Immobilier à Madrid pour les francophones : le guide complet 2025

Madrid est devenue une destination de choix pour les francophones souhaitant investir ou s’installer en Espagne. En 2025, la capitale espagnole continue de cumuler les atouts : qualité de vie, prix attractifs, fiscalité avantageuse et marché immobilier dynamique.

Avec plus de 300 jours de soleil par an, Madrid offre un cadre de vie envié. Le climat continental y est sec, les hivers sont doux, et les infrastructures modernes facilitent le quotidien : transports publics efficaces, santé de qualité, sécurité dans les quartiers résidentiels. Cette stabilité attire aussi bien les familles, les retraités que les télétravailleurs.

L’Espagne applique une fiscalité globalement plus favorable qu’en France pour les investisseurs européens :

• Taux d’imposition à 19 % sur les revenus locatifs pour les résidents de l’UE

• Taxation des plus-values modérée, avec un barème progressif

• Droits de succession souvent allégés, notamment au sein de la Communauté de Madrid

À Madrid, le prix moyen au mètre carré oscille entre 2 200 € (Vallecas) et 9 600 € (Salamanca), soit largement en dessous des niveaux parisiens (12 000 €/m² ou plus). Cet écart de prix permet aux francophones d’accéder à des biens plus spacieux, bien situés ou à plus fort potentiel de rendement locatif.

Madrid reste un marché équilibré, où l’offre et la demande s’adaptent rapidement. La demande locative est forte (étudiants, expatriés, entreprises), et les projets urbains comme Nuevo Norte offrent des perspectives de valorisation sur le long terme. Résultat : une ville encore abordable, mais avec un potentiel de plus-value réel.

Avec près de 9 000 Français officiellement installés, une forte présence éducative (Lycée Français, écoles internationales) et des réseaux associatifs dynamiques, Madrid facilite l’intégration. Pour les investisseurs comme pour les familles, cette proximité culturelle est un facteur rassurant.

Madrid séduit autant les acheteurs en quête de qualité de vie que les investisseurs à la recherche de rendement. En fonction de votre objectif, la stratégie immobilière à adopter ne sera pas la même. Voici un aperçu des deux approches principales.

Madrid attire chaque année de nombreux francophones désireux de s’expatrier, que ce soit pour travailler, vivre leur retraite ou télétravailler au soleil. La ville offre un cadre de vie stable, chaleureux et bien structuré.

• Les familles y trouvent des quartiers résidentiels calmes, proches d’écoles internationales et bien desservis.
• Les digital nomads apprécient l’équilibre entre dynamisme urbain et coût de la vie modéré.
• Les retraités francophones profitent d’un climat agréable et d’une offre de soins de qualité à moindre coût.

Parmi les quartiers privilégiés pour la résidence principale :

• Arturo Soria : proche du Lycée Français, ambiance verdoyante et familiale
• Retiro : central, calme, proche du parc éponyme
• Aravaca et Pozuelo : zones résidentielles haut de gamme en périphérie ouest

Madrid se distingue aussi par ses transports efficaces (métro, bus, train de banlieue), son système de santé performant (public et privé), et une scolarité francophone accessible via le Lycée Français ou d’autres établissements internationaux.

Enfin, le coût de la vie reste environ 20 à 30 % inférieur à celui de Paris, notamment pour l’alimentation, les abonnements, les loisirs et les transports.

Pour plus de détails, lisez notre article : Vivre à Madrid : Le Guide Complet

Si votre objectif est de faire fructifier un capital sans nécessairement vivre sur place, Madrid offre un marché immobilier rentable et en croissance.

L’investissement locatif y est particulièrement intéressant :

• Demande locative forte (étudiants, cadres, expatriés)
• Faible taux de vacance
• Fiscalité stable pour les résidents européens

En 2025, la rentabilité brute moyenne varie entre 3,5 % et 7 % selon les quartiers, avec de bonnes perspectives de plus-value dans certaines zones encore abordables.

