5 %) et la fiscalité d'acquisition (droits d'enregistrement) pèse lourdement sur la rentabilité nette.
• Espagne : offre des rendements plus élevés (5–8 %), surtout dans les zones touristiques comme la Costa del Sol ou la Costa Blanca. Le dynamisme du tourisme permet de booster les revenus via la location saisonnière, mais cela implique une gestion active et parfois des contraintes réglementaires locales.

Retraité en quête de qualité de vie

• Belgique : la proximité familiale et un système de santé très développé restent des arguments solides. Le climat tempéré est toutefois moins attractif et le coût de l'immobilier élevé limite l'accès à de grands espaces.
• Espagne : climat méditerranéen, coût de vie plus bas, logements spacieux à prix accessible. La fiscalité des pensions privées peut être avantageuse, et le système de santé espagnol est performant et ouvert aux ressortissants de l'UE.

Famille souhaitant une résidence principale

• Belgique : éducation de qualité (réseau scolaire et universitaire reconnu), infrastructures complètes, proximité culturelle et linguistique. Mais le prix des biens reste élevé, surtout dans les zones urbaines attractives, et l'espace habitable est souvent limité à budget égal.
• Espagne : possibilité d'acquérir des logements plus vastes (maisons avec terrasse, jardin, piscine), qualité de vie orientée vers l'extérieur, climat favorable aux familles. Les grandes villes et zones touristiques disposent aussi d'écoles internationales adaptées aux expatriés, même si les démarches administratives sont plus complexes qu'en Belgique.

Tableau comparatif par profil

Belgique ou Espagne, où acheter en 2025 ?

Acheter un bien immobilier en Belgique ou en Espagne ne répond pas aux mêmes logiques. La Belgique séduit par sa stabilité, la sécurité juridique de ses transactions et la proximité culturelle et familiale. Mais la fiscalité à l'achat est lourde, les prix élevés dans les grandes villes et la rentabilité locative reste limitée.
À l'inverse, l'Espagne offre une véritable alternative : des prix au m² plus accessibles, un climat méditerranéen ensoleillé, un coût de vie inférieur et des rendements locatifs souvent supérieurs, en particulier dans les zones touristiques. Pour un acheteur belge, l'Espagne représente donc une opportunité de conjuguer plaisir personnel et investissement rentable.

Chez Olé Immobilier, nous accompagnons spécifiquement les Belges qui souhaitent franchir le pas. De l'obtention de votre NIE, à l'ouverture d'un compte bancaire, en passant par les vérifications juridiques et la gestion des aspects fiscaux, notre équipe sécurise chaque étape de votre projet.

Avant de vous lancer, estimez vos coûts avec notre simulateur de frais d'achat en Espagne et découvrez comment optimiser votre investissement.