Licence de première occupation : comment la vérifier avant d’acheter en Espagne
Mis à jour le: 14 janvier 2026
Temps de lecture: 24 min
Acheter un logement neuf en Espagne ne garantit pas automatiquement sa conformité légale. Contrairement à ce que supposent de nombreux acheteurs, un bien peut être terminé, livré par le promoteur et pourtant ne pas être juridiquement habitable.
C’est ici qu’intervient la licencia de primera ocupación (licence de première occupation). Délivrée par la mairie, elle atteste que le logement a été construit conformément au permis initial et qu’il peut être utilisé à des fins résidentielles. Sans elle, le bien reste en zone grise : ni prêt à être habité, ni conforme pour être financé, ni autorisé à être loué.
Une confusion fréquente avec la cédula de habitabilidad
La licence de première occupation est souvent confondue avec la cédula de habitabilidad, notamment par les acheteurs non résidents. Pourtant, ces deux documents ne relèvent pas des mêmes autorités ni des mêmes fonctions.
- La licence de première occupation confirme que les travaux ont été réalisés dans le respect du permis de construire.
- La cédula de habitabilidad vérifie que le logement est apte à l’habitation selon les normes en vigueur (surface, ventilation, sécurité…).
La première est indispensable pour terminer le processus administratif d’une construction neuve ; la seconde peut être exigée ensuite, pour des usages comme la revente ou la location.
Ce que vous allez apprendre
Ce guide vous permet de comprendre :
- Ce qu’est la licence de première occupation et pourquoi elle est cruciale.
- Quand et comment elle est délivrée.
- Quelles erreurs éviter lors d’un achat neuf ou récent.
- Comment vérifier sa validité avant de signer.
Vous n’avez pas le temps de tout lire ?
En Espagne, un logement neuf n’est pas automatiquement habitable sur le plan légal.
Sans licence de première occupation (licencia de primera ocupación), vous risquez des blocages majeurs dès la remise des clés.
Ce que cette licence garantit :
- La conformité des travaux au permis de construire
- L’autorisation officielle d’habiter, louer ou raccorder le bien
- La validation par la mairie que tout est aux normes (urbanisme, sécurité…)
Sans cette licence, vous risquez :
- Le refus de raccordement à l’eau, au gaz ou à l’électricité
- Un crédit immobilier bloqué ou refusé
- L’impossibilité de louer (y compris en touristique)
- Des sanctions en cas de sinistre ou de contrôle administratif
Avant de signer, vérifiez :
- Que la licence a bien été délivrée par la mairie
- Qu’elle correspond exactement au bien (adresse, surface, lot, etc.)
- Que vous disposez d’une copie officielle avec tampon
Qu’est-ce que la licence de première occupation ?
La licence de première occupation est bien plus qu’un simple accord administratif : elle constitue la preuve officielle que la construction respecte le permis de construire ainsi que les règles locales d’urbanisme, de sécurité et d’usage.
Une validation urbanistique complète
Avant de délivrer la licence, la mairie vérifie que :
- Le bâtiment a été construit à l’emplacement prévu,
- Les volumes, hauteurs et retraits respectent le permis,
- Aucune modification non déclarée n’a été réalisée.
C’est une validation finale de la conformité urbanistique, essentielle pour éviter tout litige ou sanction.
Un contrôle technique global
La licence certifie également la conformité du logement sur plusieurs plans :
- Structure (murs porteurs, fondations…)
- Accès et sécurité incendie
- Accessibilité PMR (personnes à mobilité réduite)
- Raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement)
- Installations techniques (ventilation, évacuation, éclairage…)
C’est donc un contrôle global, mené par ou sous la supervision des services techniques municipaux.
Ce que la licence ne couvre pas
Elle ne remplace pas :
- Le certificat de fin de chantier établi par l’architecte,
- L’assurance décennale, obligatoire pour les promoteurs.
Ces éléments relèvent de la responsabilité du promoteur ou constructeur, tandis que la licence engage uniquement la mairie sur la conformité au permis délivré.