Les quartiers à cibler selon votre stratégie :

• Salamanca, Chamberí : pour une valorisation patrimoniale stable
• Vallecas, Tetuán, Lavapiés : pour un rendement locatif élevé
• Chamartín : pour investir dans une zone en transformation (projet Nuevo Norte)

Pour en savoir plus, consultez : Investir à Madrid en 2025 : Guide stratégique

Le choix du quartier est un élément stratégique, que vous souhaitiez vous installer à Madrid ou y investir. Chaque zone a ses propres atouts en matière de prix, de rendement, d’ambiance ou de potentiel de valorisation. Voici un aperçu des principaux secteurs à considérer selon votre profil.

Pour un comparatif détaillé avec chiffres à jour, consultez notre guide à venir :
Quartiers les plus rentables à Madrid en 2025 (bientôt disponible)

Si vous recherchez l’élégance, la stabilité patrimoniale et un environnement haut de gamme, les quartiers premium sont faits pour vous.

• Salamanca : le quartier le plus prestigieux de Madrid. Prix élevés (~9 000 €/m²), mais excellente valorisation à long terme. Idéal pour une résidence principale chic ou un investissement locatif haut de gamme.
• Chamartín : quartier d’affaires et résidentiel en pleine mutation (projet Madrid Nuevo Norte). Bon compromis entre standing et potentiel de croissance.
• Retiro : calme, central et verdoyant, autour du célèbre parc. Très prisé des familles et des retraités.

Pour les investisseurs à la recherche d’une rentabilité élevée, certains quartiers émergents offrent de belles opportunités.

• Vallecas : encore abordable (~2 200 €/m²), rendement locatif pouvant atteindre 6,5 à 7 %. Nombreux projets urbains en cours.
• Tetuán : proche du centre, ambiance populaire en mutation, idéal pour la colocation ou le meublé longue durée.
• Lavapiés : quartier multiculturel et branché, apprécié des jeunes actifs. Bon potentiel en location meublée.

Avec plus de 300 000 étudiants à Madrid, le marché locatif étudiant reste une valeur sûre.

• Moncloa : proche de grandes universités, très bien desservi, idéal pour la colocation.
• Argüelles : quartier animé, central, apprécié des jeunes pour sa vie nocturne et ses loyers abordables.

Pour les familles françaises qui souhaitent s’installer, ces quartiers combinent calme, sécurité et proximité des écoles internationales.

• Arturo Soria : à deux pas du Lycée Français, quartier très prisé des expatriés francophones.
• Aravaca & Pozuelo : banlieues résidentielles chic, avec villas spacieuses, verdure, et excellente qualité de vie.
  

Ces zones offrent un environnement stable et une forte demande de logement familial, en résidence principale ou en location longue durée.

Acheter un bien immobilier à Madrid est une démarche relativement simple pour un francophone, à condition de connaître les étapes clés et les spécificités locales. Que vous soyez résident ou non-résident, le processus est transparent, mais il diffère de celui en France sur plusieurs points.

Voici le parcours classique pour acheter un bien à Madrid :

1. Définir son budget (en intégrant les frais d’achat de 10 à 13 %)
2. Rechercher le bien via une agence locale ou un conseiller de confiance
3. Faire une offre écrite (réservation) avec dépôt d’arrhes (généralement 1 % à 3 %)
4. Signer un compromis de vente privé (contrato de arras)
5. Obtenir le financement (si besoin) et finaliser les vérifications juridiques
6. Signer chez le notaire espagnol (escritura pública de compraventa)

Ce processus peut durer de 4 à 10 semaines selon les cas.

Avant toute acquisition, vous devrez :

• Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), indispensable pour toute opération immobilière ou bancaire.
• Ouvrir un compte bancaire en Espagne, obligatoire pour le paiement des frais et des charges.
• Faire appel à un notaire espagnol, qui officialise la transaction mais n’effectue pas toutes les vérifications juridiques (contrairement au système français). Il est donc fortement recommandé de faire appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier.

