Combien coûte l’achat d’un bien immobilier en Espagne ? TVA, ITP et frais annexes
Mis à jour le: 3 juillet 2025
Temps de lecture: 8,9 min
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Pour acheter un bien en Espagne, prévoyez entre 11 % et 15 % de frais supplémentaires en plus du prix affiché.
Les taxes varient selon le type de bien : ITP dans l’ancien (taux régional), TVA + AJD dans le neuf.
À cela s’ajoutent les frais de notaire, d’inscription au registre foncier et les honoraires d’avocat, fortement recommandés.
Le coût final dépend fortement de la région d’achat et de votre situation personnelle. Une simulation précise est essentielle avant de s’engager.
Combien coûte réellement un achat immobilier en Espagne ?
Acheter un bien immobilier en Espagne, ce n’est pas simplement payer le prix affiché sur l’annonce. En réalité, de nombreux frais viennent s’ajouter au montant de l’achat. Et ces frais peuvent représenter entre 10 % et 15 % du prix total, selon le type de bien, la région et votre situation.
En plus du prix du bien, vous devrez régler plusieurs taxes obligatoires. Si vous achetez dans l’ancien, c’est l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) qui s’applique. Dans le neuf, il faudra payer la TVA (10 %) et la taxe AJD (jusqu’à 2 %). À cela s’ajoutent les frais de notaire, frais d’inscription au registre de la propriété, honoraires d’avocat, et parfois même frais d’agence.
Ces coûts sont souvent mal anticipés, alors qu’ils ont un réel impact sur le budget global. Bien les connaître en amont vous permet de mieux comparer les biens, d’éviter les mauvaises surprises, et de sécuriser votre investissement.
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TVA, ITP ou AJD ? Les taxes selon le type de bien
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne, la première question à se poser est simple : le logement est-il neuf ou ancien ? La réponse détermine le régime fiscal applicable, et donc une part importante du coût final.
Biens anciens : l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Si le bien a déjà été habité, il est considéré comme un logement “ancien” (seconde main). Dans ce cas, la TVA ne s’applique pas. À la place, vous devrez régler l’ITP, une taxe régionale qui varie selon la Communauté autonome.
Voici quelques exemples de taux standards en 2025 :
- Madrid : 6 %
- Valence : 10 à 11 %
- Andalousie : 7 %
- Pays basque : 4 %
(exonérations et taux réduits possibles selon la situation de l’acheteur)
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Biens neufs : TVA + AJD
Pour les biens vendus par un promoteur ou constructeur (logement neuf), l’acheteur ne paie pas l’ITP, mais deux taxes distinctes :
- TVA (IVA) :
- 10 % sur les logements neufs
- 21 % pour les locaux commerciaux
- 7 % IGIC aux Îles Canaries (remplace la TVA)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) :
- Taxe sur les actes notariés
- Entre 0,5 % et 2 % selon la région (0 % au Pays basque)
Comparatif rapide : taxes selon le type de bien
| Type de bien | Principales taxes | Montant estimé |
|---|---|---|
| Ancien | ITP | 4 % à 13 % |
| Neuf | TVA + AJD | Jusqu’à 12 % |
Principales taxes : ITP
Montant estimé : 4 % à 13 %
Principales taxes : TVA + AJD
Montant estimé : Jusqu’à 12 %
Source : Agencia Tributaria
🔗 Voir notre guide complet sur la TVA et l’AJD
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Les frais annexes obligatoires lors d’un achat immobilier en Espagne
Au-delà des taxes comme la TVA, l’ITP ou l’AJD, un achat immobilier en Espagne implique une série de frais annexes obligatoires. Ces coûts, souvent sous-estimés, doivent être pris en compte dès l’estimation budgétaire.
Frais de notaire
La rédaction de l’acte d’achat se fait obligatoirement devant un notaire espagnol. Ses honoraires sont encadrés par un barème national, et varient selon la complexité de l’acte et le prix du bien.
Estimation : entre 0,5 % et 1 % du prix d’achat.
À noter
En Espagne, le notaire ne joue pas un rôle de conseil comme en France. Il se contente de vérifier l’identité des parties et d’authentifier l’acte. Pour garantir la sécurité juridique de votre achat, faire appel à un avocat spécialisé est indispensable, surtout si vous êtes non-résident.
Frais d’inscription au registre foncier
Après la signature de l’acte, il est obligatoire d’enregistrer le bien au Registre de la Propriété. Cette formalité officialise votre statut de propriétaire et protège vos droits.
Coût estimé : entre 0,4 % et 0,7 % du prix d’achat.
Honoraires juridiques
Un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol est fortement recommandé. Il intervient pour :
- Vérifier la situation légale du bien (charges, dettes, urbanisme),
- Contrôler les contrats (réservation, compromis, acte notarié),
- Effectuer les déclarations fiscales (ITP, AJD, TVA),
- Vous représenter devant les autorités si besoin.
Honoraires habituels : 1 % à 2 % du prix du bien.
Frais d’agence (selon les cas)
En Espagne, les frais d’agence sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, si vous passez par un chasseur immobilier ou un service personnalisé, des frais peuvent s’appliquer à l’acheteur.
