Financer l’achat d’une maison en Espagne (2025)
Mis à jour le: 3 août 2023
Temps de lecture: 12,2 min
Acheter une maison en Espagne attire chaque année des milliers d’expatriés, de retraités et d’investisseurs. Le pays séduit autant pour son climat méditerranéen que pour son coût de la vie plus abordable que dans d’autres pays européens.
Résidence secondaire, retraite ou investissement
Certains choisissent l’Espagne pour profiter de vacances prolongées au soleil, d’autres pour préparer une retraite paisible. L’investissement locatif reste également une motivation forte, soutenue par une demande touristique élevée.
Des prix compétitifs et une qualité de vie élevée
Comparé à la France, la Belgique ou la Suisse, le marché espagnol permet souvent d’acquérir un bien plus spacieux ou mieux situé, tout en bénéficiant d’une qualité de vie reconnue : gastronomie, culture, infrastructures modernes.
Le financement, une étape clé
Derrière l’enthousiasme, le financement reste l’un des points les plus stratégiques. Il faut anticiper son budget, comprendre les options de prêt disponibles en Espagne et dans son pays d’origine, prévoir un apport adapté et intégrer tous les frais annexes (notaire, impôts, frais bancaires).
L’objectif de ce guide
Ce guide complet vous présente l’ensemble des solutions de financement pour l’achat d’un bien en Espagne en 2025. Vous y trouverez les informations essentielles pour comparer les options, préparer un dossier solide et sécuriser votre projet immobilier du début à la fin.
Vous n’avez pas le temps de tout lire ?
Les options de financement
- Prêt immobilier en Espagne : accessible aux résidents et non-résidents.
- Prêt immobilier dans votre pays d’origine (France, Suisse, Belgique) : souvent plus simple si vous possédez déjà un bien à mettre en garantie.
L’apport à prévoir
- Résidents : généralement 20 à 30 % du prix du bien.
- Non-résidents : entre 30 et 40 %, en plus des frais annexes.
Les frais incontournables
- Impôts : ITP (6 à 10 %) pour l’ancien ou TVA (10 %) pour le neuf.
- Frais de notaire et d’enregistrement : environ 1 à 2 %.
- Frais bancaires et d’assurance : tasación, dossier, assurance emprunteur.
Les documents essentiels
- NIE ou certificat de non-résidence.
- Justificatifs d’identité, de revenus et de fonds disponibles.
- Relevés bancaires récents et taux d’endettement.
Les étapes principales
- Définir votre budget global.
- Choisir entre un prêt espagnol ou un financement dans votre pays.
- Préparer un dossier complet pour la banque.
- Signer le compromis ou contrat de réservation.
- Finaliser le prêt et l’acte de vente chez le notaire.
Évaluer son budget et sa capacité de financement
Déterminer le budget global
Le prix d’achat du bien immobilier n’est qu’une partie de l’équation. Il faut y ajouter l’ensemble des frais annexes : impôts (ITP ou TVA), frais de notaire et d’enregistrement, honoraires bancaires, assurance emprunteur et éventuels frais d’avocat. Ces charges représentent généralement 10 à 15 % du prix du bien.
Utiliser des simulateurs en ligne
Pour estimer votre capacité d’emprunt, il est conseillé d’utiliser des simulateurs de prêt. Ils permettent de calculer vos mensualités selon le montant emprunté, la durée du crédit et le taux appliqué. Vous pouvez ainsi comparer plus facilement les offres de banques espagnoles et celles de votre pays d’origine.
Anticiper les frais souvent oubliés
Au-delà des coûts liés à l’achat, n’oubliez pas les dépenses récurrentes : impôts locaux (IBI), charges de copropriété, entretien du bien ou encore assurances habitation et santé. Ces frais, souvent sous-estimés, influencent directement votre budget global et votre capacité réelle de remboursement.
Choisir son mode de financement
Panorama des options disponibles
Plusieurs solutions s’offrent à vous pour financer l’achat d’un bien en Espagne. Le choix dépend de votre profil (résident ou non-résident), de votre patrimoine et des garanties que vous pouvez apporter.
Prêt immobilier en Espagne
Les banques espagnoles financent généralement entre 60 % et 70 % du prix du bien pour les non-résidents, et jusqu’à 80 % pour les résidents.
Conditions principales :
- Obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger).
- Ouvrir un compte bancaire en Espagne pour gérer les mensualités et frais associés (voir notre article dédié à l’ouverture de compte).
- Présenter un dossier solide avec justificatifs de revenus et apport personnel suffisant.
