Taxe foncière en Espagne (IBI) : guide 2025 pour les non-résidents

Parmi les nombreux frais liés à l’achat immobilier en Espagne, l’Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI) reste l’un des plus méconnus par les acheteurs étrangers. Pourtant, cette taxe foncière espagnole, équivalente à celle que l’on connaît en France, est obligatoire pour tous les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non-résidents.

L’IBI est prélevé chaque année par la mairie de la commune où se situe le bien. Il est dû même si le logement n’est pas loué et ne génère aucun revenu locatif. Son montant dépend de plusieurs facteurs, notamment la valeur cadastrale du bien, les taux appliqués par la commune, ou encore d’éventuelles réductions fiscales locales.

Trop souvent, les acheteurs découvrent l’existence de cette taxe après la signature de l’acte notarié, parfois même lorsqu’une première notification arrive par courrier. Son oubli ou son non-paiement peut entraîner des pénalités financières, voire des recouvrements par voie d’office, notamment pour les non-résidents.

Mieux vaut donc anticiper dès l’achat les démarches liées à cette taxe, notamment si le bien change de propriétaire ou si vous résidez à l’étranger.

Pour simplifier vos démarches, notre service SpainEasySupport peut vous aider à changer le titulaire de l’IBI, vérifier votre situation et vous assurer que tout est en ordre auprès des autorités locales.

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un impôt local espagnol que tout propriétaire doit obligatoirement payer chaque année. Il s’applique aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires, aux biens mis en location ou inoccupés. Cette taxe est souvent négligée par les acheteurs étrangers, mais elle fait pourtant partie des obligations légales de tout propriétaire en Espagne.

L’IBI est collecté par la mairie (ayuntamiento) de la commune où se trouve le bien. C’est cette autorité locale qui détermine le calendrier de paiement, émet les avis d’imposition et applique les majorations ou pénalités en cas de retard. Les fonds récoltés servent à financer les services publics municipaux comme l’entretien des rues, l’éclairage ou encore la propreté.

Le montant de l’IBI dépend de la valeur cadastrale (valor catastral) du bien. Cette valeur est fixée par l’administration du cadastre, et tient compte de la superficie, de la localisation, de la nature du bien, de son ancienneté et d’autres données techniques. Elle est généralement bien inférieure à la valeur de marché du bien.

Chaque municipalité applique son propre taux d’imposition à cette valeur cadastrale. Ce taux peut varier de 0,4 % à 1,1 %, ce qui explique les différences de montant entre deux biens de même valeur situés dans des régions différentes.

Bien que l’IBI soit un impôt local, son existence et ses modalités sont encadrées par la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, qui fixe les règles générales applicables à l’ensemble des impôts municipaux en Espagne. Cette loi garantit une base juridique homogène à l’échelle nationale, tout en laissant aux mairies une certaine marge de manœuvre sur les taux et les modalités de perception.

L’IBI est un impôt universel pour tout propriétaire immobilier en Espagne, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise, résident ou non-résident. Son paiement est obligatoire dès lors qu’un bien immobilier est inscrit à votre nom au registre de la propriété.

Peu importe que le bien soit occupé, loué, vacant ou utilisé ponctuellement comme résidence secondaire : le simple fait d’en être propriétaire suffit à rendre l’IBI exigible. L’utilisation réelle du logement n’a aucune influence sur l’assujettissement à cette taxe.

L’IBI concerne également les acheteurs non-résidents, y compris ceux qui conservent leur adresse fiscale en dehors de l’Espagne. Il ne s’agit pas d’un impôt sur le revenu, mais bien d’une charge foncière locale obligatoire, applicable à tous les titulaires inscrits au registre.

En cas de transmission du bien (vente, héritage, donation), il est impératif d’actualiser le nom du titulaire de l’IBI auprès de la mairie. Si cette démarche n’est pas effectuée rapidement, c’est l’ancien propriétaire (ou ses héritiers) qui restera redevable de la taxe.

En Espagne, les frais d’agence sont généralement à la charge du vendeur. Toutefois, si vous passez par un chasseur immobilier ou un service personnalisé, des frais peuvent s’appliquer à l’acheteur.

Montant estimé : de 3 % à 6 %, parfois inclus dans le prix affiché.

Pour éviter les erreurs ou les retards, SpainEasySupport propose un service de changement de titulaire IBI adapté aux non-résidents et aux nouveaux propriétaires.

Le montant de l’IBI dépend principalement de deux facteurs : la valeur cadastrale du bien et le taux d’imposition fixé par la mairie locale.

La valeur cadastrale (valor catastral) est une estimation officielle déterminée par l’administration fiscale espagnole. Elle tient compte de divers éléments comme la surface du bien, sa localisation, son ancienneté, son usage ou encore les caractéristiques du terrain. Cette valeur est généralement bien inférieure au prix de marché, parfois de 30 % à 50 %.

Sur cette base cadastrale, chaque commune applique un taux d’imposition (tipo impositivo). Ce taux est librement fixé par l’ »ayuntamiento », mais doit rester dans les fourchettes prévues par la loi, soit généralement entre 0,4 % et 1,1 %. Les grandes villes appliquent souvent des taux proches ou supérieurs à 0,6 %.

Le montant final de l’IBI varie donc fortement d’une ville à l’autre. Certaines communes ont révisé récemment leur cadastre, ce qui peut faire bondir la valeur de référence, et donc l’impôt. À l’inverse, d’autres zones maintiennent encore des valeurs anciennes, peu élevées.

