Où investir à Madrid en 2025 ? Les quartiers les plus rentables pour les francophones

En 2025, Madrid se distingue comme l’une des capitales européennes les plus attractives pour l’investissement immobilier. Contexte économique favorable, rentabilité solide et forte demande locative : tous les indicateurs sont au vert.

Après la crise Covid et l’inflation de 2022-2023, Madrid affiche une reprise soutenue. Le marché reste équilibré, sans surchauffe, avec des prix stables et une offre diversifiée. Les grands projets urbains, comme Madrid Nuevo Norte, renforcent la confiance des investisseurs.

Le prix moyen à Madrid reste bien inférieur à celui de Paris ou Amsterdam, avec 5 500 €/m² en moyenne, et des quartiers entre 2 200 et 9 600 €/m².
En parallèle, les rendements bruts atteignent 4 à 6 %, parfois plus en colocation ou en zones émergentes. Peu de capitales offrent un tel équilibre entre prix d’entrée et rentabilité.

Madrid bénéficie d’une demande constante, portée par :

• Les étudiants : plus de 300 000 inscrits dans la région
• Les expatriés et cadres internationaux, en forte hausse
• Les digital nomads, séduits par le climat, les infrastructures et le coût de la vie

Résultat : une tension locative forte dans les quartiers bien desservis, avec peu de vacance, même en meublé.

Les investisseurs résidant dans l’UE (dont les Français) bénéficient d’un cadre fiscal compétitif :

• 19 % sur les revenus locatifs nets, avec déductions (intérêts, charges…)
• Plus-values taxées entre 19 et 23 %, selon les gains
• Pas de taxe d’habitation, et droits de succession réduits à Madrid

Madrid offre encore en 2025 une fenêtre d’investissement rare en Europe :
prix accessibles, rendements solides, demande locative active et cadre fiscal transparent.

Bien choisir un quartier est la clé d’un investissement immobilier réussi à Madrid. Le bon emplacement permet de sécuriser le rendement, de minimiser la vacance locative et d’anticiper une plus-value à la revente. Voici les critères à analyser en priorité.

Commencez par croiser ces trois indicateurs :

• Prix moyen d’achat au m² : varie de 2 200 € à Vallecas à plus de 9 000 € à Salamanca.
• Rendement locatif brut : visez 4 % minimum, jusqu’à 6–7 % dans certains quartiers émergents.
• Vacance locative : plus faible dans les zones étudiantes, centrales ou bien desservies.

Un quartier trop cher peut rogner le rendement. Un quartier trop “bon marché” peut cacher une faible demande locative ou une rotation élevée

Madrid évolue vite. Certains quartiers changent profondément grâce à des plans de réaménagement :

• Madrid Nuevo Norte : vaste projet d’infrastructures autour de Chamartín, qui fera grimper les prix dans le nord de la ville.
• Réhabilitation à Lavapiés et Arganzuela : attractivité en hausse, bon potentiel de valorisation.

Miser sur un quartier en développement permet souvent d’acheter “en avance” sur la hausse des prix.

Selon le quartier, la typologie de locataire change :

• Étudiants à Moncloa, Argüelles, Lavapiés
• Familles expatriées à Arturo Soria, Retiro, Pozuelo
• Jeunes actifs à La Latina, Chamberí
• Locataires à petit budget à Vallecas, Tetuán

Adapter le type de bien (studio, T3, coloc…) au profil dominant est essentiel pour louer rapidement.

Enfin, vérifiez toujours :

• Proximité du métro ou du Cercanías
• Présence de commerces, écoles, espaces verts
• Ambiance du quartier : calme, festif, familial, étudiant, etc.

Un quartier bien desservi, vivant et sûr attire davantage de locataires… et d’acheteurs à terme.

Investir à Madrid, ce n’est pas seulement rechercher un bon rendement locatif : c’est aussi anticiper la valorisation à moyen-long terme. Certains quartiers en mutation présentent un fort potentiel de plus-value grâce à des projets urbains, des changements sociologiques ou une demande croissante.

Prix moyen : 6 500 à 7 500 €/m²
Rentabilité brute : 3,5 à 5 %
Type de biens : grands appartements, immeubles récents ou à rénover
Cible locative : cadres supérieurs, familles, investisseurs patrimoniaux

Chamartín est en pleine transformation avec le méga-projet Madrid Nuevo Norte, l’un des plus importants en Europe. Nouvelles tours, centres d’affaires, lignes de transport, espaces verts…
Le quartier va devenir un nouveau pôle économique et résidentiel haut de gamme.

