Acheter un bien immobilier en Espagne avec une SCI

Acheter un bien immobilier en Espagne via une SCI française est une solution de plus en plus utilisée par les francophones. Le montage est légal et peut être très intéressant pour structurer un patrimoine, investir à plusieurs ou préparer une transmission. En revanche il demande plus de démarches et un accompagnement adapté, car les obligations espagnoles ne sont pas les mêmes qu’en France.
Dans ce guide complet, nous détaillons le fonctionnement d’une SCI, les avantages et limites, toutes les démarches obligatoires en Espagne, les frais à prévoir et les points de vigilance à connaître avant d’acheter.

Une Société Civile Immobilière est une structure juridique française qui permet à plusieurs personnes de détenir un ou plusieurs biens immobiliers ensemble.

Quelques points clés :

• Les associés détiennent des parts sociales, pas directement le bien

• Les règles de fonctionnement sont définies dans les statuts

• La SCI peut être familiale, amicale ou patrimoniale

• Elle permet de séparer la propriété du bien et la personne qui l’occupe ou le gère

Pour un investissement en Espagne la SCI reste une société de droit français qui va acheter un bien situé à l’étranger, soumis au droit espagnol pour tout ce qui concerne l’immeuble.

En pratique, le bien n’est pas détenu par M. et Mme Dupont mais par la SCI DUPONT. Cela permet de :

• dissocier le patrimoine immobilier détenu en commun du patrimoine personnel de chacun

• éviter l’indivision classique où chacun est propriétaire en direct, ce qui devient vite ingérable en cas de conflit

Attention cependant, la responsabilité des associés n’est pas totalement effacée. En cas de dettes, les associés peuvent être appelés à répondre sur leur patrimoine, mais la structure permet une meilleure organisation.

Sans SCI, un achat à plusieurs en Espagne se fait souvent en indivision. Chaque indivisaire doit signer, être d’accord sur les travaux, la location, la vente, etc.

Avec une SCI :

• un gérant est désigné pour représenter la société

• les décisions sont prises en assemblée générale, selon des règles prévues à l’avance

• les désaccords se gèrent par le cadre juridique des statuts, pas à l’instinct familial

C’est très utile si :

• plusieurs enfants achètent avec leurs parents

• des amis investissent ensemble dans un appartement à louer

• un couple prépare la transmission à leurs héritiers

La SCI est aussi un outil de transmission. Plutôt que de transmettre un bien en Espagne, on transmet des parts de la SCI française.

Cela permet par exemple :

• de donner progressivement des parts aux enfants

• d’éviter l’indivision classique entre héritiers

• de garder le contrôle grâce à la rédaction des statuts et à la répartition des droits de vote

Pour un bien situé en Espagne cela peut aider à structurer un patrimoine international mais cela reste un montage à étudier avec un professionnel du droit.

Voir aussi :

1. « Les successions en Espagne ce que vous devez savoir avant d’acheter« 
2. Nos articles sur la retraite en Espagne

Si vous avez déjà un patrimoine en SCI en France, ajouter un bien espagnol dans la même logique peut être cohérent. Vous centralisez la détention et la gestion au même endroit avec une structure que vous connaissez déjà.

C’est ici que les choses se compliquent par rapport à un achat en nom propre.

Pour acheter une propriété en Espagne la SCI doit d’abord obtenir un NIF (Número de Identificación Fiscal), l’équivalent d’un numéro fiscal espagnol.

Ce NIF est demandé :

• via un notaire espagnol

• avec un dossier complet sur la SCI

Sans NIF il est impossible de signer l’acte d’achat ou de payer les taxes.

Les autorités espagnoles ne se basent pas sur la simple version française de vos documents. Elles exigent :

• une traduction assermentée en espagnol du Kbis et des statuts de la SCI

• une apostille​ pour certifier officiellement ces documents

En pratique, cela signifie :

• faire traduire les documents par un traducteur juré

• faire apostiller les documents pour qu’ils soient reconnus en Espagne

Il faut prévoir :

• un coût supplémentaire d’environ 1000 € pour ces démarches

• un délai supplémentaire d’environ un mois à un mois et demi par rapport à un achat classique en nom propre

C’est l’un des points que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard si le projet n’a pas été préparé en amont.

