Quel apport pour acheter en Espagne ?

Acheter un bien immobilier en Espagne nécessite généralement un apport personnel plus élevé qu’en France. Alors que certaines banques françaises financent jusqu’à 100 % du prix d’achat, les établissements espagnols demandent au moins 30 % d’apport pour les non-résidents et 20 % pour les résidents.

Pourquoi cette différence ? Comment le système bancaire espagnol fonctionne-t-il ? Décryptons ensemble l’importance de l’apport et les différences de financement entre la France et l’Espagne.

Les banques espagnoles considèrent les emprunteurs étrangers comme plus risqués, d’où l’exigence d’un apport conséquent. Celui-ci permet :

• De sécuriser le prêt : Moins de risque pour la banque, donc un taux potentiellement plus avantageux.
• D’augmenter ses chances d’obtenir un crédit : Plus l’apport est élevé, plus le dossier est solide.
• De couvrir les frais annexes : Taxes, notaire, enregistrement… Ces coûts représentent 10 à 15 % du prix du bien.

Pour un bien de 200 000 €, un acheteur non-résident devra donc apporter 60 000 à 80 000 €, sans compter les frais supplémentaires.

Voici les principales distinctions entre les deux pays :

L’apport personnel est la somme que l’acheteur investit directement dans l’achat d’un bien immobilier, sans passer par un prêt bancaire. Il est généralement exprimé en pourcentage du prix total et permet de sécuriser le financement.

En Espagne, cet apport est indispensable, car les banques ne financent qu’une partie du bien. Pour les non-résidents, l’apport est d’au moins 30 % à 40 %, contre 20 % à 30 % pour les résidents.

Les établissements bancaires espagnols appliquent des critères plus stricts pour limiter les risques :

• Absence de garantie sur les revenus étrangers : Un emprunteur vivant en France est plus difficile à contrôler qu’un résident espagnol.
• Récupération du bien en cas d’impayés : Une procédure de saisie est plus complexe pour un non-résident.
• Moins de prêts à 100 % : Contrairement à la France, où certaines banques financent la totalité du bien, en Espagne, un apport est presque toujours exigé.

L’apport personnel demandé varie selon le statut de l’acheteur. Les banques espagnoles font une distinction claire entre résidents et non-résidents, ces derniers étant considérés comme plus risqués.

Si vous vivez et travaillez en Espagne, vous êtes considéré comme résident fiscal. Les banques locales financent alors jusqu’à 80 % du prix du bien, ce qui signifie un apport minimum de 20 % à 30 %. Un bon dossier peut permettre d’obtenir un financement plus avantageux, voire une couverture de 90 % dans certains cas.

Si vous résidez fiscalement en France ou dans un autre pays, les conditions sont plus strictes. Les banques espagnoles limitent généralement le prêt à 60 % ou 70 % du prix du bien, obligeant ainsi l’acheteur à fournir un apport de 30 % à 40 %.

• Moins de garanties pour les banques : Les revenus étrangers sont plus difficiles à vérifier et à saisir en cas d’impayés.
• Risque juridique : En cas de défaut de paiement, récupérer le bien d’un non-résident est plus complexe.
• Stabilité financière exigée : Les banques espagnoles veulent s’assurer que l’acheteur dispose d’un capital suffisant pour mener à bien son projet.

Le montant de l’apport varie en fonction du type de bien acheté et de sa destination (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Certaines catégories de biens nécessitent un apport plus élevé, en raison des politiques bancaires et du potentiel de rentabilité.

• Bien neuf : Souvent plus cher, il est soumis à la TVA (10 %), ce qui augmente le coût global. Les banques demandent un apport de 30 % à 40 % pour les non-résidents.
• Bien ancien : L’achat dans l’ancien implique des frais de mutation (ITP, entre 6 % et 10 % selon la région). L’apport personnel reste similaire, mais les banques sont parfois plus flexibles sur un bien avec une valeur sûre.

Oui, les banques appliquent des critères plus stricts aux achats destinés à la location. Un investissement locatif présente plus de risques en raison des revenus variables liés aux loyers.

Apport minimum pour un bien locatif :

• Résident : 30 % minimum.
  
• Non-résident : 40 % voire 50 % si le projet est jugé risqué.

Le marché immobilier varie fortement selon les villes et les zones touristiques. Les banques peuvent adapter leurs conditions en fonction du potentiel de valorisation du bien.

L’apport personnel n’est pas le seul montant à anticiper lors d’un achat immobilier en Espagne. En plus de cette somme, il faut prévoir plusieurs frais annexes qui représentent 10 % à 15 % du prix du bien.

✔ Frais de notaire et d’enregistrement : Environ 1 % à 2 % du prix du bien.
✔ Droits de mutation (ITP) ou TVA :

• ITP (bien ancien) : 6 % à 10 % selon la région.
• TVA (bien neuf) : 10 % (7 % aux Canaries).

✔ Frais bancaires :

• Frais de dossier : 0,5 % à 1 % du montant emprunté.
• Estimation du bien (tasación) : 300 € à 700 €.

✔ Frais d’avocat (optionnel mais recommandé) : 1 % à 2 % du prix du bien.

L’apport personnel demandé par les banques espagnoles est souvent élevé, mais il existe des solutions pour réduire cette somme et optimiser son financement.

Oui, il est possible de contracter un prêt immobilier en France pour financer un bien en Espagne. Deux options principales existent :

• Le prêt hypothécaire sur un bien en France : Si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez hypothéquer votre logement pour obtenir un financement.
• Le prêt personnel ou prêt patrimonial : Certaines banques françaises octroient des prêts pour des investissements à l’étranger, mais à des taux souvent plus élevés.

Les banques peuvent réduire leurs exigences si votre profil est rassurant. Voici quelques stratégies efficaces :

• Présenter un dossier solide : Revenus stables, faible endettement et historique bancaire positif.
• Détenir d’autres actifs en Espagne : Si vous possédez déjà un bien ou des investissements dans le pays, cela joue en votre faveur.
• Souscrire des produits bancaires : Compte courant, assurance habitation ou épargne auprès de la banque prêteuse peuvent aider à négocier un meilleur financement.

Plus vous apportez de garanties, plus la banque sera encline à réduire l’apport demandé.

• Co-emprunteur ou caution : Avoir un second emprunteur fiable rassure la banque.
• Revenus élevés et stables : Un CDI ou des revenus locatifs réguliers renforcent votre dossier.
• Épargne disponible : Même si elle ne sert pas directement à l’achat, une bonne capacité d’épargne prouve votre solidité financière.

Acheter un bien immobilier en Espagne nécessite un apport personnel conséquent, surtout pour les non-résidents. En règle générale, il faut prévoir 30 % à 40 % du prix du bien, en plus des frais annexes (10 % à 15 % supplémentaires).

• Résidents en Espagne : Apport minimum de 20 % à 30 %.
• Non-résidents : Apport minimum de 30 % à 40 %.
• Investisseurs locatifs : Exigences plus strictes, jusqu’à 50 % d’apport dans certains cas.
• Frais à prévoir : Taxes, notaire, frais bancaires, soit 10 % à 15 % du prix du bien.

🔹 Anticiper son budget : Ne pas oublier les frais annexes en plus de l’apport.
🔹 Comparer les offres bancaires : Les conditions varient d’une banque à l’autre.
🔹 Optimiser son dossier : Revenus stables, garanties solides et négociation peuvent aider à réduire l’apport exigé.
🔹 Explorer les financements alternatifs : Emprunt en France, prêt hypothécaire ou financement participatif peuvent être des solutions.