Prêt immobilier en France, Suisse ou Belgique
Si vous êtes résident en France, en Suisse ou en Belgique, vous pouvez solliciter un prêt immobilier dans votre pays d’origine. Les banques exigent souvent :
- Une hypothèque sur un bien déjà possédé localement.
- Des garanties solides en termes de revenus et d’endettement.
- Dans certains cas, le recours à un courtier spécialisé pour négocier avec des établissements habitués aux projets transfrontaliers.
Pour plus de détails, consultez notre article dédié au prêt immobilier en France, Suisse et Belgique pour financer un achat en Espagne.
Autres alternatives
- Prêt personnel non affecté : montant limité (jusqu’à 75 000 €) mais procédure rapide.
- Nantissement d’épargne ou d’actifs financiers : une solution pour ceux qui disposent d’un portefeuille solide.
- Financement mixte : combiner prêt en Espagne et prêt dans son pays d’origine pour équilibrer les garanties et le coût total.
Comparatif des solutions
| Option de financement | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Prêt en Espagne | Hypothèque sur le bien acheté ; banques habituées aux étrangers ; possible même sans patrimoine local | Apport élevé (30–40 %) ; frais bancaires et tasación ; démarches en espagnol |
| Prêt FR/CH/BE | Conditions de taux souvent attractives ; plus simple administrativement si vous avez un bien local ; relation avec votre banque habituelle | Hypothèque sur un bien existant ; accès réservé aux propriétaires ; garanties élevées exigées |
| Prêt personnel | Rapidité d’obtention ; pas d’hypothèque nécessaire ; flexible | Montants limités ; taux plus élevés |
| Nantissement / mixte | Optimisation du coût du financement ; flexibilité | Réservé aux profils avec épargne ou actifs ; complexité des montages |
Prêt en Espagne
Avantages : Hypothèque sur le bien acheté ; banques habituées aux étrangers ; possible même sans patrimoine local
Inconvénients : Apport élevé (30–40 %) ; frais bancaires et tasación ; démarches en espagnol
Prêt FR/CH/BE
Avantages : Conditions de taux souvent attractives ; plus simple administrativement si vous avez un bien local ; relation avec votre banque habituelle
Inconvénients : Hypothèque sur un bien existant ; accès réservé aux propriétaires ; garanties élevées exigées
Prêt personnel
Avantages : Rapidité d’obtention ; pas d’hypothèque nécessaire ; flexible
Inconvénients : Montants limités ; taux plus élevés
Nantissement / mixte
Avantages : Optimisation du coût du financement ; flexibilité
Inconvénients : Réservé aux profils avec épargne ou actifs ; complexité des montages
Anticiper l’apport et les frais annexes
Apport minimum selon votre profil
Les banques espagnoles exigent un apport personnel pour sécuriser le financement :
- Résidents : généralement 20 à 30 % du prix du bien.
- Non-résidents : entre 30 et 40 %, en plus des frais annexes.
Pour une analyse complète selon votre statut et des exemples détaillés, consultez notre article dédié à l’apport pour acheter en Espagne.
Les frais annexes incontournables
En plus de l’apport, il faut prévoir :
- Impôts :
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) entre 6 et 10 % du prix pour un bien ancien.
- TVA de 10 % (ou 7 % aux Canaries) pour un bien neuf.
- Frais de notaire et d’enregistrement : environ 1 à 2 %.
- Frais bancaires : ouverture de dossier, frais de tasación (estimation obligatoire du bien, 300 à 700 €).
- Assurance emprunteur et habitation : souvent exigée par la banque pour valider le prêt.
Exemple chiffré selon le prix du bien
| Prix du bien | Apport minimum (résident) | Apport minimum (non-résident) | Frais annexes (10–15 %) | Montant total à prévoir |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 30 000 – 45 000 € | 45 000 – 60 000 € | 15 000 – 22 500 € | 60 000 – 82 500 € |
| 250 000 € | 50 000 – 75 000 € | 75 000 – 100 000 € | 25 000 – 37 500 € | 100 000 – 137 500 € |
| 400 000 € | 80 000 – 120 000 € | 120 000 – 160 000 € | 40 000 – 60 000 € | 160 000 – 220 000 € |
Prix du bien : 150 000 €
Apport minimum (résident) : 30 000 – 45 000 €
Apport minimum (non-résident) : 45 000 – 60 000 €
Frais annexes (10–15 %) : 15 000 – 22 500 €
Montant total à prévoir : 60 000 – 82 500 €
Prix du bien : 250 000 €
Apport minimum (résident) : 50 000 – 75 000 €
Apport minimum (non-résident) : 75 000 – 100 000 €
Frais annexes (10–15 %) : 25 000 – 37 500 €
Montant total à prévoir : 100 000 – 137 500 €
Prix du bien : 400 000 €
Apport minimum (résident) : 80 000 – 120 000 €
Apport minimum (non-résident) : 120 000 – 160 000 €
Frais annexes (10–15 %) : 40 000 – 60 000 €
Montant total à prévoir : 160 000 – 220 000 €
En pratique, pour un bien à 250 000 €, un acheteur non-résident doit mobiliser au minimum 100 000 € entre apport et frais annexes.
