Frais de notaire en Espagne : calcul et barèmes officiels

Quand on parle de frais de notaire en Espagne, une confusion persiste souvent. Beaucoup d’acheteurs étrangers pensent que, comme en France ou en Belgique, ce terme englobe l’ensemble des frais liés à l’achat immobilier. Or en Espagne, il faut distinguer deux notions :

• les honoraires du notaire (aranceles notariales), fixés par un barème national et représentant une part réduite du coût total,
• les frais d’achat globaux, qui incluent en plus les impôts (ITP, TVA, AJD), les frais d’inscription au Registre de la Propriété et les honoraires de la Gestoría.

La bonne nouvelle ? Les frais de notaire purs sont bien plus faibles qu’en France : comptez généralement entre 0,2 % et 0,5 % du prix du bien, soit environ 250 € à 1 250 € pour un achat de 250 000 €.

Dans cet article, nous allons détailler le barème officiel appliqué par les notaires en Espagne, illustrer le calcul avec des exemples chiffrés et vous proposer une simulation rapide pour estimer vos propres frais.

Qui paie les frais de notaire en Espagne ?

En Espagne, la règle générale est simple : c’est l’acheteur qui prend en charge les honoraires du notaire lors d’une acquisition immobilière. Cette pratique est quasi systématique, car elle découle d’un usage largement répandu dans le pays.

Il est toutefois possible de négocier une répartition différente entre vendeur et acquéreur. Cela peut se faire par une clause spécifique intégrée au compromis ou à l’acte de vente. Dans certains cas particuliers, le vendeur peut accepter de supporter tout ou partie des frais afin de faciliter la transaction. Mais cette situation reste rare : dans la grande majorité des ventes, les frais de notaire sont bel et bien réglés par l’acheteur.

La différence avec la France est importante à souligner : quand on parle de “frais de notaire” en France, on inclut à la fois les honoraires du notaire et surtout les impôts et taxes reversés à l’État (près de 80 % du montant). En Espagne, la terminologie est plus stricte : les “frais de notaire” désignent uniquement les honoraires réglementés du notaire, indépendants des impôts liés à l’achat.

Comment sont calculés les frais de notaire ? (Arancel notarial)

Les honoraires des notaires en Espagne ne sont pas fixés librement. Ils sont réglementés par un barème officiel, défini par le Real Decreto 1426/1989, connu sous le nom d’arancel notarial.

Deux grandes catégories d’actes existent :

• Actes sin cuantía : ils ne reposent pas sur une valeur économique (ex. testament, procuration). Ils sont facturés à tarif fixe, généralement autour de 30 à 40 €.
• Actes de cuantía : ils sont liés à une valeur chiffrée (ex. vente immobilière, prêt, donation). Les honoraires sont calculés proportionnellement à la valeur de l’opération, selon un barème dégressif par tranches.

Barème officiel des notaires en Espagne

Exemple de calcul pour un achat de 100 000 €

• 0 – 6 010 € → 90,15 €
• 6 010 – 30 050 € (24 040 € × 0,45 %) → 108,18 €
• 30 050 – 60 101 € (30 050 € × 0,15 %) → 45,08 €
• 60 101 – 100 000 € (39 899 € × 0,10 %) → 39,90 €
  Total brut : 283,31 € → après remise -5 % ≈ 269 € HT

Exemple pour un achat de 250 000 €

• Tranches cumulées jusqu’à 150 253 € ≈ 338 €
• 150 253 – 250 000 € (99 747 € × 0,05 %) → 49,87 €
  Total brut : 388 € → après remise -5 % ≈ 369 € HT

Exemple pour un achat de 500 000 €

• Tranches cumulées jusqu’à 150 253 € ≈ 338 €
• 150 253 – 500 000 € (349 747 € × 0,05 %) → 174,87 €
  Total brut : 513 € → après remise -5 % ≈ 487 € HT
  

Réductions et remises prévues par la loi

Le barème notarial espagnol n’est pas totalement rigide : plusieurs réductions sont prévues pour alléger les frais dans certains cas.

Réduction automatique de 5 %

Depuis 2010, une réduction obligatoire de 5 % s’applique à tous les actes de cuantía (ventes, prêts, donations, etc.). Cette remise est calculée directement sur le total brut des honoraires.

