Acheter en Espagne ou en France en 2025

Acheter en France ou en Espagne : un choix de plus en plus fréquent

Un dilemme pour de nombreux acheteurs

Acheter un bien immobilier reste l’un des projets les plus importants d’une vie. Pour beaucoup de Français, la question ne se limite plus aux frontières : investir en Espagne est une alternative de plus en plus attractive. Prix au mètre carré plus bas, climat ensoleillé, rentabilité locative soutenue par le tourisme… autant d’arguments qui séduisent face à un marché français solide mais souvent coûteux.

Deux approches, deux réalités

En France, l’immobilier bénéficie d’un cadre légal strict et protecteur, mais les prix élevés des grandes villes comme Paris ou Lyon réduisent le pouvoir d’achat des acheteurs. En Espagne, la législation diffère, les démarches administratives demandent plus d’anticipation, mais les opportunités d’acquérir un logement spacieux ou bien situé restent incomparables à budget égal.

Un comparatif pour décider en toute clarté

Ce guide a pour objectif de comparer les deux marchés à travers des données actuelles et des exemples concrets. Nous aborderons les différences de prix, le processus d’achat, la fiscalité, la qualité de vie et la rentabilité locative, afin de vous offrir une vision claire et pratique. Que vous envisagiez d’investir, de préparer votre retraite ou de vous installer en famille, ces éléments vous permettront de mieux cerner quelle destination correspond le plus à votre projet.

En tant qu’agence immobilière spécialisée dans l’accompagnement des acheteurs francophones en Espagne, nous mettons notre expérience à votre service pour vous aider à franchir le pas en toute sécurité.

Comparatif des prix immobiliers en France et en Espagne en 2025

Aperçu des niveaux de prix (mise à jour 2025)

Les écarts restent marqués entre les principales métropoles françaises et espagnoles. En septembre 2025, Paris évolue autour de 9 750 €/m², quand Madrid s’établit à ~5 723 €/m² et Barcelone à ~4 991 €/m². Côté villes “value”, Marseille et Bordeaux tournent autour de 3 500–4 700 €/m², tandis que Valence et Alicante demeurent attractives, ~3 185 €/m² et ~2 437 €/m² respectivement. Sur la Costa del Sol, le prix moyen demandé dans la province de Málaga atteint ~3 842 €/m² (vision “annonces”), tandis que l’indice d’évaluation Tinsa donne ~2 510 €/m² (vision “expertises”), illustrant l’écart fréquent entre prix affichés et valeurs de marché.

Pouvoir d’achat immobilier : que vaut 500 000 € ?

À budget identique, la surface achetable varie fortement. En ordre de grandeur : Paris ~51 m², Lyon ~105 m², Marseille ~142 m², Bordeaux ~111 m². En Espagne, Madrid ~87 m², Barcelone ~100 m², Valence ~157 m², Alicante ~205 m², Costa del Sol (Málaga, annonces) ~130 m². Ces calculs reposent sur des prix moyens ville/zone et n’intègrent pas les frais d’acquisition (France : droits + notaire ; Espagne : ITP/AJD/TVA + notaire/registre).

Processus d’achat immobilier : France vs Espagne

Le rôle du notaire

En France, le notaire occupe une position centrale. Sa mission est de protéger à la fois l’acheteur et le vendeur, en s’assurant que toutes les conditions légales sont respectées. Il vérifie les droits de propriété, les hypothèques éventuelles, la conformité des diagnostics, et s’assure que la transaction est équilibrée et transparente.

En Espagne, le notaire a un rôle plus limité et neutre : il se contente d’authentifier l’acte de vente. Il ne vérifie pas l’existence de dettes fiscales ou de charges impayées sur le bien. C’est donc à l’acheteur, souvent accompagné d’un avocat ou d’une agence spécialisée, de sécuriser la transaction par des vérifications préalables.

