Top 10 des meilleures zones où investir en Espagne – Prévisions 2026
Mis à jour le: 11 novembre 2025
Temps de lecture: 18,6 min
Pourquoi l’Espagne attire toujours plus d’investisseurs ?
En 2026, l’Espagne reste l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques d’Europe. Entre prix encore accessibles, qualité de vie recherchée et fiscalité avantageuse pour les non-résidents, le pays coche toutes les cases pour les investisseurs en quête de rentabilité ou de diversification patrimoniale.
Après une hausse de plus de 10 % des prix en 2025, les experts prévoient une nouvelle progression d’environ 5 à 6 % en 2026. Le marché reste tendu dans les grandes agglomérations et les zones littorales, où la demande dépasse largement l’offre.
Résultat : les délais de vente raccourcissent et les loyers continuent d’augmenter, notamment dans les villes universitaires, les capitales régionales et les zones côtières prisées.
Le retour massif du tourisme (près de 94 millions de visiteurs en 2024) et l’installation durable de nombreux expatriés entretiennent une demande locative forte, y compris en basse saison. Cette stabilité est un atout majeur, notamment pour les investisseurs misant sur la location courte ou moyenne durée.
Côté fiscalité, l’Espagne reste compétitive. Le régime appliqué aux non-résidents de l’Union européenne permet de déduire de nombreuses charges, et plusieurs communautés autonomes offrent des conditions favorables pour les successions, les donations ou les investissements dans des biens neufs.
Dans ce contexte favorable, certaines villes sortent du lot. Rentabilité nette, potentiel de valorisation, sécurité juridique ou attractivité touristique : ce guide présente les 10 zones les plus prometteuses où investir en 2026, avec des données à jour, des conseils d’experts locaux et des opportunités concrètes.
Vous n’avez pas le temps de tout lire ?
En 2026, l’Espagne reste l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe. Certaines villes comme Valence, Málaga, Séville ou Murcie offrent encore des prix accessibles, une forte demande locative et un excellent potentiel de plus-value.
Nous avons sélectionné les 10 zones les plus prometteuses, avec un comparatif clair des prix au m², rendements et profils idéaux.
Vous voulez investir intelligemment, au bon endroit, au bon moment ? Ce guide est fait pour vous.
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Investir en Espagne en 2026 : les critères à prendre en compte
Avant de choisir une ville ou une région, il est essentiel d’analyser plusieurs facteurs clés pour sécuriser et rentabiliser son investissement. En 2026, certaines zones affichent des prix en forte hausse, d’autres offrent un rendement locatif supérieur à 6 %, et certaines combinent les deux. Voici les critères à ne pas négliger.
Rentabilité locative brute
C’est souvent le premier indicateur analysé. Elle varie fortement selon les villes, les quartiers et le type de bien (neuf, ancien, saisonnier ou longue durée). En Espagne, les rendements bruts se situent généralement entre 4,5 % et 7 %, avec des pics au-delà dans les zones étudiantes, touristiques ou en plein développement.
Potentiel de plus-value à moyen terme
Investir, c’est aussi anticiper la valorisation future du bien. Les villes en transformation, les zones proches d’infrastructures nouvelles (tramway, aéroport, quartier d’affaires) ou encore les destinations montantes présentent souvent un bon potentiel de revente. En 2026, certaines régions comme la Communauté valencienne, l’Andalousie ou Murcie affichent encore des prix bien en dessous de leur valeur réelle à horizon 3–5 ans.
Accessibilité géographique et transport
L’Espagne dispose d’un réseau d’infrastructures performant. Accès rapide depuis la France ou la Belgique, aéroports internationaux, lignes AVE (TGV espagnol) : ces éléments augmentent l’attractivité locative, surtout pour les voyageurs réguliers, retraités ou télétravailleurs.
Profil des locataires cibles
Étudiants, jeunes actifs, expatriés, retraités européens ou touristes ? Le choix du type de locataire influe sur le type de bien à cibler, le niveau de loyer, la vacance locative… et la stratégie (location longue, saisonnière ou coliving). Bien connaître la demande locale permet d’ajuster son offre et d’optimiser la rentabilité.
