Plus-value municipale en Espagne (Plusvalía) : ce que vous devez savoir en 2025

Lorsqu’un bien immobilier urbain change de propriétaire en Espagne, une taxe locale appelée Plusvalía municipale peut s’appliquer. Son nom complet est Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ce qui signifie littéralement « impôt sur l’augmentation de valeur des terrains de nature urbaine ».

Cette taxe ne concerne que la valeur du terrain (et non du bâti), et elle est exigible lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Autrement dit, tout transfert de propriété peut déclencher cette imposition, même s’il n’y a pas eu de bénéfice réel.

Son montant varie fortement selon les municipalités et les situations personnelles. Pourtant, elle est souvent mal comprise, voire oubliée, au moment de signer chez le notaire — ce qui peut entraîner des pénalités ou des coûts inattendus.

Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail :

• Qui doit payer la Plusvalía municipale, selon le type de transfert,
• Comment elle est calculée (avec deux méthodes possibles depuis 2022),
• Quels sont les délais pour la déclarer et les documents nécessaires,
• Et surtout, comment optimiser ou éviter cette taxe, en fonction de votre situation.

Que vous soyez vendeur, héritier ou donataire, cette lecture vous permettra d’anticiper et de maîtriser cette taxe souvent négligée — avec clarté, exemples à l’appui, et conseils pratiques à chaque étape.

La Plus-value municipale, de son nom officiel IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), est une taxe locale prélevée par la mairie (Ayuntamiento) lorsqu’un bien immobilier urbain change de propriétaire.

Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, la Plusvalía municipale ne se base pas sur le prix de vente du bien ni sur le gain réel de la transaction. Elle mesure l’augmentation théorique de la valeur du terrain (et uniquement du terrain) sur la période pendant laquelle le bien a été détenu.

La référence utilisée est la valeur cadastrale du terrain (valor catastral del suelo), définie par l’administration espagnole, souvent très différente de la valeur de marché.

• ✅ Biens situés en zone urbaine (terrenos de naturaleza urbana)
• ❌ Biens en zone rurale (terrenos rústicos) : exemptés de Plusvalía municipale
  

Le redevable de la Plusvalía municipale dépend du type de transmission du bien immobilier. En principe, c’est la personne qui cède ou reçoit le bien qui en assume le paiement, selon les cas.

• En cas de vente, c’est généralement le vendeur qui paie la taxe.
• En cas de donation, c’est le donataire (celui qui reçoit le bien) qui doit la régler.
• En cas de succession, c’est l’héritier ou le légataire qui est responsable du paiement.
  

En revanche, dans le cas d’une donation ou d’un héritage, il est impossible de transférer la charge de la taxe à une autre personne via contrat.

Le non-respect des délais peut entraîner des pénalités. La suite de l’article détaille les méthodes de calcul, les exonérations possibles, et la façon de déclarer correctement la Plusvalía auprès de la mairie.

En 2021, le Tribunal constitutionnel espagnol a invalidé l’ancien système de calcul de la Plusvalía municipale, estimant qu’il pouvait conduire à une taxation injuste, notamment en cas d’absence de plus-value réelle.

Pour y remédier, une nouvelle loi est entrée en vigueur en janvier 2022. Elle permet désormais au contribuable de choisir la méthode de calcul la plus avantageuse parmi deux options.

C’est la méthode par défaut appliquée par les mairies, fondée sur une augmentation théorique de la valeur du terrain.

Formule :

Valeur cadastrale du terrain × coefficient (selon durée de détention) × taux municipal

• Taux municipal : fixé par chaque mairie (plafonné à 30 %)
• Coefficient : établi par l’État en fonction du nombre d’années de détention du bien

Barème officiel des coefficients (2025) :

Cette formule est plus proche de la réalité économique de la vente. Elle est utile lorsque la plus-value réelle est faible ou inexistante.

Formule :

(Prix de vente – prix d’achat) × % du terrain dans la valeur cadastrale × taux municipal

Le pourcentage du terrain s’obtient à partir de la fiche cadastrale (valeur du terrain / valeur totale).

Calculer la Plusvalía peut sembler technique, mais le processus se résume à quelques étapes claires. Que vous utilisiez la méthode officielle ou la méthode réelle, voici comment procéder :

Vous trouverez cette information sur votre dernière facture d’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), sous la mention « valor catastral del suelo ». Il ne faut prendre en compte que la valeur du terrain, et non celle du bâti.

Certains documents cadastraux précisent la part respective du terrain et de la construction. Cette donnée est essentielle si vous optez pour la méthode réelle, car elle s’applique uniquement à la valeur du terrain.

Il faut déterminer le nombre exact d’années (et parfois de mois) entre la date d’acquisition et la date de cession (vente, donation ou héritage). Cette durée influence le coefficient applicable dans la méthode officielle.

• Méthode objective : valeur cadastrale du terrain × coefficient (selon durée) × taux municipal.
• Méthode réelle : (prix de vente – prix d’achat) × % du terrain × taux municipal.
  Comparez les deux : la loi vous permet de choisir la plus avantageuse.