Pourquoi y investir ?

• Prix encore raisonnables comparés à Salamanca
• Potentiel de valorisation élevé d’ici 2030
• Forte demande attendue de locataires solvables

Prix moyen : 3 800 à 5 000 €/m²
Rentabilité brute : 5 à 6,5 %
Type de biens : petits appartements, immeubles à diviser, rénovation possible
Cible locative : jeunes actifs, colocataires, familles modestes

Ancien quartier populaire, Tetuán est en pleine gentrification, porté par sa proximité avec le centre et Chamartín. Bars tendance, coworkings, rénovations… on sent un changement de profil des résidents.

Pourquoi y investir ?

• Rendement immédiat bon + potentiel de hausse à moyen terme
• Zones encore sous-valorisées, mais en demande
• Idéal pour des opérations type colocation ou achat-revente

Prix moyen : 4 200 à 5 800 €/m²
Rentabilité brute : 4,5 à 6 %
Type de biens : appartements familiaux ou pour jeunes couples
Cible locative : familles urbaines, cadres jeunes

Situé entre le centre historique et le sud, Arganzuela bénéficie de son accessibilité (lignes de métro, gare d’Atocha), de sa proximité avec le centre et des projets autour de Madrid Río et du Matadero.

Pourquoi y investir ?

• Quartier de transition en phase de “montée en gamme”
• Prix encore accessibles à l’échelle centrale
• Bonne alternative à Retiro ou Chamberí

Si ton objectif est de maximiser le rendement brut, tout en gardant un budget d’entrée raisonnable, certains quartiers de Madrid se démarquent nettement en 2025. Bien que parfois moins prestigieux, ils offrent un excellent rapport prix / loyer, une forte demande locative, et une rotation rapide des biens.

• Prix moyen : 4 000 à 5 000 €/m²
• Rentabilité brute : 5 à 6,5 %
• Locataires types : jeunes actifs, familles modestes, colocation
• Atouts : proche de Chamartín, desserte métro, mix populaire et rénové

Tetuán attire les investisseurs en quête d’équilibre entre rentabilité et revalorisation. Les petites surfaces, notamment en colocation, sont très demandées.

• Prix moyen : 2 200 à 3 000 €/m²
• Rentabilité brute : 6 à 7 %
• Locataires types : familles locales, travailleurs
• Atouts : loyers stables, rotation faible, métro direct vers le centre

Le quartier offre une excellente rentabilité brute. C’est le point d’entrée idéal pour les investisseurs au budget modeste.

• Prix moyen : 2 400 à 3 200 €/m²
• Rentabilité brute : 5,5 à 6,5 %
• Locataires types : familles immigrées, travailleurs urbains
• Atouts : marché actif, proximité du centre, bonne connectivité

Usera combine une forte demande et des prix encore bas, avec une vacance locative réduite.

Dans ces mêmes quartiers — notamment Tetuán, Vallecas, Lavapiés, Moncloa et Argüelles — la colocation se révèle être un excellent levier pour augmenter la rentabilité.

Pourquoi ça fonctionne ?

• Ces zones accueillent une forte population étudiante ou mobile, avec peu d’accès à la propriété.
• Les loyers par chambre peuvent dépasser la location classique d’un T2, tout en réduisant la vacance.

Rentabilité typique : 6 % à 8 % brut selon le nombre de chambres et la qualité du bien.

À savoir :

• Prévoir une chambre ≥ 6 m², bonne ventilation, cuisine équipée.
• Contrats individuels possibles, mais à encadrer juridiquement.
• Certaines zones exigent une déclaration spécifique ou respect des règles de colocation.

Pour maximiser la rentabilité sans alourdir la fiscalité ou les contraintes administratives, la colocation meublée longue durée (6–12 mois) est l’option la plus stable et adaptée au profil francophone.

Louer en courte durée à Madrid : prudence en 2025

La location touristique type Airbnb est strictement encadrée à Madrid en 2025. Dans la plupart des quartiers centraux (Centro, Sol, Malasaña…), l’obtention d’une licence VUT est devenue quasi impossible, et les sanctions en cas d’infraction peuvent être lourdes.

Pour les primo-investisseurs non-résidents, ce modèle est à éviter sans accompagnement juridique local.