Fiscalité des non-résidents
Pour les résidents fiscaux hors d’Espagne, la fiscalité dépend de la nationalité et de la convention bilatérale. Les ressortissants de l’UE peuvent déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, impôts locaux). D’autres dispositifs existent via l’achat via société, la location meublée ou l’usage mixte résidence/investissement.
Top 10 des meilleures zones où investir en Espagne en 2026
Valence : équilibre parfait entre mer, culture et rendement locatif
Située sur la côte méditerranéenne, Valence s’est imposée comme l’une des villes les plus attractives pour l’investissement immobilier. Moins chère que Madrid ou Barcelone, elle offre pourtant un cadre de vie comparable : plages urbaines, centre historique animé, pôles universitaires, hôpitaux, infrastructures modernes.
Avec un prix moyen autour de 1 900 €/m², Valence reste accessible. Certains quartiers en développement au sud de la ville, proches du port ou de l’Université, affichent une forte demande locative et des rendements bruts supérieurs à 6,5 %.
Elle séduit les étudiants, les jeunes actifs, les télétravailleurs et de plus en plus d’expatriés européens. Son positionnement sur le segment moyenne durée (colocations, digital nomads, location meublée à l’année) en fait un excellent levier de cash-flow régulier.
En 2026, la ville poursuit son développement : écoquartiers, zones technologiques, reconversion du port. Autant de signaux favorables à la valorisation du patrimoine.
Profil idéal : investisseur à la recherche de rendement stable, potentiel de plus-value et vacance locative minimale.
Pour en savoir plus sur Valence :
Madrid : capitale dynamique et valeur sûre du marché
Madrid reste une valeur refuge pour qui cherche un placement solide dans une grande capitale européenne. Le marché y est porté par une demande constante – étudiants, cadres, diplomates, fonctionnaires – qui garantit une location rapide, même en haute gamme.
Le prix moyen s’élève à environ 3 700 €/m², mais varie fortement selon les quartiers. Des secteurs comme Carabanchel, Tetúan ou Vallecas offrent encore des opportunités sous les 3 000 €/m², avec des loyers élevés.
La rentabilité brute tourne autour de 4,8 %, un taux intéressant pour une capitale. Le risque de vacance locative est très faible. La ville bénéficie également d’un plan de développement urbain ambitieux pour 2026, avec de nouveaux quartiers résidentiels et une modernisation des infrastructures.
Profil idéal : investisseur patrimonial recherchant sécurité, liquidité et valorisation à long terme.
Pour en savoir plus sur Madrid :
Barcelone : cosmopolitisme et attractivité mondiale
Ville emblématique, Barcelone combine architecture spectaculaire, économie dynamique, tourisme de masse et qualité de vie méditerranéenne. Le revers de la médaille : des prix plus élevés (environ 3 900 €/m²), et un encadrement progressif des locations touristiques.
Cependant, malgré ces régulations, la ville reste très prisée des investisseurs. La stratégie gagnante en 2026 consiste à se positionner sur la location longue durée meublée ou les grandes colocations étudiantes, qui offrent des rendements intéressants tout en évitant les contraintes Airbnb.
Les quartiers périphériques comme Sants, El Clot ou Poble-sec offrent de meilleures rentabilités (jusqu’à 6 %) avec un potentiel de plus-value important.
Profil idéal : investisseur averti misant sur un marché mature, attractif à l’international, avec une stratégie locative optimisée.
Pour en savoir plus sur Barcelone :
Alicante : l’alternative abordable de la côte méditerranéenne
Alicante séduit par son ensoleillement, ses plages, son aéroport international… et ses prix encore abordables. Avec un prix moyen autour de 2 800 €/m², elle reste l’une des grandes villes côtières les plus accessibles d’Espagne.
La demande locative est alimentée par les retraités étrangers, les travailleurs européens mobiles, et bien sûr les touristes. La location courte durée fonctionne très bien en été, tandis que la demande de logements meublés à l’année augmente.
La ville est également bien connectée (TGV, vols low cost, autoroutes) et en plein renouveau urbain. Des projets résidentiels voient le jour en périphérie, dopant la valorisation future.