• Neuf : frais plus élevés (TVA à 10 %, frais de notaire), mais confort moderne, garanties constructeur, gestion facilitée. Peu de stock disponible à Madrid intra-muros.
• Ancien : offre plus large, charme, prix plus accessibles, mais souvent travaux à prévoir. Le marché de l’ancien est majoritaire dans les quartiers centraux.

Selon le profil, les biens les plus demandés sont :

• Studios ou T2 dans les quartiers étudiants ou rentables (investisseurs)
• Appartements familiaux près des écoles (expatriés)
• Penthouses ou biens de prestige dans Salamanca ou Retiro (clients patrimoniaux)
• Maisons avec jardin dans la périphérie (retraités ou familles)

Un bon accompagnement local vous aidera à éviter les pièges, sécuriser la transaction et identifier les véritables opportunités.

Le marché immobilier madrilène reste l’un des plus accessibles parmi les grandes capitales européennes. Mais pour réussir votre projet, il est essentiel d’estimer votre budget global, en prenant en compte les prix au m², les frais annexes, et les spécificités selon votre profil.

Consultez aussi notre dossier complet :
Coût de la vie à Madrid en 2025 (bientôt disponible)

Voici un aperçu des prix pratiqués dans différents secteurs de la capitale :

• Investisseur locatif (studio ou T2 dans zone rentable)
  Budget global : 150 000 € à 250 000 €, frais inclus
  Rendement brut visé : 5 % à 7 %
• Famille expatriée (T3-T4 proche écoles)
  Budget global : 350 000 € à 600 000 €
  Quartiers visés : Arturo Soria, Retiro, Pozuelo
• Retraité francophone (appartement calme avec ascenseur)
  Budget global : 250 000 € à 400 000 €
  Quartiers : Aravaca, Chamartín, Latina

En Espagne, les frais d’achat sont à la charge de l’acheteur et varient selon le type de bien :

• ITP (Impôt sur Transmissions Patrimoniales) : 6 % à 10 % (bien ancien, selon la région)
• TVA (neuf) : 10 % du prix d’achat
• Frais de notaire et d’enregistrement : 1 % à 1,5 %
• Honoraires d’agence : souvent payés par le vendeur, mais parfois partagés

Total à prévoir : entre 10 % et 13 % du prix du bien
(Ex. pour un bien à 300 000 €, comptez 33 000 € de frais annexes)

Acheter un bien immobilier à Madrid implique de comprendre les règles fiscales espagnoles, surtout en tant que résident fiscal français ou non-résident. Bien que le système soit plus souple qu’en France, certains aspects nécessitent une attention particulière pour éviter les erreurs et optimiser votre rentabilité.

À lire :
Les taxes lors d’un achat immobilier en Espagne en 2025

Si vous mettez votre bien en location, les loyers perçus sont soumis à l’impôt espagnol, même si vous n’y résidez pas.

• Pour les résidents de l’UE (dont les Français) :
  • Taux d’imposition fixe de 19 % sur les revenus nets (après déduction des charges)
  • Charges déductibles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, taxes locales
• Pour les non-résidents hors UE :
  • Taux forfaitaire de 24 %, sans déduction possible

La revente d’un bien immobilier en Espagne génère une plus-value imposable, calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente (frais déduits).

• Taux d’imposition progressif en Espagne :
  • 19 % jusqu’à 6 000 €
  • 21 % de 6 000 à 50 000 €
  • 23 % au-delà de 50 000 €
• En tant que résident fiscal français, cette plus-value devra aussi être déclarée en France.

