Acheter en Espagne: 9 étapes pour obtenir votre bien immobilier.

Vivre en Espagne. Voilà un souhait qui nourrit nombreux d’entre-vous. De l’envie au début des démarches pour acquérir votre bien immobilier c’est alors là que souvent le bât blesse. Les procédures administratives ont tendance à effrayer et rebuter parfois même les plus motivés. Et pourtant. En moyenne, trois petits mois de patience et de signature par ci par là, vous seront nécessaires pour acheter en Espagne et accéder enfin à votre bien immobilier. Rassurés? Nous vous expliquons tout juste ici.

1. Trois petites lettres pour un grand papier: Le NIE

Soit « Número de Identidad de Extranjero » ou «Numéro d’Identification des Etrangers ». Il est en quelque sorte votre passe partout. Nécessaire pour l’achat, la location ou la vente d’un bien immobilier, il représente la première étape de votre processus d’installation en Espagne. Il devient le TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero), soit une carte d’identité) pour les non ressortissant de l’Union Européenne.

Chaque démarche en Espagne est soumise à l’obtention de ce fameux NIE. De l’ouverture d’un compte bancaire, aux diverses installations au sein de votre domicile (internet, eau, électricité) en passant par l’envoi et la réception de vos colis (chargés de bons produits français bien sûr) il vous sera demandé très régulièrement à tel point que vous finirez par le connaître par coeur.

Obligatoire oui mais non. Les démarches évoluent, les administrations en font de même. La crise du Covid aura permis de secouer un petit peu tout cela. En effet, depuis 2021, les notaires se sont vus octroyer l’autorisation de solliciter pour leurs clients un numéro fiscal (NIF « Número de Identificación Fiscal » pour les intimes) à titre transitoire et sans que votre présence ne soit nécessaire. Cette étape, vous donne l’avantage de ne pas avoir besoin immédiatement du NIE. Une façon donc d’accélérer la cadence et de vous rapprocher encore plus de la porte de votre future résidence.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’obtention du NIE, jetez un petit coup d’oeil à cet article du gouvernement espagnol.

Acheter en Espagne, près de l'Albufera
Acheter en Espagne à Peñiscola

2. Acheter en Espagne pour combien et comment: le budget et son financement

Et oui, pour que vous puissiez venir profiter de l’incroyable qualité de vie qu’offre l’Espagne, il va falloir mettre la main au portefeuille. Mais rassurez-vous, nous sommes là pour vous aider à tout organiser et planifier.

La première chose que vous devez savoir c’est que les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60% de la valeur du bien et cela hors frais de notaire. Alors, nous diriez-vous, il ne reste qu’une chose à faire : devenir résident.

Pour cela il faut remplir certaines conditions :

  • Résider sur le territoire espagnol plus de 183 jours consécutifs par année civile,
  • Avoir des intérêts économiques dans le pays,
  • Ou que votre conjoint officiel et ses enfants vivent en Espagne.

50% du prix du bien. Voilà ce que l’Espagne vous demandera comme apport personnel dans le cadre de l’obtention d’un prêt immobilier. Il vous sera donc primordial, avant toute chose, de bien poser vos calculs car sachez qu’il n’existe pas de clause de rétractation pour non-obtention d’un prêt.

Et la France nous direz-vous? Alors oui, la France peut également vous aider dans votre financement. En contrepartie d’un prêt, la banque vous demandera de lui fournir une garantie (nantissement d’une assurance vie ou d’un bien immobilier).

Afin de vous aider à franchir cette deuxième étape, nous vous laissons cet article.

3. Les mots redoutés, étape 1: les frais …

Personne n’aime ça, nous sommes tous bien d’accord. Mais ils font malheureusement partie du processus d’acquisition de votre futur bien immobilier. Ce n’est qu’un mauvais moment à passer comme on dit. Focalisez-vous sur vos prochains repas en bord de mer, cela vous aidera à passer cette troisième étape.