Profil idéal : investisseur à budget moyen recherchant un bon rendement touristique ou un bien à usage mixte (résidence secondaire + location).
Pour en savoir plus sur Alicante :
Málaga : la pépite tech et soleil de l’Andalousie
Longtemps associée au tourisme balnéaire, Málaga est désormais aussi une capitale de l’innovation. Le projet Málaga Valley en a fait un pôle technologique majeur. Google y a ouvert son centre européen de cybersécurité, attirant startups et cadres qualifiés.
Cette dynamique se reflète dans l’immobilier. Le prix moyen approche les 3 500 €/m² dans les zones centrales, mais des quartiers plus abordables subsistent autour des universités ou du parc technologique.
La demande est forte, aussi bien en location longue durée (étudiants, télétravailleurs) qu’en location saisonnière (plus de 300 jours de soleil par an). Rentabilité brute moyenne : 5,4 %.
Profil idéal : investisseur recherchant rendement + valorisation, dans un marché dynamique, international et très liquide.
Pour en savoir plus sur Málaga :
Séville : authenticité andalouse et rentabilité élevée
Capitale de l’Andalousie, Séville allie charme historique, climat agréable et dynamisme économique. Moins chère que Madrid ou Barcelone, elle affiche un prix moyen au m² compris entre 2 700 et 2 900 €, avec des rendements locatifs parmi les plus élevés du pays (jusqu’à 6 % brut dans certains quartiers comme Triana ou Nervión).
La ville attire de plus en plus d’investisseurs en quête de marchés encore accessibles avec un fort potentiel. Elle séduit les étudiants (grandes universités), les jeunes actifs et les télétravailleurs, tout en profitant d’un tourisme culturel en plein essor.
Séville bénéficie également de projets d’urbanisme ambitieux (extension du métro, zones d’activités numériques), qui renforcent son attractivité à moyen terme.
Profil idéal : investisseur à la recherche de rentabilité nette et de valorisation sur un marché encore en phase de développement.
Pour en savoir plus sur Seville :
Murcie : petit prix, gros potentiel sur la côte sud-est
Encore peu connue du grand public, Murcie devient l’un des secrets les mieux gardés du marché espagnol. Cette région bénéficie d’un climat exceptionnel, de plages préservées… et de prix planchers : à peine 1 700 €/m² en moyenne, avec des opportunités dès 1 500 €/m² sur la côte.
En 2024, un quart des achats immobiliers dans la région a été réalisé par des étrangers. Le nombre de projets neufs explose, notamment autour de Mazarrón, Águilas ou Cartagena. Le tourisme y est en forte croissance (+20 % en un an), dopant la location saisonnière.
Avec l’arrivée du TGV et de nouvelles infrastructures, la valorisation est en marche. Les rendements locatifs tournent autour de 6 à 7 % dans les zones bien situées.
Profil idéal : investisseur à budget serré cherchant un fort levier de plus-value et un bon rendement dès l’achat.
Pour en savoir plus sur Murcie :
Canaries : le seul marché où la saison locative ne s’arrête jamais
Les îles Canaries (Tenerife, Grande Canarie, Lanzarote, Fuerteventura) offrent un climat printanier toute l’année, ce qui garantit une demande locative constante – un avantage unique en Europe.
Le prix au m² tourne autour de 3 200 €, mais reste très variable selon l’île et la commune. Certaines zones touristiques du sud de Tenerife ou de Grande Canarie atteignent des niveaux élevés, tandis que d’autres secteurs restent plus accessibles.
La fiscalité locale est également avantageuse, avec un régime spécifique (zone économique spéciale) pour les projets d’investissement. Le rendement brut sur location courte durée est souvent supérieur à 6 %, avec une très faible vacance locative.
Profil idéal : investisseur axé sur la location touristique longue durée, à la recherche d’un marché sécurisé, sans saisonnalité.
Pour en savoir plus sur les Canaries :
Baléares : exclusivité, patrimoine et prestige insulaire
Les îles Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque, Formentera) incarnent le haut de gamme de l’immobilier espagnol. Les prix y sont parmi les plus élevés du pays (environ 4 700 €/m² en moyenne), mais la demande internationale est forte, soutenue par une clientèle premium venue d’Europe du Nord.