Que prouve exactement la licence de première occupation ?
La licence de première occupation n’est pas un simple tampon administratif. Elle représente la reconnaissance officielle par la mairie que la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur et les spécifications du permis accordé.
Autrement dit, elle prouve que le logement est conforme aux plans autorisés, aux normes techniques et aux exigences locales en matière d’aménagement, de sécurité et d’usage.
Respect des règles d’urbanisme et de construction
Pour délivrer cette licence, les services techniques municipaux vérifient que :
- le bâtiment a été construit à l’endroit exact et avec les volumes autorisés,
- les retraits obligatoires, hauteurs et limites sont bien respectés,
- aucun dépassement illégal ou modification non déclarée n’a été réalisé.
C’est donc une validation de la conformité urbanistique du projet final par rapport à l’autorisation initiale.
Contrôle des éléments structurels et fonctionnels
La licence confirme également la conformité du bâtiment sur des points clés :
- structure du bâtiment (fondations, murs porteurs…),
- accès au logement, y compris les voies de secours et issues,
- sécurité incendie, signalisation, éclairage de secours,
- accessibilité aux personnes à mobilité réduite (ascenseur, rampes…),
- évacuations des eaux, raccordement au tout-à-l’égout,
- qualité des installations (ventilation, électricité, gaz…).
Il s’agit d’un contrôle global, à la fois urbanistique et technique, effectué par ou sous la responsabilité de la mairie.
Ce que cette licence ne couvre pas
Attention : la licence de première occupation ne remplace pas :
- le rapport de fin de chantier signé par l’architecte ou le directeur technique,
- l’assurance décennale, obligatoire pour les promoteurs et constructeurs.
Ces éléments relèvent de la responsabilité du promoteur ou constructeur, tandis que la licence engage uniquement la mairie sur la conformité au permis délivré.
Licence de première occupation vs cédula de habitabilidad : bien faire la distinction
Ces deux documents sont souvent confondus, notamment par les acheteurs étrangers. Pourtant, ils ont des fonctions, autorités et usages distincts, et peuvent être exigés indépendamment ou conjointement, selon les régions.
Tableau comparatif : comprendre les différences clés
| Critère | Licence de première occupation | Cédula de habitabilidad |
|---|---|---|
| Objectif principal | Valider la conformité aux plans et permis | Attester de l’habitabilité du logement |
| Moment de délivrance | Après achèvement d’une construction neuve | Avant usage résidentiel, vente ou location |
| Autorité compétente | Mairie (Ayuntamiento) | Communauté autonome (Direction du logement) |
| Contrôle technique | Structure, sécurité, urbanisme | Surface, ventilation, salubrité, équipements |
| Durée de validité | Permanente (sauf changement majeur) | Temporaire (10 à 25 ans selon la région) |
Objectif principal
Licence : Valider la conformité aux plans et permis
Cédula : Attester de l’habitabilité du logement
Moment de délivrance
Licence : Après achèvement d’une construction neuve
Cédula : Avant usage résidentiel, vente ou location
Autorité compétente
Licence : Mairie (Ayuntamiento)
Cédula : Communauté autonome (Direction du logement)
Contrôle technique
Licence : Structure, sécurité, urbanisme
Cédula : Surface, ventilation, salubrité, équipements
Durée de validité
Licence : Permanente (sauf changement majeur)
Cédula : Temporaire (10 à 25 ans selon la région)
Peut-on avoir l’un sans l’autre ?
Oui, c’est même courant :
- Un logement neuf peut avoir une licence valide, mais attendre sa cédula, qui s’obtient via une autre procédure.
- Un bien ancien peut encore avoir une cédula active, mais la licence initiale n’est plus accessible ou n’a jamais été numérisée.
Dans certaines régions, banques et notaires exigent systématiquement les deux documents, surtout pour les biens récents ou transformés.
Régions qui demandent encore les deux documents
En 2026, la double exigence reste active dans plusieurs communautés autonomes :
- Catalogne : très stricte, documents exigés à chaque transaction.