Préparer un dossier solide pour la banque
Les documents d’identité
- Passeport ou carte nationale d’identité.
- NIE (Numéro d’Identification d’Étranger) obligatoire pour les démarches en Espagne.
- Certificat de non-résidence si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne.
Les justificatifs financiers
- Fiches de paie récentes ou derniers avis d’imposition.
- Relevés bancaires des 3 à 6 derniers mois.
- Détails de vos crédits en cours pour calculer le taux d’endettement.
La preuve de fonds et de l’apport
- Attestation bancaire confirmant les liquidités disponibles pour couvrir l’apport.
- Épargne ou placements financiers pouvant être mobilisés.
La checklist simplifiée
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier en Espagne :
- Préparez vos documents d’identité (passeport + NIE).
- Rassemblez vos justificatifs de revenus et relevés bancaires.
- Fournissez une attestation claire sur votre apport disponible.
- Présentez un dossier organisé et traduit si nécessaire (espagnol ou anglais).
Un dossier complet et bien structuré rassure la banque et accélère l’obtention du financement.
Étapes clés pour finaliser le financement
Ouvrir un compte bancaire en Espagne
Indispensable pour gérer les mensualités, payer les frais d’achat et centraliser les prélèvements liés au bien.
Voir notre article dédié à l’ouverture d’un compte bancaire en Espagne.
Signer le compromis ou contrat de réservation
Ce document engage l’acheteur et le vendeur sur la vente. Il fixe le prix, les conditions et prévoit souvent le versement d’un acompte.
Faire évaluer le bien (tasación)
La banque mandate un expert indépendant pour estimer la valeur réelle du bien. Cette évaluation conditionne le montant du prêt accordé.
Obtenir la validation du prêt
Après analyse du dossier et de la tasación, la banque donne son accord définitif. Les conditions suspensives (obtention du prêt, absence de dettes sur le bien, etc.) doivent être levées avant de passer à l’acte.
Signer l’acte de vente chez le notaire
Le notaire valide la transaction, rédige l’acte et procède à l’enregistrement du bien au registre foncier. Cette étape officialise votre statut de propriétaire.
Conseils pour optimiser son financement
Comparer plusieurs banques
Ne vous limitez pas à la première offre reçue. Les conditions varient fortement d’une banque espagnole à l’autre, et peuvent être différentes de celles proposées en France, en Suisse ou en Belgique. Comparer plusieurs établissements permet souvent d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
Négocier les frais annexes
Certains frais peuvent être réduits : frais de dossier bancaire, assurance emprunteur, voire une partie des honoraires notariaux. Préparer un dossier solide vous donne plus de poids pour négocier.
Vérifier les aides ou incitations fiscales
Selon votre statut (résident ou non-résident), vous pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux ou d’aides locales à l’achat. Renseignez-vous auprès d’un avocat ou d’un conseiller fiscal pour savoir si vous êtes éligible.
S’entourer de professionnels
Un avocat spécialisé en immobilier sécurise l’aspect juridique, un chasseur immobilier vous aide à négocier et un courtier peut optimiser vos conditions de prêt. Cet accompagnement représente un coût, mais il réduit considérablement les risques et peut vous faire gagner du temps et de l’argent.
Anticiper et réussir son financement en Espagne
Le financement, une étape déterminante
Réussir l’achat d’une maison en Espagne ne repose pas uniquement sur le choix du bien. Le financement est la clé de voûte de tout projet immobilier, et sa préparation conditionne la réussite de l’opération.
Anticiper pour éviter les mauvaises surprises
En définissant dès le départ votre budget global, en prévoyant l’apport nécessaire, en intégrant les frais annexes et en rassemblant les documents requis, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement adapté et sécurisé.
Passez à l’action avec un accompagnement sur mesure
Pour aller plus loin, utilisez notre simulateur de financement afin d’estimer vos frais et votre capacité d’emprunt. Et si vous souhaitez être guidé pas à pas, contactez dès aujourd’hui notre équipe : nous vous accompagnons dans chaque étape de votre projet immobilier en Espagne, du montage du dossier à la signature chez le notaire.
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