Le marché y est très liquide, avec une valorisation stable même en période de crise. En location saisonnière, les loyers peuvent atteindre des sommets en haute saison, surtout pour les biens avec vue mer ou prestations haut de gamme.
Si les rendements bruts peuvent sembler plus faibles (3,5 à 4,5 %), le potentiel patrimonial est élevé, avec un usage mixte souvent recherché (investissement + usage personnel).
Profil idéal : investisseur haut de gamme, cherchant un bien d’exception, valorisable à long terme et utilisable ponctuellement.
Pour en savoir plus sur les Baléares :
Bilbao : stabilité, culture et diversification au nord
Capitale économique du Pays basque espagnol, Bilbao a achevé sa reconversion d’ancienne cité industrielle en ville moderne, verte et culturelle. Le marché immobilier y est stable, avec un prix moyen autour de 3 000 €/m², et une progression lente mais régulière.
La demande est soutenue par une population locale stable, des étudiants, des cadres régionaux, mais aussi un tourisme croissant (musée Guggenheim, gastronomie, nature). La rentabilité locative tourne autour de 4 à 5 %, avec un risque de vacance très faible.
C’est une excellente alternative pour diversifier un portefeuille immobilier, loin de la volatilité des zones côtières très touristiques.
Profil idéal : investisseur prudent, à la recherche d’un marché équilibré, à forte résilience économique et sociale.
Pour en savoir plus sur Bilbao :
Comparatif express : quelle ville pour quel profil d’investisseur ?
Vous hésitez encore entre plusieurs villes ? Voici un tableau de synthèse pour comparer rapidement les zones les plus prometteuses où investir en Espagne en 2026.
| Ville / Zone | Prix moyen au m² (€) | Rendement locatif brut (%) | Potentiel de plus-value | Idéal pour… |
|---|---|---|---|---|
| Valence | ~1 900 € | 5,8 à 7 % | Élevé | Primo-investisseur, cash-flow |
| Madrid | ~3 700 € | 4,5 à 5 % | Modéré à fort | Investisseur patrimonial |
| Barcelone | ~3 900 € | 4 à 5,5 % | Moyen | Urbain expérimenté, colocation |
| Alicante | ~2 800 € | 5 à 6,5 % | Fort | Budget moyen, location mixte |
| Málaga | ~3 500 € | 5 à 6 % | Élevé | Croissance, télétravail, tech |
| Séville | ~2 800 € | 6 % et + | Élevé | Rendement, diversification |
| Murcie | ~1 700 € | 6 à 7 % | Très élevé | Petit budget, fort potentiel |
| Canaries | ~3 200 € | 6 % | Moyen | Tourisme longue durée |
| Baléares | ~4 700 € | 3,5 à 4,5 % | Haut, patrimonial | Luxe, usage personnel |
| Bilbao | ~3 000 € | 4 à 5 % | Modéré mais stable | Investisseur prudent, long terme |
Valence
Prix moyen : ~1 900 €
Rendement brut : 5,8 à 7 %
Plus-value : Élevé
Idéal pour : Primo-investisseur, cash-flow
Madrid
Prix moyen : ~3 700 €
Rendement brut : 4,5 à 5 %
Plus-value : Modéré à fort
Idéal pour : Investisseur patrimonial
Barcelone
Prix moyen : ~3 900 €
Rendement brut : 4 à 5,5 %
Plus-value : Moyen
Idéal pour : Urbain expérimenté, colocation
Alicante
Prix moyen : ~2 800 €
Rendement brut : 5 à 6,5 %
Plus-value : Fort
Idéal pour : Budget moyen, location mixte
Málaga
Prix moyen : ~3 500 €
Rendement brut : 5 à 6 %
Plus-value : Élevé
Idéal pour : Croissance, télétravail, tech
Séville
Prix moyen : ~2 800 €
Rendement brut : 6 % et +
Plus-value : Élevé
Idéal pour : Rendement, diversification
Murcie
Prix moyen : ~1 700 €
Rendement brut : 6 à 7 %
Plus-value : Très élevé
Idéal pour : Petit budget, fort potentiel
Canaries
Prix moyen : ~3 200 €
Rendement brut : 6 %
Plus-value : Moyen
Idéal pour : Tourisme longue durée
Baléares
Prix moyen : ~4 700 €
Rendement brut : 3,5 à 4,5 %
Plus-value : Haut, patrimonial
Idéal pour : Luxe, usage personnel
Bilbao
Prix moyen : ~3 000 €
Rendement brut : 4 à 5 %
Plus-value : Modéré mais stable
Idéal pour : Investisseur prudent, long terme
Ce qu’il faut retenir
- Budget réduit ? Murcie et Valence sont vos meilleures options.