15% du prix d’achat, voici le chiffre que vous pouvez d’ores et déjà retenir. Même si les frais et taxes fluctuent selon le bien immobilier, la moyenne se stabilise autour de ces 15% qui englobent donc frais de notaire, d’avocat, immobiliers et impôt.

1. Les frais d’honoraires

« La ganancia patrimonial » soit taxe sur les plus values. Elle devra être réglée par le vendeur en cas de bénéfice au moment de la vente. La « Plusvalía municipal » (taxe communale) viendra s’y ajouter.

Sachez tout de même, que ces frais peuvent être répartis entre le vendeur et l’acheteur. Votre avocat vous fournira les conseils nécessaires.

2. Les frais de notaire

Ces derniers sont fixés par un barème officiel. Ils varient selon les caractéristiques du bien (taille, superficie du terrain, prix de vente).

Ne soyez pas surpris si ces frais vous semble raisonnables. Contrairement à la France, en Espagne, le rôle du notaire est minime. Son statut légal certifie la valeur juridique des documents un point c’est tout. Pensez également à ajouter les frais payables au cadastre.

4. Etape 2: Les impôts …

Ils tiennent la main de leurs amis les frais, exposés juste au-dessus. Courage, ils ne sont que deux pour acheter en Espagne! De plus nous vous mettons une jolie photo de Barcelone à côté pour vous détendre.

1. L’IBI « Impôt sur les Biens Immobiliers »

Il s’agit tout simplement de notre bonne vieille taxe foncière française. Payable annuellement auprès de la mairie de votre ville de résidence. Gardez précieusement votre reçu, il contient deux données fondamentales:

– Le numéro de cadastre de la propriété cadastrale,

– La valeur cadastrale, nécessaire lors de votre déclaration d’impôt.

2. L’ITP « Impôt sur les Transmissions Patrimoniales »

La dernière taxe mais non la moindre, elle est même LA plus importante. Son pourcentage varie selon la communauté autonome où vous avez décidé vous installer.

Petit article en espagnol (pour commencer à pratiquer) afin de vous renseigner sur l’ITP de chaque communauté.

Pourquoi ne pas acheter en Espagne à Barcelone

5. Les festivités commencent: choisir votre bien à acheter en Espagne

Chose promise, chose due! Nous en avons fini avec les ITP, IBI ou tout autre lettre de l’alphabet et nous passons enfin à des choses bien plus agréables comme sélectionner votre bien immobilier.

Pour ce faire, nous nous doutons bien que vous avez ouvert votre moteur de recherche préféré et taper « acheter en Espagne » « maison appartement en Espagne » etc etc …

Vous sont apparus les grands :

Idealista, Green Acres, Kyero, Spain Houses, Se loger et autre …

Oui mais. Oui mais la frontière est parfois mince mais si réelle entre la réalité d’un bien et sa photo joliment photoshopée mise en valeur sur le site. Oui mais, parler à une boîte automatique sur whatsapp n’est pas le plus confortable ni rassurant. Oui mais, devoir passer par google traduction peut transformer une conversation de 5mn à l’un des 12 travaux d’Hercules.

Alors que faire? Et bien tout simplement nous appeler. Parce que nous sommes de vraies personnes, françaises qui avons pris la décision de faire ce que vous vous apprêtez à faire. Nous connaissons donc les démarches, les peurs, les doutes, les espoirs d’acheter en Espagne, parce que nous sommes passés par là.

Nous vous accompagnerons à chaque pas, à chacune de ces 8 étapes et même plus encore. La recherche de votre bien doit être un moment de plaisir et d’illusion. Et non le contraire.

Nos agents se chargeront de vous déceler des biens (maisons, appartements, vilas, terrains nus, …) qui correspondent à vos souhaits. C’est ensuite ensemble que nous organiserons les premières visites.