L’IBI est une taxe annuelle dont l’échéance de paiement est fixée par chaque mairie. Dans la majorité des villes, la période de règlement se situe entre août et novembre, mais certaines communes (notamment en Andalousie ou en Catalogne) peuvent ouvrir le paiement dès le printemps. Il est donc essentiel de consulter le site officiel de votre mairie (ayuntamiento) pour connaître les dates exactes chaque année.

Le paiement de l’IBI peut se faire via différents canaux :

• Par virement bancaire (en indiquant la référence du bien et l’année concernée)
• Par carte bancaire, sur le portail fiscal de la mairie
• Par mandat SEPA ou prélèvement automatique, si vous avez enregistré un compte bancaire espagnol
• En ligne, via l’espace fiscal de la mairie (souvent accessible avec un certificat digital)

Certaines municipalités proposent également un paiement fractionné (mensualisation), sous condition de s’inscrire au préalable ou de respecter des montants minimums.

Pour les non-résidents, il est fortement recommandé d’ouvrir un compte bancaire en Espagne, ou de mandater un représentant fiscal local. En effet, cela permet de sécuriser le règlement automatique de l’IBI chaque année, d’éviter les oublis, et de gérer les éventuels courriers ou amendes.

Le non-paiement de l’IBI entraîne des pénalités financières. Dès le dépassement de la date limite fixée par la mairie, vous encourez :

• Des intérêts de retard, calculés quotidiennement
• Des majorations, pouvant atteindre jusqu’à 20 % du montant dû
• Des frais administratifs supplémentaires en cas de relance formelle

Un impôt local impayé peut bloquer certaines démarches juridiques, notamment si vous souhaitez vendre le bien. Lors de la signature chez le notaire, un certificat de régularité fiscale est exigé. Si l’IBI est impayé, la vente peut être suspendue ou retardée.

De même, en cas de succession, les héritiers devront régulariser toutes les dettes fiscales, y compris les années impayées, avant de pouvoir enregistrer le bien à leur nom.

Si la dette persiste plusieurs années, la mairie peut engager une procédure d’exécution administrative, avec saisie du compte bancaire du propriétaire ou hypothèque légale sur le bien. Ce type de procédure, bien que rare, est plus fréquent dans les cas de résidences secondaires appartenant à des non-résidents mal informés.

Après un achat, il est crucial de faire le changement de titulaire auprès de la mairie pour recevoir les avis d’imposition. Ce point est souvent négligé, en particulier lors des ventes entre particuliers ou via des agences peu spécialisées dans les achats étrangers.

Beaucoup de propriétaires non-résidents confondent l’IBI avec l’IRNR, l’impôt sur le revenu des non-résidents. Pourtant, il s’agit de deux obligations fiscales bien distinctes.

L’IBI est une taxe municipale annuelle. Elle est due par tous les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non, et qu’ils occupent le bien ou non. Elle est gérée par la mairie (ayuntamiento) du lieu de situation du bien.

Même si vous ne louez pas votre logement, l’administration fiscale espagnole considère que vous tirez un « bénéfice potentiel » de ce bien. Vous devez donc remplir une déclaration IRNR chaque année, même sans revenu locatif, en vous acquittant d’un montant forfaitaire basé sur la valeur cadastrale du bien.

Ne pas déclarer l’IRNR est une erreur fréquente, qui peut entraîner des pénalités. Il est donc important de bien distinguer ces deux prélèvements, car ils sont tous deux obligatoires.

Si vous venez d’acheter un bien immobilier en Espagne, ou si vous avez hérité d’un logement, il est indispensable de mettre à jour le titulaire de l’IBI auprès de la mairie. Cette démarche permet d’éviter les erreurs de facturation ou les notifications envoyées à l’ancien propriétaire.

En pratique, le changement de titulaire n’est pas automatique. Il revient à l’acheteur ou à ses représentants d’en faire la demande formelle auprès de la mairie, avec les justificatifs nécessaires (acte notarié, référence cadastrale, etc.).

Pour éviter tout oubli ou malentendu, nous proposons un accompagnement personnalisé via notre service SpainEasySupport. Nous pouvons :

• Vérifier votre situation actuelle auprès du registre fiscal local,
• Effectuer la demande de changement de titulaire d’IBI en votre nom,
• Mettre en place un suivi annuel pour que vous soyez notifié à temps et ne manquiez aucun paiement.

Parmi les obligations fiscales des propriétaires en Espagne, l’IBI est souvent négligée, à tort. Pourtant, cette taxe foncière est obligatoire chaque année, même pour les non-résidents, et ce quel que soit l’usage du bien.

Son montant, bien que souvent modeste comparé à d’autres frais, varie fortement selon la localisation et peut représenter une part non négligeable de vos charges annuelles. Surtout, le non-paiement peut entraîner des pénalités lourdes à long terme, voire bloquer une vente ou une succession.

Pour éviter tout oubli, il est essentiel de prévoir l’IBI dans votre budget annuel dès l’achat du bien, et de vous assurer que le titulaire enregistré est bien à jour.

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L’IBI est dû chaque année, même si :

• le bien est vide,
• vous ne percevez aucun revenu locatif,
• vous résidez fiscalement hors d’Espagne.

Ne pas le régler peut entraîner des conséquences juridiques et financières importantes.

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