Les non-résidents (français vivant hors d’Espagne) doivent :

• Obtenir un NIE (identifiant fiscal)
• Nommer un représentant fiscal en Espagne
• Déclarer leurs revenus locatifs annuellement (formulaire 210)

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : équivalent à la taxe foncière, calculée sur la valeur cadastrale. Environ 0,4 % à 0,9 % du bien par an.
• Taxe sur les ordures ménagères : modérée, mais variable selon le quartier
• Pas de taxe d’habitation comme en France

✅ Avantages :

• Fiscalité compétitive
• Rendement net attractif
• Régime transparent

⚠️ Risques :

• Complexité des conventions fiscales France/Espagne
• Nécessité d’un accompagnement juridique local
• Évolution possible des règles locatives (ex : locations de courte durée)

L’immobilier à Madrid offre une large palette d’opportunités d’investissement, selon votre profil, votre horizon de placement et votre appétence au risque. Voici les principales stratégies à considérer pour maximiser votre rentabilité ou votre plus-value à moyen et long terme.

C’est la stratégie la plus stable et la plus sécurisée à Madrid. Elle consiste à acheter un bien (studio, T2 ou appartement familial) pour le louer sur un bail standard d’un an ou plus.

Avantages :

• Forte demande locative dans la capitale
• Loyers réguliers, peu de gestion
• Fiscalité favorable pour les résidents UE (déductions possibles)

Quartiers recommandés : Chamberí, Retiro, Tetuán, Aravaca
Rentabilité brute estimée : 4 % à 6 %

Cette stratégie vise à acheter un bien sous-coté, le rénover, puis le revendre avec une plus-value. Elle demande une bonne connaissance du marché et un accompagnement local fiable.

Pourquoi c’est intéressant :

• Certaines zones de Madrid sont encore en transformation (Tetuán, Lavapiés, Arganzuela)
• Les prix peuvent augmenter rapidement après modernisation du bien

À prévoir :

• Travaux, autorisations, impôts sur la plus-value
• Frais de notaire et taxes à la revente

Avec plus de 300 000 étudiants dans la ville, Madrid est un marché porteur pour la colocation meublée.

Avantages :

• Loyers cumulés plus élevés qu’un seul locataire
• Très forte demande près des universités
• Peu de vacance locative

Quartiers à cibler : Moncloa, Argüelles, Lavapiés
Rentabilité brute : 6 % à 8 %

Madrid accueille des millions de visiteurs chaque année, et la location saisonnière reste rentable… mais encadrée.

Ce qu’il faut savoir :

• Autorisation obligatoire dans la plupart des quartiers
• Certaines zones restreignent ou interdisent les meublés touristiques
• Forte fiscalité si activité commerciale
  

Madrid et Barcelone sont les deux grands pôles d’investissement immobilier en Espagne, mais leurs dynamiques, leur clientèle et leur cadre réglementaire diffèrent nettement. Selon votre stratégie et vos priorités, l’une ou l’autre peut s’avérer plus adaptée.

Une analyse complète :
Madrid vs Barcelone : quelle ville choisir pour investir ? (bientôt disponible)

• Madrid attire surtout une clientèle locale, professionnelle et internationale, avec une demande forte en résidentiel longue durée. La capitale abrite de nombreuses entreprises, ambassades, écoles internationales et sièges sociaux.
• Barcelone mise davantage sur le tourisme, les séjours temporaires et les locations saisonnières. Cela peut offrir une rentabilité rapide, mais plus volatile et sensible aux saisons.
  

• À Madrid, la location courte durée est encadrée, mais reste autorisée sous conditions (numéro d’enregistrement, usage résidentiel, etc.).
• À Barcelone, les autorisations sont limitées, les zones touristiques restreintes et de nombreux logements saisonniers ont été interdits ces dernières années.

Côté fiscalité, les règles nationales s’appliquent aux deux villes, mais Madrid bénéficie d’un régime fiscal plus souple au niveau régional (droits de succession, ITP, ISD…).

Madrid offre des opportunités variées pour chaque type d’investisseur ou futur résident. Que vous cherchiez une résidence principale ou un placement locatif rentable, il est crucial d’adapter votre stratégie au bon quartier.