Comme pour un achat personnel l’administrateur de la SCI peut :

• se déplacer en Espagne et signer directement chez le notaire

• ou donner procuration pour que la signature soit faite à sa place

Dans notre cas à Olé Immobilier, lorsque l’administrateur nous donne procuration, nous pouvons signer l’acte authentique au nom de la SCI, ce qui simplifie beaucoup l’organisation.

Une idée fréquente est de croire que la SCI change les taxes d’achat. En réalité :

• pour un bien ancien, vous payez l’ITP

• pour un bien neuf, la TVA et l’AJD

Les taux restent les mêmes que vous achetiez en tant que personne physique ou via une SCI. La SCI ne permet donc pas de “payer moins de taxes” à l’achat. Elle joue sur d’autres aspects (structure, transmission, organisation) mais pas sur les pourcentages de taxes d’acquisition.

Voir: « Les taxes lors d’un achat immobilier en Espagne« 

C’est le point le plus sensible et celui où il faut absolument se faire accompagner par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable connaissant la France et l’Espagne.

Sans rentrer dans un cas particulier, voici les grandes lignes à garder en tête.

Si la SCI loue le bien situé en Espagne, il y aura une imposition en Espagne sur les revenus locatifs. Selon les cas, la société peut être assimilée à :

• une entité soumise à l’impôt des non résidents

• ou dans certains cas à l’impôt sur les sociétés pour son activité en Espagne

En parallèle, il faut aussi tenir compte de la fiscalité française et de la convention fiscale entre la France et l’Espagne pour éviter la double imposition. Le mécanisme dépend de la structure précise de la SCI et de la situation des associés.

Une SCI n’est pas une coquille vide. Vous devez :

• tenir une comptabilité

• conserver les procès-verbaux d’assemblée générale

• respecter les obligations déclaratives françaises

• et, selon la situation, répondre à des obligations déclaratives en Espagne aussi

Cela représente une charge administrative à ne pas sous-estimer, surtout pour un seul bien.

Même si le bien est dans la société, les associés restent responsables des dettes de la SCI, en principe à proportion de leurs parts, ce qui signifie que la SCI n’est pas un “bouclier absolu”. C’est plutôt un outil d’organisation et de structuration.

La SCI peut être intéressante si :

• vous investissez à plusieurs (fratrie, amis, famille recomposée)

• vous préparez déjà une stratégie patrimoniale structurée

• vous détenez déjà d’autres biens en SCI en France

• vous pensez à la transmission aux enfants à moyen ou long terme

• vous voulez éviter l’indivision classique qui complique tout en cas de conflit ou de succession

Dans ces cas la SCI est un cadre logique, même si elle complique un peu la partie Espagne.

À l’inverse, la SCI peut être moins adaptée si :

• vous achetez un seul bien de plaisir pour vous et votre conjoint

• vous n’avez pas de réelle stratégie patrimoniale ou de transmission

• vous souhaitez une opération simple et rapide

• vous voulez éviter des coûts et démarches juridiques supplémentaires

Dans ce cas un achat en nom propre peut être plus cohérent. Vous pouvez ensuite organiser la transmission par d’autres outils (testament, donation, régime matrimonial, etc.) avec votre notaire français.

Les points forts de la SCI pour l’Espagne

• bonne structure pour acheter à plusieurs

• outil intéressant pour organiser et transmettre le patrimoine

• cohérent si vous avez déjà un patrimoine en SCI

• possible juridiquement, même pour un bien en Espagne

Les points faibles et contraintes

• plus de démarches administratives (NIF, traductions, apostille)

• coût supplémentaire d’environ 1000 € pour les documents

• délais plus longs qu’un achat classique

• fiscalité plus technique à gérer entre France et Espagne

• obligations comptables et juridiques annuelles

Un achat en SCI n’est pas un “problème” pour autant, à condition d’être bien préparé. Ce montage est simplement plus technique.

Chez Olé Immobilier nous accompagnons régulièrement des francophones qui achètent en Espagne via leur SCI française. Concrètement nous pouvons :

• analyser votre projet et vous dire si la SCI est cohérente ou non dans votre cas

• coordonner les démarches pour le NIF de la SCI via le notaire espagnol

• vous mettre en relation avec des avocats et fiscalistes partenaires

• organiser les visites, la négociation, la réservation et la signature

• signer à votre place si vous nous donnez procuration

L’objectif est simple : que la complexité de la SCI ne vous empêche pas de profiter de votre projet en Espagne.