- Baléares : vérification systématique par les notaires et l’urbanisme.
- Canaries, Navarre, Murcie : pratiques variables mais souvent exigeantes.
- Galice, Asturies : dépend des municipalités.
En revanche, des régions comme Madrid, Andalousie ou Aragon ont simplifié la procédure. Cela dit, des pratiques notariales prudentes peuvent imposer le maintien de ces exigences, même sans obligation légale.
Quels biens sont concernés par la licence de première occupation ?
La licence de première occupation (licencia de primera ocupación) ne s’applique pas uniquement aux logements neufs. Elle est requise pour tout bien ayant fait l’objet d’une construction, d’une rénovation lourde ou d’un changement d’usage nécessitant un permis de construire. Son obtention marque la fin légale du chantier et l’autorisation officielle d’utiliser le bien à des fins résidentielles.
1. Logements neufs
C’est le cas le plus courant : toute construction neuve destinée à l’habitation doit disposer de cette licence avant de pouvoir être habitée, vendue, financée ou louée.
En son absence :
- Le logement est considéré comme non réceptionné légalement.
- Il ne peut pas être raccordé aux réseaux (eau, électricité, gaz).
- La vente peut être bloquée par le notaire.
- Les banques refusent de financer l’achat.
La licence atteste que le bien respecte le permis de construire initial, en matière de structure, d’implantation, de sécurité et d’accessibilité.
2. Biens rénovés avec permis de construire
Une rénovation importante peut nécessiter une nouvelle licence de première occupation, surtout si elle modifie la structure ou la surface du bien.
C’est souvent le cas pour :
- Une extension ou surélévation d’un logement,
- La réhabilitation complète d’un immeuble,
- La fusion de plusieurs lots en un seul logement.
Même sur un bâti ancien, la mairie peut considérer qu’il s’agit d’un nouvel usage, nécessitant une validation formelle.
3. Biens ayant changé d’usage
La transformation d’un local commercial, bureau ou entrepôt en logement impose également une licence de première occupation, à condition que le changement d’usage ait été déclaré.
Cela implique :
- Le dépôt d’un dossier auprès de la mairie,
- Des travaux d’adaptation (fenêtres, ventilation, sanitaires…),
- Un contrôle technique final.
Si ce changement n’a pas été déclaré, la licence ne sera pas délivrée. Le bien sera alors considéré comme irrégulier : inhabitable légalement, non finançable, difficile à assurer ou à revendre.
Pourquoi la licence de première occupation est essentielle à l’usage résidentiel
La licence de première occupation n’est pas une simple formalité : elle conditionne l’utilisation légale du logement. Sans elle, un bien peut sembler prêt à l’emploi, mais rester inutilisable juridiquement et bloqué administrativement.
1. Raccordement aux réseaux publics
Sans licence valide, les fournisseurs de services (eau, électricité, gaz, assainissement) peuvent refuser :
- l’ouverture de nouveaux contrats,
- la réactivation de compteurs,
- ou même suspendre des raccordements existants.
Dans certaines régions, un logement déjà raccordé peut voir ses services coupés si la licence fait défaut.
Un logement sans licence ne peut pas fonctionner dans la pratique, même s’il est fini et meublé.
2. Mise en location (résidentielle ou touristique)
La licence est obligatoire pour louer légalement, quel que soit le type de location :
- Longue durée : de nombreuses municipalités l’exigent pour enregistrer les contrats et respecter les normes de salubrité.
- Location touristique (VT) : elle est systématiquement demandée pour obtenir la licence d’exploitation touristique.
Sans cette licence :
- la location peut être illégale et passible d’amendes,
- l’assurance refuse de couvrir les sinistres,
- les plateformes comme Airbnb ou Booking peuvent refuser l’annonce,
- la mairie peut annuler la mise en location.
3. Enregistrement à la mairie (empadronamiento)
L’empadronamiento est nécessaire pour :
- accéder aux services publics (santé, scolarité…),
- immatriculer un véhicule,
- ou se déclarer fiscalement en tant que résident.