Alternative recommandée : la location meublée longue durée (1 à 11 mois), plébiscitée par les étudiants, jeunes actifs et digital nomads. Elle ne nécessite pas de licence, offre une rentabilité nette stable (5 à 6 %) et une forte demande sur les marchés francophones.

Si votre priorité est la valorisation du capital sur le long terme plutôt qu’une rentabilité locative immédiate, les quartiers premium de Madrid méritent toute votre attention. Ils se distinguent par leur prestige, une demande locative constante et une grande résilience face aux cycles économiques. Un socle rassurant pour les investisseurs à la recherche de stabilité patrimoniale.

Prix moyen : 8 500 à 10 000 €/m²
Rentabilité brute : 3 à 3,8 %
Locataires types : expatriés aisés, cadres dirigeants, clientèle internationale
Atouts : architecture haussmannienne, boutiques de luxe, sécurité, centralité

Salamanca, et plus précisément la célèbre Milla de Oro, incarne le luxe résidentiel à Madrid. Bien que les prix y soient les plus élevés de la capitale, la valeur des biens se maintient — voire progresse — grâce à une demande solvable et régulière.

Prix moyen : 7 000 à 8 000 €/m²
Rentabilité brute : 3,5 à 4,2 %
Locataires types : jeunes pros, familles, cadres
Atouts : vie de quartier animée, cachet architectural, excellente localisation

Chamberí séduit par son authenticité, son architecture classique et son ambiance madrilène préservée. Moins ostentatoire que Salamanca, mais tout aussi recherché, c’est un quartier qui combine charme, stabilité et forte valeur d’usage.

Prix moyen : 6 800 à 7 500 €/m²
Rentabilité brute : 3,8 à 4,5 %
Locataires types : familles, retraités, diplomates
Atouts : parc du Retiro, ambiance paisible, établissements scolaires réputés

Situé à proximité directe du poumon vert de Madrid, le quartier Retiro offre un cadre de vie privilégié, à mi-chemin entre confort urbain et tranquillité résidentielle. Sa proximité avec le Lycée Français en fait une destination très prisée par les familles francophones.

Avant d’investir, il est essentiel de visualiser les zones clés de Madrid et de comparer leur potentiel locatif. Voici un tableau récapitulatif avec les données actualisées pour 2025.

Acheter un bien immobilier à Madrid en tant que non-résident français implique de connaître les règles fiscales locales ainsi que les conventions bilatérales entre la France et l’Espagne. En 2025, bien que la fiscalité reste globalement attractive, quelques points essentiels doivent être anticipés.

Si vous percevez des loyers en Espagne, vous êtes imposé dans le pays où le bien se situe — même si vous résidez en France. Pour les citoyens de l’Union européenne, comme les Français :

• Taux fixe de 19 % appliqué sur les revenus nets (c’est-à-dire après déduction des charges : intérêts d’emprunt, IBI, assurance, travaux, frais de gestion…)
• Déclaration trimestrielle via le formulaire 210

En cas de revente du bien, une plus-value immobilière est à prévoir. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (frais inclus).

• Taux d’imposition progressif en Espagne (2025) :
  • 19 % jusqu’à 6 000 €
  • 21 % de 6 000 à 50 000 €
  • 23 % au-delà de 50 000 €

Cette plus-value doit également être déclarée en France, mais grâce à la convention fiscale France–Espagne, vous évitez la double imposition via un système de crédit d’impôt.

En tant que non-résident, vous devez :

• Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero)
• Nommer un représentant fiscal en Espagne, surtout si vous n’y résidez pas plus de 183 jours par an
• Tenir une comptabilité annuelle simplifiée si vous percevez des revenus locatifs
  

La convention fiscale France-Espagne prévoit que les revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe l’immeuble (Espagne). En revanche :

• Vous devez les reporter aussi sur votre déclaration française (formulaire 2047)
• La France applique un crédit d’impôt égal à l’impôt espagnol pour neutraliser la double imposition

Investir dans l’immobilier à Madrid peut être très rentable… à condition d’éviter certaines erreurs courantes que commettent les acheteurs étrangers, notamment les francophones mal informés. Voici les principaux pièges à contourner pour sécuriser votre projet dès le départ.

Un bas prix au mètre carré n’est pas toujours synonyme de bonne affaire. Certains quartiers affichent des tarifs attractifs… mais une demande locative faible, une vacance prolongée ou une revente difficile à moyen terme.