La bureaucratie et les formalités

En France, le processus est relativement encadré. L’acheteur signe d’abord un compromis ou une promesse de vente, qui officialise l’accord entre les parties. Ce document inclut généralement une clause suspensive de prêt et ouvre un délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur. Ensuite, après une période de 2 à 3 mois de vérifications, l’acte authentique est signé chez le notaire.

En Espagne, le parcours est différent. L’acheteur doit d’abord obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), indispensable pour toute transaction immobilière. L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est également obligatoire afin de régler le prix et les frais associés. L’intention d’achat se formalise par le versement d’un acompte (“señal”), représentant généralement 10 % du prix du bien, assorti d’un contrat de réservation. Enfin, l’acte de vente est signé devant notaire, mais la sécurité juridique repose surtout sur les vérifications effectuées en amont.

Les clauses suspensives de prêt

La différence est notable : en France, la clause suspensive de financement est automatiquement intégrée dans tout compromis de vente. Elle protège l’acheteur en cas de refus bancaire. En Espagne, cette clause n’existe pas par défaut : elle doit être expressément négociée avec le vendeur, ce qui nécessite vigilance et accompagnement juridique.

Tableau récapitulatif des étapes clés

Rentabilité locative et investissement

Rendements locatifs en France

Le rendement locatif brut moyen en France s’établit autour de 5,9 % en 2025, en hausse par rapport à 2022. Toutefois, ce chiffre masque de fortes disparités :

• Paris affiche un rendement brut moyen de 3,3 %, avec des variations selon les quartiers (2,3 % à 4,5 %) et des performances supérieures possibles sur les petites surfaces comme les studios.
• Quelques villes moyennes se distinguent avec des rendements très attractifs (supérieurs à 8 %), notamment Mulhouse (11,3 %), Saint‑Étienne (11 %), Niort (8 %), Le Mans (7,1 %), ou Perpignan (6,9 %).

Rendements locatifs en Espagne

En Espagne, le rendement locatif moyen est souvent plus élevé, situé entre 5 % et 8 % selon les zones. Dans certaines régions spécifiques :

• Murcie atteint jusqu’à 8,3 %, Valence environ 6 %, Madrid autour de 5,2 %.
• Madrid et Barcelone présentent des rendements brut de 5–6 % pour les biens bien situés.
• Sur la Costa del Sol, les locations saisonnières permettent d’atteindre des rendements très élevés, entre 7 % et 8 %.
• En zones côtières particulièrement recherchées (communes comme Adra ou San Javier), le rendement locatif peut dépasser les 7 % généraux, allant jusqu’à 13,4 % dans certains cas spécifiques (Adra).

Impact du tourisme : Espagne vs France

En 2025, la compétition est serrée : l’Espagne pourrait accueillir 103,5 millions de visiteurs internationaux, contre environ 102 millions pour la France. Le marché de la location touristique en France reste stable et solide : +2 % de nuitées réservées, +2,4 points de taux d’occupation cet été. En Espagne, la croissance est plus marquée : par exemple, les réservations sur la Costa Brava ont progressé de +25,4 %, et globalement, le pays dépasse désormais la Côte d’Azur en nombre de réservations (+14,1 %).

Locations saisonnières vs longue durée

• En France, la location saisonnière reste performante, malgré une croissance moins explosive qu’après la Covid ; elle reste toutefois un segment rentable pour les propriétaires professionnels.
• En Espagne, les locations courte durée dans les zones touristiques (Costa del Sol, Baléares, Costa Blanca) offrent des rendements bien supérieurs à la location traditionnelle, parfois jusqu’à 10 % ou plus en haute saison.

En résumé

Qualité de vie et fiscalité comparée

Climat et cadre de vie

L’Espagne séduit avant tout par son ensoleillement généreux et la douceur de ses climats méditerranéens, avec des hivers doux et des étés lumineux. Les régions côtières comme Costa del Sol, Valence, ou les Îles Baléares offrent un cadre de vie détendu, une vie de plein air tournée vers la mer et des prix de l’immobilier plus doux.
En France, ce sont souvent les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux) qui attirent, grâce à leur dynamisme culturel, leur offre de services et économiques, ou encore leur accessibilité (transports, santé, éducation). Le cadre urbain y est plus dense, avec un patrimoine historique souvent valorisé, mais aussi un coût de l’immobilier et de la vie plus élevé pour certains profils.