- Rentabilité forte + valorisation ? Séville, Málaga et Alicante combinent les deux.
- Investissement haut de gamme ou usage personnel ? Baléares ou Canaries.
- Sécurité et stabilité patrimoniale ? Madrid et Bilbao restent des choix solides.
Nos recommandations d’experts pour réussir son investissement
Investir en Espagne peut offrir une excellente rentabilité… à condition de respecter certaines bonnes pratiques. En tant qu’agence immobilière implantée localement, nous avons accompagné des centaines d’acheteurs francophones, et voici ce que nous recommandons systématiquement à nos clients.
Ne vous focalisez pas uniquement sur le prix au m²
Un bien bon marché dans une zone peu dynamique peut générer des vacances locatives coûteuses. À l’inverse, un bien légèrement plus cher, bien situé, se louera plus vite et plus cher. L’emplacement reste le critère n°1 de toute stratégie immobilière en Espagne.
Attention à la fiscalité selon votre statut
La fiscalité varie selon que vous êtes résident fiscal en Espagne ou non, européen ou extra-européen, particulier ou société. Certaines charges sont déductibles, d’autres non. Mieux vaut anticiper ces éléments dès la phase d’achat pour éviter des surprises sur la rentabilité nette.
Vérifiez la légalité du bien et ses usages autorisés
Certains biens (notamment sur la côte ou dans les zones rurales) peuvent présenter des irrégularités urbanistiques, ou être non autorisés à la location touristique. Il est essentiel de procéder à un audit juridique du bien avant toute signature.
Entourez-vous de professionnels locaux compétents
Notaire espagnol, avocat francophone, gestionnaire locatif, conseiller fiscal : un bon investissement repose aussi sur un écosystème fiable et transparent. Travailler avec une agence spécialisée dans l’accompagnement d’investisseurs étrangers vous permet de sécuriser votre achat, négocier efficacement, et gagner du temps.
Ce que nous vous proposons
- Analyse personnalisée de votre projet
- Sélection de biens ciblés selon vos objectifs (rendement, valorisation, usage personnel)
- Accompagnement juridique, fiscal et administratif complet
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2026 : encore une fenêtre d’opportunité à ne pas rater ?
En 2026, l’Espagne offre encore une combinaison rare sur le marché européen : des prix immobiliers raisonnables, des rendements locatifs solides, et un environnement économique stable. Le retour massif du tourisme, l’arrivée croissante d’expatriés, la modernisation des infrastructures et l’intérêt des investisseurs internationaux entretiennent une dynamique positive dans de nombreuses régions.
Parmi les dix zones que nous avons présentées, chacune répond à des objectifs différents :
- Valence, Málaga ou Séville pour ceux qui cherchent du rendement et de la croissance
- Madrid et Bilbao pour un investissement patrimonial sécurisé
- Murcie ou Alicante pour un ticket d’entrée accessible et un fort levier de valorisation
- Les îles Canaries ou Baléares pour conjuguer rentabilité et usage personnel
Mais comme toujours dans l’immobilier, le timing compte autant que le lieu. Les hausses de prix attendues en 2026, combinées à une offre de plus en plus limitée dans les zones attractives, pourraient resserrer la marge de manœuvre des investisseurs d’ici 12 à 24 mois.
En résumé : C’est le bon moment pour investir, mais pas forcément pour attendre.
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