Nous vous fournirons toutes les explications, toutes les aides possibles afin de faciliter ce processus d’acquisition immobilière.

Et parce que parfois il vaut mieux laisser parler les autres, nous vous partageons les commentaires de français qui comme vous (nous l’espérons) nous ont fait confiance.

Vous voici arrivés à plus de la moitié du chemin ! Les clefs seront bientôt entre vos mains.

6. Quelques petites vérifications juridiques.

L’avocat. Il vous sera obligatoire! Il prendra en main l’ensemble des vérifications nécessaires de l’identité des parties, à l’absence de dette, la conformité cadastrale …

Le notaire, comme indiqué plus haut, ne fait que certifier la conformité de l’acte de vente avec la loi.

7. La señal, soit la réservation de votre bien

Un joli mot espagnol qui vous démontre que le bout du chemin n’est plus bien loin!

Afin que votre intention d’achat soit prise en compte et retenue, il vous sera demandé de verser à l’agence (ou au propriétaire du bien) une somme qui peut osciller entre 1000 et 3000€.

C’est ce qu’on appelle la reserva ou señal. Cette dernière sera jointe à la signature d’un prêt contrat reprenant les informations et caractéristiques du bien à acheter.

Le vendeur, propriétaire, a entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser votre offre. Théoriquement , cela met également fin aux visites.

Si votre vendeur n’accepte pas votre offre, l’agence doit alors vous rembourser l’intégralité de votre réservation. En cas d’acceptation ce montant sera déduit du prix total voire complété afin de correspondre au 10% du prix du bien.

8. Las arras, le compromis de vente. Avant dernière étape pour acheter en Espagne!

Vous y êtes presque! Vous pouvez choisir votre porte clef et commencer les valises!

Ce compromis de vente est privé et établi entre l’acheteur et le vendeur. Il vous sera demandé par le notaire le jour de la vente afin de vérifier les conditions validées entre les parties.

Le contrat reprend bon nombre d’informations telle que les identités des parties, l’adresse, le prix du bien, le mode de paiement, la date limite de signature chez le notaire, etc.

C’est à ce moment là que vous devrez compléter la señal (étape 6) afin qu’elle atteigne les 10% du prix total.

Sachez que si la partie acquéreur se retire de la vente, elle perd la quantité avancée. Dans le cas où le vendeur se retire, il devra vous rembourser le double de la somme avancée. Un article à ce sujet

9. La escritura et c’est fini!

Félicitations! Vous y êtes parvenus. Un nouveau départ dans votre vie s’annonce.

En signant l’escritura, vous allez également payer le restant du prix de votre nouvelle résidence. Chèque de banque ou virement, vous discuterez de cela avec le notaire afin que celui-ci vous spécifie le moyen de paiement adéquate.

Lors de cette grande journée, les clefs vous seront remises. Le notaire attestera du paiement et le nouvel acte notarié sera émis et enregistré auprès du registre de propriété (registro de la propiedad).

Les taxes telle que l’ITP (voir étape 3) devront être réglées dans les 30 jours suivant la date de la signature.

Vous êtes désormais fin prêts à vous lancer et à trouver votre perle rare. Acheter en Espagne n’a plus de secret pour vous! Savez-vous que nous travaillons sur toute l’Espagne? Alors quelle communauté autonome souhaitez-vous découvrir? Le sud? Ou plutôt le Nord? Il ne vous reste plus qu’à choisir, le reste nous nous en occupons.

Whatsapp, téléphone, email, nous vous attendons au bout de la ligne ou de l’autre côté de l’écran

En attendant, nous vous laissons rêver les yeux grands ouverts avec quelques unes des photos que nous avons réalisées de notre belle Espagne lors de nos déplacements professionnels.

Valencia, une ville parfaite pour acheter en Espagne
Alicante est parfaite pour acheter en Espagne

Alors, cela fait rêver non? Passez du rêve à la réalité avec Olé immobilier.