Fiscalité immobilière

Attractivité pour les retraités

• Coût de la vie : L’Espagne présente souvent un coût de la vie plus raisonnable qu’en France, notamment sur le logement, la santé ou la restauration, tout en offrant une excellente qualité de vie.
• Soins de santé : Le système de santé espagnol, accessible et de qualité, couvre bien les résidents de l’UE via la carte européenne d’assurance maladie (CEAM).
• Fiscalité des pensions : Grâce à la convention fiscale franco-espagnole, les pensions publiques (ex. retraite de la fonction publique) restent imposées en France, même si vous résidez en Espagne. En revanche, les pensions privées sont imposables en Espagne si vous y êtes résident fiscal (plus de 183 jours par an).

Quel choix selon votre profil ?

Chaque projet immobilier répond à des attentes différentes. Le choix entre la France et l’Espagne dépend donc beaucoup de votre profil, de vos priorités et de vos objectifs à long terme. Voici une synthèse adaptée aux principaux types d’acheteurs.

Investisseur à la recherche de rentabilité

• En France : Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) offrent une sécurité de marché, mais les rendements sont souvent faibles (2 à 4 %). Certaines villes secondaires comme Saint-Étienne, Mulhouse ou Le Mans affichent encore des rendements élevés (> 8 %), mais la demande locative y reste plus fragile.
• En Espagne : Les zones touristiques telles que la Costa del Sol, la Costa Blanca ou les Baléares permettent des rendements nets supérieurs, notamment en location saisonnière (7 à 10 %). L’attrait du tourisme international apporte une demande régulière, mais impose de bien gérer la fiscalité locale et les autorisations de location touristique.
  

Famille souhaitant une résidence principale

• En France : Le cadre scolaire, les infrastructures et la sécurité juridique sont de vrais atouts. En revanche, les prix élevés dans les grandes agglomérations limitent la surface habitable et les espaces extérieurs.
• En Espagne : Les familles bénéficient de logements plus spacieux à budget identique, souvent avec terrasse ou piscine. Les écoles internationales se développent dans les grandes villes et zones côtières. En revanche, les démarches administratives (NIE, compte bancaire, résidence fiscale) demandent plus de préparation.
  

Résumé par profil

Espagne ou France, quel choix pour votre projet immobilier ?

Acheter un bien immobilier est une décision majeure qui mérite d’être mûrement réfléchie. La comparaison entre la France et l’Espagne met en évidence deux réalités différentes. La France se distingue par sa stabilité juridique, ses infrastructures et la sécurité de son cadre légal, mais les prix élevés limitent souvent la surface achetable et réduisent la rentabilité locative. L’Espagne, à l’inverse, séduit par ses prix au m² nettement plus accessibles, son climat ensoleillé et le dynamisme de son marché touristique, qui en fait une destination de choix pour les investisseurs et les retraités.

En résumé, la France conviendra davantage aux acheteurs recherchant stabilité et proximité culturelle, tandis que l’Espagne représente une formidable opportunité pour ceux qui souhaitent maximiser leur qualité de vie, investir dans un logement spacieux ou diversifier leur patrimoine avec une rentabilité locative attractive.

Chez Olé Immobilier, nous accompagnons chaque étape de votre projet d’achat en Espagne. De l’obtention de votre NIE, à l’ouverture d’un compte bancaire, en passant par la vérification juridique des biens et la gestion des démarches fiscales, notre équipe veille à ce que votre investissement se fasse en toute sécurité. Vous bénéficiez ainsi de l’expertise d’une agence spécialisée, capable de transformer votre rêve en réalité sans mauvaise surprise.

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