Certaines mairies proposent des simulateurs en ligne. À défaut, votre notaire ou un conseiller fiscal peut effectuer le calcul.

• Valeur cadastrale du terrain : 60 000 €
• Durée de détention : 12 ans
• Prix d’achat : 120 000 €
• Prix de vente : 180 000 €
• Terrain = 60 % de la valeur cadastrale totale
• Taux municipal : 27 %
  

La déclaration de la Plusvalía est une obligation légale en cas de vente, donation ou succession. Elle doit être réalisée dans les délais impartis auprès de la mairie (Ayuntamiento) où se situe le bien.

• Vente ou donation → 30 jours ouvrés à compter de la date de l’acte notarié.
• Héritage → 6 mois à partir de la date de décès (une extension jusqu’à 12 mois peut être demandée).
  

• En ligne via le portail fiscal de la mairie (si disponible)
• En personne au service de gestion des impôts locaux (Oficina de Gestión Tributaria)

Certaines communes exigent un rendez-vous préalable (cita previa). Il est recommandé de ne pas attendre le dernier moment pour initier la procédure.

Avant de faire votre déclaration, vous devrez rassembler les documents suivants :

• Acte notarié de vente, donation ou succession (escritura pública)
• Référence cadastrale du bien (referencia catastral) — visible sur la dernière facture IBI ou via le site Catastro
• Copie du NIE ou passeport des parties concernées
• Coordonnées complètes (adresse, email, téléphone)
• Justificatif de la date d’acquisition (acte d’achat ou titre précédent)
• Répartition terrain/bâti si vous utilisez la méthode réelle

Bien que la Plusvalía municipale soit encadrée par une législation nationale, chaque commune espagnole dispose d’une marge de manœuvre importante pour fixer :

• Le taux d’imposition (dans la limite de 30 %)
• Les coefficients de calcul selon la durée de détention
• Les réductions applicables, notamment en cas d’héritage en ligne directe ou de résidence principale
• Les exonérations locales, parfois plus généreuses que le minimum légal

C’est pourquoi le montant de la Plusvalía peut varier considérablement d’une ville à l’autre, même pour un bien similaire.

Certaines situations permettent d’être totalement exonéré de la Plusvalía municipale, à condition de remplir des critères précis et de fournir les justificatifs requis. Voici les principaux cas dans lesquels vous pouvez bénéficier d’une exonération :

Depuis la réforme de 2022, aucune Plusvalía ne peut être exigée si le bien a été revendu à perte.

Pour en bénéficier, vous devez démontrer que la valeur réelle du terrain n’a pas augmenté (ou a diminué) pendant la période de détention.

Pièces justificatives à fournir :

• Acte d’achat et acte de vente notariés
• Justificatifs des frais liés à l’acquisition et à la cession : honoraires d’agence, frais de notaire, travaux de rénovation, etc.
• Ventilation du prix pour distinguer la valeur du terrain et celle de la construction

De nombreuses municipalités accordent des abattements ou exonérations en cas de donation ou d’héritage, notamment :

• Pour les transmissions en ligne directe (parents ↔ enfants)
• Si le bien transmis est la résidence principale du défunt ou du donateur
• Si les bénéficiaires remplissent des conditions de revenus ou de résidence

Ces réductions varient fortement d’une mairie à l’autre et nécessitent une demande formelle accompagnée de :

• Livret de famille ou certificat de parenté
• Justificatif de résidence du défunt ou du bénéficiaire
• Certificat de décès en cas de succession

La Plusvalía n’est pas due lorsque le bien immobilier est transféré :

• Entre ex-époux à la suite d’un jugement de divorce ou séparation
• Dans le cadre d’un partage de biens après rupture de la vie commune
• À condition que le bien concerné n’ait pas été utilisé à des fins commerciales ou locatives

Naviguer dans les règles de la Plusvalía municipale peut vite devenir complexe : deux méthodes de calcul possibles, des délais stricts, des variations locales, des justificatifs à rassembler… Et en cas d’erreur, les conséquences peuvent être coûteuses.

Notre équipe vous accompagne à chaque étape pour simplifier le processus et optimiser votre fiscalité :

• Simulation complète des deux méthodes (objective et réelle) afin d’identifier l’option la plus avantageuse
• Préparation du dossier : calculs, documents requis, vérification des conditions d’exonération
• Déclaration et paiement auprès de la mairie concernée, dans les délais
• Contestation ou demande d’exonération en cas de perte réelle ou situation spécifique (succession, divorce…)
• Accompagnement dans les successions et donations, y compris la coordination avec notaires et héritiers

La Plusvalía municipale n’est qu’un des nombreux impôts à anticiper lors d’un transfert de propriété en Espagne. D’autres taxes peuvent s’appliquer avant, pendant ou après la vente, la donation ou la succession d’un bien immobilier. Pour éviter les mauvaises surprises — qu’il s’agisse de frais notariés, d’IRNR ou de taxes annuelles comme l’IBI — il est essentiel d’avoir une vue d’ensemble claire de la fiscalité immobilière en Espagne.

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