Montant estimé : de 3 % à 6 %, parfois inclus dans le prix affiché.
Estimation totale des frais selon le type de bien
Pour bien budgétiser votre projet immobilier en Espagne, il est essentiel de connaître la répartition moyenne des frais selon le type de bien. Ces frais incluent les taxes (ITP ou TVA + AJD) ainsi que les frais annexes obligatoires (notaire, avocat, registre foncier).
Répartition moyenne selon l’ancienneté du bien
- Bien ancien :
➤ Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP)
➤ Frais de notaire, d’inscription au registre foncier et honoraires juridiques
💡 Total estimé : entre 10 % et 13 % du prix du bien - Bien neuf :
➤ TVA à 10 % + AJD (jusqu’à 2 % selon la région)
➤ Frais de notaire, registre, avocat
💡 Total estimé : entre 12 % et 15 %
Estimations concrètes selon le type de bien et la région
| Type de bien | Prix du bien | Taxes | Frais annexes estimés | Total estimé |
|---|---|---|---|---|
| Ancien à Madrid | 200 000 € | ITP 6 % → 12 000 € | ≈ 4 000 € | ≈ 16 000 € |
| Neuf à Valence | 200 000 € | TVA 10 % + AJD 2 % → 24 000 € | ≈ 4 000 € | ≈ 28 000 € |
| Ancien au Pays Basque | 200 000 € | ITP 4 % → 8 000 € | ≈ 4 000 € | ≈ 12 000 € |
Prix du bien : 200 000 €
Taxes : ITP 6 % → 12 000 €
Frais annexes estimés : ≈ 4 000 €
Total estimé : ≈ 16 000 €
Prix du bien : 200 000 €
Taxes : TVA 10 % + AJD 2 % → 24 000 €
Frais annexes estimés : ≈ 4 000 €
Total estimé : ≈ 28 000 €
Prix du bien : 200 000 €
Taxes : ITP 4 % → 8 000 €
Frais annexes estimés : ≈ 4 000 €
Total estimé : ≈ 12 000 €
Source : Agencia Tributaria
Cas pratiques : combien ça coûte vraiment ?
Pour mieux comprendre l’impact des frais sur votre budget, voici trois scénarios concrets pour un bien estimé à 200 000 €. Ces exemples montrent à quel point la région et le type de bien influencent fortement le coût total de votre projet.
Scénario 1 : Bien ancien à Madrid
- Prix du bien : 200 000 €
- ITP à 6 % : 12 000 €
- Frais de notaire, registre et avocat : ~4 000 €
- Total estimé : 16 000 € (soit 8 % du prix du bien)
Madrid reste l’une des régions les plus avantageuses fiscalement pour l’ancien.
Scénario 2 : Bien neuf à Valence
- Prix du bien : 200 000 €
- TVA à 10 % : 20 000 €
- AJD à 2 % : 4 000 €
- Frais annexes : ~4 000 €
- Total estimé : 28 000 € (14 % du prix du bien)
À Valence, l’AJD est l’une des plus élevées d’Espagne. Cela alourdit nettement la facture sur le neuf.
Scénario 3 : Bien ancien au Pays Basque
- Prix du bien : 200 000 €
- ITP à 4 % : 8 000 €
- Frais annexes : ~4 000 €
- Total estimé : 12 000 € (6 % du prix du bien)
Le Pays Basque est particulièrement attractif pour les acheteurs dans l’ancien grâce à son ITP réduit.
À retenir : les frais varient énormément selon la région et la fiscalité locale. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut simuler précisément vos coûts.
Bien budgétiser son achat en Espagne : nos conseils
Acheter un bien immobilier en Espagne demande plus qu’un simple calcul du prix affiché. Pour éviter les mauvaises surprises, voici quelques recommandations clés à suivre avant de signer.
Demandez une simulation complète avant de vous engager
Avant toute promesse d’achat, faites chiffrer tous les frais : taxes (ITP, TVA, AJD), notaire, enregistrement, avocat… Cela vous permet de valider la faisabilité de votre projet et de mieux négocier.
N’oubliez pas les frais juridiques
Beaucoup d’acheteurs sous-estiment l’importance de l’avocat. Pourtant, il joue un rôle central : vérification du bien, contrôle des contrats, représentation chez le notaire… Son intervention sécurise votre achat, surtout si vous n’êtes pas sur place.
Informez-vous sur les réductions fiscales possibles
Certaines régions offrent des taux réduits d’ITP ou d’AJD pour les primo-accédants, les familles nombreuses ou les jeunes acheteurs. Ces réductions peuvent faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Anticipez pour acheter en toute sérénité
Acheter un bien immobilier en Espagne ne se limite pas au prix du logement. Entre taxes (ITP, TVA, AJD) et frais annexes (notaire, registre, avocat), le coût réel est souvent sous-estimé par les acheteurs étrangers.
En moyenne, prévoyez entre 11 % et 15 % du prix d’achat en frais initiaux. Ce montant varie selon la région, le type de bien et votre situation personnelle.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de bien budgétiser dès le départ. Et surtout, de s’entourer de professionnels compétents : avocat, chasseur immobilier, conseiller fiscal…
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