Analysez le rendement net et la dynamique du quartier plutôt que de vous focaliser uniquement sur le prix.

Il ne suffit pas qu’un bien soit “joli” ou “bien placé” sur une carte : il faut qu’il corresponde à une demande précise. Un T1 de 40 m² dans un quartier familial n’aura pas le même taux d’occupation qu’un appartement meublé dans une zone étudiante.

Étudiez :

• Le type de locataire recherché (étudiant, famille, expatrié)
• La durée de location envisagée (colocation, longue durée, saisonnier)
• Le potentiel de vacance locative selon les saisons ou les cycles économiques

Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est obligatoire pour acheter un bien en Espagne. Sans ce numéro, vous ne pourrez ni signer l’acte, ni ouvrir de compte, ni enregistrer le bien.

De plus, investir à distance sans conseiller local est un risque. Les différences juridiques, fiscales et techniques avec la France sont nombreuses.

Faites-vous accompagner par :

• Un agent immobilier local francophone
• Un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol
• Un conseiller fiscal si vous êtes non-résident

Chaque quartier de Madrid a ses spécificités. Acheter un bien “à la mode” dans Lavapiés peut être une erreur si vous cherchez une résidence principale calme. Inversement, viser Pozuelo pour un studio locatif destiné à un étudiant n’est pas pertinent.

Posez-vous les bonnes questions :

• Achetez-vous pour louer, habiter, ou revendre ?
• Qui sera votre locataire cible ?
• Le quartier est-il adapté à votre stratégie d’investissement ?

Choisir d’investir à Madrid, c’est une excellente décision — encore faut-il poser les bons jalons dès le départ. Grâce à notre expertise terrain et notre accompagnement dédié aux francophones, nous vous aidons à maximiser vos chances de réussite. Voici nos recommandations stratégiques pour mener à bien votre projet immobilier en toute sérénité.

Chaque investisseur a un profil et des objectifs différents. Il n’existe pas de “meilleur quartier universel” : ce qui fonctionne pour un investisseur patrimonial ne convient pas forcément à un projet de colocation meublée.

Notre conseil :

• Analysez vos priorités (rendement, usage futur, plus-value…)
• Évaluez le type de bien adapté à votre profil
• Comparez plusieurs zones géographiques, pas uniquement les plus connues

Notre agence réalise pour vous une étude de marché ciblée par profil, budget et stratégie, basée sur les données récentes du marché madrilène.

Un investissement à Madrid ne se limite pas à l’achat : il faut sécuriser toutes les étapes administratives, juridiques et fiscales.

Notre accompagnement 360° comprend :

• Obtention du NIE (Numéro d’Identification Étranger)
• Ouverture de compte bancaire en Espagne
• Accompagnement notarial et juridique
• Mise en relation avec des fiscalistes franco-espagnols

Résultat : vous gagnez du temps, vous limitez les risques et vous investissez en toute confiance.

Un bon investissement immobilier à Madrid repose sur trois piliers :

1. Une stratégie adaptée à votre profil
2. Des outils concrets pour évaluer la rentabilité
3. Un accompagnement local et francophone à chaque étape

Nous sommes là pour vous guider, vous conseiller… et défendre vos intérêts.
Contactez-nous pour un premier échange gratuit sur votre projet.

Vous souhaitez approfondir certains aspects spécifiques de l’investissement immobilier à Madrid ? Voici nos guides complémentaires les plus utiles, rédigés pour les francophones et conçus pour répondre à toutes vos questions, que vous soyez investisseur, expatrié ou acheteur débutant :

Immobilier à Madrid pour les francophones : le guide complet 2025
Un guide opérationnel pour les non-résidents : fiscalité, démarches, financement, notaires, NIE, gestion locative… Tout ce que vous devez savoir pour acheter en Espagne sereinement.

Vivre à Madrid : Le Guide Complet
Vous envisagez une installation personnelle ou familiale à Madrid ? Ce guide couvre les quartiers résidentiels, le système de santé, les écoles, la sécurité et la qualité de vie locale.

Investir à Madrid en 2025 – Analyse stratégique du marché
Une vision macro du marché madrilène : dynamique des prix, stabilité économique, projet Madrid Nuevo Norte, comparatif avec les grandes villes européennes, et fiscalité locale.