Réductions spécifiques

La loi prévoit également des abattements pour certaines opérations :

• Prêts et crédits : réduction de 25 % sur les honoraires proportionnels, qu’ils soient garantis par une hypothèque ou non.
• Subrogations et novations de prêt (rachat ou renégociation d’une hypothèque) : réduction de 50 % sur les honoraires, calculés sur le capital restant dû.
• VPO (Viviendas de Protección Oficial) et logements sociaux : réductions pouvant aller jusqu’à 50 % pour certaines ventes et prêts aidés.

Remise commerciale facultative jusqu’à -10 %

En plus des réductions légales, les notaires disposent d’une marge commerciale limitée : ils peuvent appliquer, à leur discrétion, une remise supplémentaire allant jusqu’à 10 % sur leurs honoraires. En pratique, cela dépend de chaque étude notariale et de la relation avec le client.

Ce qui n’est pas compris dans les “frais de notaire”

Il est essentiel de ne pas confondre les frais de notaire purs (honoraires réglementés) avec l’ensemble des frais liés à un achat immobilier en Espagne. Dans le langage courant, beaucoup d’acheteurs étrangers utilisent le terme “frais de notaire” pour désigner le coût global, alors que plusieurs postes distincts s’additionnent.

Les impôts : ITP, TVA et AJD

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : impôt de transmission applicable à l’achat d’un bien ancien, généralement entre 6 % et 10 % du prix selon la région.
• TVA (IVA) + AJD (Acto Jurídico Documentado) : applicables pour les biens neufs. La TVA est de 10 % (logement) ou 21 % (local commercial), et l’AJD varie entre 0,5 % et 1,5 % du prix selon la communauté autonome.

Le Registre de la Propriété

Après la signature, l’acte authentique doit être inscrit au Registre de la Propriété pour officialiser le transfert. Les frais d’enregistrement varient en fonction du prix du bien, mais se situent généralement entre 500 et 750 €.

La Gestoría

La Gestoría est un cabinet administratif qui se charge des formalités auprès des administrations : paiement des impôts, dépôt des documents au registre, obtention de certificats. Ses honoraires sont en moyenne compris entre 650 et 800 € HT.

Simulation globale des frais : notaire seul vs frais totaux

Pour illustrer la différence entre les honoraires du notaire et le coût global d’un achat, voici une simulation :

Simulation rapide des frais

Pour mieux visualiser le poids réel des honoraires du notaire en Espagne, voici une estimation basée sur le barème officiel (arancel notarial) et la réduction légale de 5 %.

Comparatif France vs Espagne

La différence entre la France et l’Espagne réside surtout dans la manière dont on définit les “frais de notaire”.

• En France, lorsqu’on parle de frais de notaire, on englobe à la fois les honoraires du notaire et surtout les droits de mutation (taxes reversées à l’État). Ces frais représentent en moyenne 7 à 8 % du prix d’achat, dont environ 80 % correspondent aux impôts et seulement 20 % aux honoraires du notaire.
• En Espagne, les choses sont plus claires : les frais de notaire purs désignent uniquement les honoraires de l’office notarial. Ils se situent en moyenne entre 0,2 % et 0,5 % du prix du bien, soit un montant bien inférieur à la France. Toutefois, si l’on considère l’ensemble des frais liés à un achat immobilier (impôts, registre, gestoría), la facture globale atteint généralement 7 à 13 % du prix d’achat, un niveau proche de la France mais avec une structure de coûts différente.
  

Frais de notaire en Espagne : l’essentiel à retenir

En Espagne, les frais de notaire purs restent très réduits : rarement plus de 0,5 % du prix d’achat, même pour des biens de grande valeur. À l’inverse, ce sont les impôts de mutation (ITP, TVA, AJD) qui constituent la part la plus lourde du budget, auxquels s’ajoutent le Registre de la Propriété et la Gestoría.

En pratique, cela signifie que si le notaire est un passage obligatoire, ses honoraires ne doivent pas vous inquiéter : ils sont nettement inférieurs à ceux constatés en France. Ce qui compte, c’est d’anticiper l’ensemble des frais pour éviter toute mauvaise surprise.