Certaines mairies refusent l’enregistrement si la licence de première occupation n’est pas disponible, bloquant ainsi l’accès à ces droits.
La licence de première occupation est-elle toujours obligatoire en 2026 ?
En 2026, la licence de première occupation reste largement incontournable pour acheter ou utiliser un logement neuf légalement en Espagne. Même si certaines régions ont assoupli leurs règles, la majorité des acteurs — notaires, banques, assureurs — continuent à l’exiger.
Une obligation variable selon les régions
En Espagne, l’urbanisme est décentralisé. Chaque communauté autonome applique donc ses propres critères concernant l’obligation de licence.
Régions où la licence est clairement exigée :
- Catalogne
- Îles Baléares
- Andalousie
- Murcie
- Canaries
- Navarre
Régions où l’exigence est assouplie mais persistante en pratique :
- Communauté de Madrid
- Aragon
- Communauté valencienne
Attention : le fait qu’une région n’impose plus formellement la licence ne signifie pas qu’elle n’est plus demandée. En pratique, les acheteurs sont toujours confrontés à cette exigence au moment de financer, vendre ou louer.
Une obligation implicite dans la majorité des cas
Même sans obligation légale stricte, la licence reste nécessaire pour :
- Finaliser un achat chez le notaire sans réserve
- Obtenir un prêt bancaire
- Mettre le bien en location touristique (VT)
- Prouver la conformité du bien en cas de litige
Les notaires, banques et assureurs la réclament systématiquement pour sécuriser la transaction ou valider un usage résidentiel.
Vers une évolution lente de la législation
Certaines régions commencent à proposer des alternatives à la licence classique :
- Déclarations responsables
- Certificats techniques de conformité
- Licences dites « de seconde occupation » (surtout pour les logements anciens rénovés)
Mais :
- Ces dispositifs ne sont pas généralisés
- Ils concernent rarement les constructions neuves
- Et ils ne sont acceptés que s’ils sont validés localement ET par les banques
Exemple : en Communauté valencienne, un logement ancien rénové peut se contenter d’une licencia de segunda ocupación, mais pas un logement neuf.
À retenir
En 2026, acheter sans licence de première occupation reste un pari risqué, sauf exception validée par la mairie et votre banque.
Il est fortement recommandé de la demander systématiquement avant toute signature.
Quand et comment est délivrée la licence de première occupation ?
La licencia de primera ocupación est délivrée à la fin du chantier, uniquement après l’achèvement complet des travaux. Elle valide la conformité du logement avec le permis de construire initial et marque la fin du cycle administratif d’un projet immobilier.
Les grandes étapes du processus
- Permis de construire (licencia de obra) : Autorisation délivrée par la mairie pour démarrer les travaux.
- Travaux de construction ou de rénovation : Le chantier doit respecter les plans approuvés et les normes techniques.
- Certificat de fin de travaux (certificado final de obra) : Document signé par l’architecte, confirmant que les travaux sont terminés et conformes.
- Dépôt de la demande de licence : La demande est formulée auprès de la mairie.
- Contrôle technique de la mairie : Vérification par les services d’urbanisme avant délivrance.
À noter : L’architecte ne délivre pas la licence, il fournit un certificat technique. Seule la mairie peut accorder la licence officielle.
Documents nécessaires à l’obtention de la licence
La liste varie légèrement selon les municipalités, mais en général, il faut fournir :
- Certificat de fin de travaux (architecte ou architecte technique)
- Déclaration de conformité urbanistique
- Attestations des installations techniques (eau, gaz, électricité)
- Plans finaux de l’ouvrage (planos conforme a obra)
- Justificatifs de paiement des taxes locales
- Formulaire officiel de demande de licence
Certaines mairies peuvent aussi demander une visite sur site avant de valider la délivrance.
Délais moyens d’obtention
- Zones urbaines : 2 à 8 semaines
- Zones rurales ou communes surchargées : jusqu’à 3 mois ou plus
- Traitement prioritaire : parfois possible (selon la mairie), moyennant un coût supplémentaire
La licence de première occupation n’est pas automatique.