Voici un tableau récapitulatif des profils les plus courants et des zones les plus adaptées à Madrid en 2025 :

• Retraités : la priorité est le calme, les services médicaux de qualité et les espaces verts. Retiro, avec son parc emblématique, ou Pozuelo, plus résidentiel, sont parfaits pour une résidence paisible et confortable.
• Jeunes actifs ou télétravailleurs : ils privilégient la centralité et la vie urbaine. Chamberí et La Latina offrent un accès rapide au centre, des logements adaptés à la colocation, et une vie sociale dynamique.
• Investisseurs à la recherche de rendement : les quartiers en pleine transformation comme Vallecas ou Tetuán proposent des prix encore accessibles et une demande locative soutenue. Idéal pour maximiser les revenus locatifs bruts avec peu de vacance.
• Familles expatriées : elles cherchent un compromis entre vie locale, éducation internationale (comme le Lycée Français), et environnement sécurisé. Arturo Soria et Hortaleza sont proches des écoles, bien desservis, et offrent un potentiel de valorisation.
  

Si vous hésitez entre plusieurs profils, privilégiez un quartier hybride, bien desservi, avec un bon potentiel de location et une bonne qualité de vie. Chamartín, par exemple, peut convenir à la fois à un investisseur patrimonial et à une future résidence.

Acheter ou investir à Madrid peut être une excellente décision… à condition d’éviter certaines erreurs classiques. Voici les conseils-clés de notre équipe francophone locale pour construire un projet rentable, durable et adapté à votre profil.

L’un des pièges fréquents chez les acheteurs étrangers est de mal anticiper les frais liés à l’acquisition :

• Frais d’achat : comptez entre 10 % et 13 % du prix du bien (impôts, notaire, enregistrement)
• Frais bancaires et de change si financement depuis la France
• Frais juridiques (conseil, traduction, NIE…)
  

Le marché immobilier madrilène reste accessible, mais il a ses propres codes, règles et particularités. Pour éviter les mauvaises surprises :

• Entourez-vous d’un agent immobilier local et francophone, connaissant le marché, les quartiers et les démarches
• Faites appel à un avocat spécialisé pour vérifier la légalité du bien
• Choisissez des partenaires qui parlent votre langue et défendent vos intérêts
  

Certains quartiers “à la mode” peuvent sembler séduisants (Chueca, Malasaña…), mais ils affichent parfois :

• Une rentabilité moindre
• Une réglementation restrictive (surtout en location courte durée)
• Une volatilité des prix

Un bon investissement, c’est aussi un bien qui correspond à vos usages futurs :

• Allez-vous y vivre plus tard ?
• Devriez-vous penser à la proximité des écoles ou transports ?
• Souhaitez-vous louer à long terme, en colocation ou en meublé ?
  

Enfin, chaque achat doit s’inscrire dans un cycle logique :

• Achat → location → usage personnel → revente avec plus-value
• Ou achat → valorisation → revente rapide (flip patrimonial)

Pensez votre investissement comme un parcours, pas comme un achat ponctuel.

Vous souhaitez approfondir certains aspects spécifiques de l’investissement immobilier à Madrid ? Voici nos guides complémentaires les plus utiles, rédigés pour les francophones et conçus pour répondre à toutes vos questions, que vous soyez investisseur, expatrié ou acheteur débutant :

Où investir à Madrid en 2025 ? Les quartiers les plus rentables pour les francophones
Notre analyse des meilleurs quartiers selon les profils d’investisseurs : prix, rendement, public cible, projets urbains, et pièges à éviter — avec chiffres à l’appui.

Vivre à Madrid : Le Guide Complet
Vous envisagez une installation personnelle ou familiale à Madrid ? Ce guide couvre les quartiers résidentiels, le système de santé, les écoles, la sécurité et la qualité de vie locale.

Investir à Madrid en 2025 – Analyse stratégique du marché
Une vision macro du marché madrilène : dynamique des prix, stabilité économique, projet Madrid Nuevo Norte, comparatif avec les grandes villes européennes, et fiscalité locale.