Elle doit être demandée et validée officiellement.
Tant qu’elle n’est pas délivrée, le logement est juridiquement inoccupable, même s’il est achevé.
Vérifier la licence avant d’acheter : les bonnes pratiques
Lorsque vous achetez un logement neuf ou rénové en Espagne, la licence de première occupation est un document juridique incontournable. Sans elle, le bien peut sembler prêt… mais rester inoccupable, non finançable, ou loué de manière irrégulière.
Trop d’acheteurs se fient aux apparences ou aux promesses du vendeur. Voici comment éviter les erreurs fréquentes.
Exiger une copie officielle, complète et tamponnée
Ne vous contentez pas d’une simple mention dans le compromis. Exigez :
- Une copie du document officiel (papier ou PDF scanné)
- Avec le cachet de la mairie
- Et la signature d’un agent municipal compétent
- Mentionnant le numéro de dossier et la date de délivrance
Une phrase comme « licence en cours de traitement » ne suffit jamais juridiquement.
Vérifier la correspondance entre le document et le bien réel
Une licence en main ne suffit pas : vous devez valider qu’elle concerne bien le logement visé.
Points de contrôle essentiels :
- Adresse complète (y compris étage, numéro de lot ou bloc)
- Date de délivrance (postérieure à la fin des travaux)
- Référence cadastrale ou numéro d’expédition
- Surface et nombre de pièces : doivent correspondre au bâti réel
Une licence délivrée pour un autre lot ou un ancien plan n’a aucune valeur pour votre achat.
En cas d’absence de licence, réagissez rapidement
Si le vendeur ne fournit pas la licence :
- Demandez un justificatif formel : récépissé de dépôt, courrier de la mairie, numéro de suivi
- Contactez directement la mairie (certains portails permettent de consulter l’état du dossier)
- Faites appel à des professionnels (professionnel de l’immobilier, conseiller, avocat, architecte)
Une demande en attente depuis plusieurs mois peut révéler une non-conformité, une infraction ou un blocage administratif.
En résumé
- Toujours exiger une copie officielle et à jour de la licence
- Croiser les informations avec le bien réel
- Ne pas signer sans preuve claire de conformité
Un logement neuf sans licence n’est pas « en retard », il est juridiquement inachevé. Et les conséquences peuvent être lourdes.
Que risque-t-on sans licence de première occupation ?
Acheter un logement sans licencia de primera ocupación, c’est prendre possession d’un bien non reconnu comme habitable par la mairie. Même si les travaux sont terminés, l’absence de cette licence vous expose à des blocages juridiques, financiers et pratiques.
Impossibilité de raccorder le bien aux services publics
Sans licence, les fournisseurs d’eau, d’électricité, de gaz ou d’assainissement refusent d’ouvrir ou de maintenir les contrats. Certains logements livrés restent inhabités… faute de compteurs activés.
Financement bloqué ou refusé par les banques
Les banques demandent presque systématiquement la licence avant de débloquer un prêt immobilier. Sans elle :
- Le crédit peut être suspendu jusqu’à régularisation
- Ou remplacé par un montage risqué ou coûteux
- Votre plan de financement peut être compromis, même après la signature du compromis
Vente ou location rendues impossibles
Sans licence, vous ne pouvez ni :
- Vendre facilement (le notaire peut refuser d’acter)
- Louer légalement, surtout en courte durée (Airbnb, Booking…)
L’absence de licence peut entraîner :
- Des amendes
- Le retrait de l’autorisation de location touristique
- Des litiges avec la copropriété ou la mairie
Risques juridiques en cas de sinistre ou de contrôle
En l’absence de licence :
- L’assurance peut refuser de couvrir un sinistre
- Vous êtes responsable en cas d’accident ou de dommages
- Des sanctions administratives peuvent être engagées pour occupation illégale
L’essentiel
Un logement sans licence, même terminé, reste juridiquement inutilisable.
C’est un risque majeur pour l’acheteur : blocages administratifs, perte de jouissance, impossibilité de louer ou de revendre, et absence de protection en cas de litige.
Avant toute signature, vérifiez l’existence, la validité et la cohérence de la licence de première occupation. Ne laissez jamais cette vérification à la seule initiative du vendeur ou du promoteur.
Cas particuliers à surveiller avant d’acheter
Même un logement neuf peut présenter des irrégularités administratives. Certaines situations, fréquentes en Espagne, rendent un bien inutilisable tant que la licence de première occupation n’est pas validée.
Logement livré sans licence effective
Il arrive qu’un bien soit livré avant que la mairie ait officiellement délivré la licence. Résultat : vous avez les clés, mais pas le droit légal d’occuper le logement.
Causes fréquentes :
- Travaux non conformes au permis initial (même partiellement)
- Dossier non encore déposé ou incomplet
- Procédure de validation bloquée ou lente selon la commune
Dans ce cas, location, vente et raccordements sont suspendus jusqu’à l’obtention du document.
Vente sur plan avec écarts au permis
Dans les achats sur plan (venta sobre plano), le promoteur promet souvent que la licence sera obtenue à la fin du chantier. Mais attention :
- Un écart minime aux plans peut bloquer l’instruction
- Un changement non déclaré invalide la procédure
- L’acheteur devient propriétaire d’un bien non conforme, difficile à régulariser
Clause à prévoir dans le contrat : la remise des clés doit être conditionnée à la délivrance de la licence.
Fraudes ou documents falsifiés
Des cas de faux documents ou de licences périmées circulent, notamment dans les zones à forte pression immobilière ou à potentiel locatif élevé.
Signes d’alerte :
- Licence ancienne utilisée pour un autre bien
- Mention « en cours » sans preuve de dépôt
- Document sans cachet officiel ni numéro de dossier
Que faire ?
- Exigez une copie officielle tamponnée
- Vérifiez l’adresse exacte, la surface et la référence cadastrale
- En cas de doute, contactez le service urbanisme de la mairie
Clause à prévoir dans le contrat : la remise des clés doit être conditionnée à la délivrance de la licence.
Conseils clés pour les acheteurs
Acheter un logement neuf en Espagne ne suffit pas à garantir sa conformité juridique. La licence de première occupation (licencia de primera ocupación) est l’un des documents les plus décisifs du processus. Sans elle, le bien peut sembler terminé… mais rester inutilisable légalement.
Vérifications essentielles avant toute signature
Avant de signer un compromis ou un acte, intégrez systématiquement ces points de contrôle :
- Demandez une copie officielle de la licence (tamponnée et datée par la mairie)
- Vérifiez la correspondance exacte entre le document et le bien
- Refusez toute mention vague de type « en cours » sans preuve de dépôt
- En cas de doute, consultez directement l’urbanisme de la mairie concernée
Ne vous fiez jamais aux déclarations orales du vendeur ou du promoteur. Seule la licence enregistrée auprès de la mairie fait foi en cas de litige.
L’accompagnement professionnel, un levier de sécurité
Pour un achat serein, entourez-vous de professionnels indépendants :
- Un architecte ou technicien pour valider la conformité technique du bâti
- Un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol pour examiner les documents
- Un chasseur immobilier local pour anticiper les blocages administratifs
Leur intervention permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses — parfois irréversibles — pour un coût marginal au regard du montant de l’investissement.
Pour aller plus loin
Vous souhaitez approfondir certains points ou revenir à une vision d’ensemble ?
Ces guides complémentaires apportent un éclairage détaillé sur des sujets spécifiques :
Cédula de habitabilidad : définition, validité, obtention (2026)
Un focus complet sur ce certificat d’habitabilité, souvent exigé en complément de la licence, notamment pour la location ou la revente.
Acheter un bien sans cédula : les risques réels en 2026
Une analyse des conséquences concrètes d’un achat sans ce document, en fonction des régions et des usages.
Besoin de replacer ces éléments dans leur contexte global ?
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Acheter en Espagne : tout savoir sur la légalité des logements
