Acheter en Espagne : Guide complet 2026

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet passionnant pour les francophones, mais il ne faut pas négliger les pièges courants qui peuvent transformer votre rêve en cauchemar administratif et financier. Ce guide complet vous accompagne à travers chaque étape du processus d’achat, des démarches préalables à la signature finale, en vous alertant sur les erreurs à éviter.

L’Espagne attire chaque année des milliers de francophones pour plusieurs raisons :

• Climat méditerranéen : Plus de 300 jours de soleil par an dans le sud
  Coût de la vie : 15-25% moins cher qu’en France (selon la région)
• Proximité géographique : À quelques heures de route ou de vol
• Marché immobilier dynamique : Offre variée (appartements, maisons, terrains)
• Qualité de vie : Gastronomie, culture, loisirs côtiers
• Fiscalité avantageuse : Pour les résidents non-habituels (régime spécial)

Avant de commencer vos recherches, clarifiez vos objectifs et vos contraintes financières.

Posez-vous ces questions essentielles :

• Résidence principale ou secondaire ? Cela impacte les taxes et les obligations administratives
• Localisation : Côte (Andalousie, Catalogne), montagne (Pyrénées), ville (Madrid, Barcelone) ou campagne ?
• Type de bien : Appartement (moins d’entretien), maison (plus d’espace), terrain (investissement) ?
• Proximité de services : Hôpitaux, écoles, commerces, transports
• Accès à la France : Distance de la frontière si vous voyagez régulièrement

Ne calculez pas seulement le prix d’achat. Prévoyez :

Le NIE est obligatoire pour tous les étrangers achetant en Espagne. C’est votre numéro d’identification fiscal espagnol.

Si vous êtes sur place :

• Rendez-vous à la Delegación de la Policía Nacional (commissariat)
• Remplissez le formulaire EX-15
• Présentez : passeport, justificatif de domicile (location, hôtel), formulaire signé
• Payez les frais (environ 10 €)
• Recevez votre NIE sur place (généralement le jour même)

Si vous êtes en France :

• Contactez le consulat espagnol de votre région
• Demandez un NIE par correspondance (délais : 2-4 semaines)
• Ou attendez d’être en Espagne pour l’obtenir directement

Délai moyen : 1 jour en Espagne, 2-4 semaines par correspondance

Astuce : Obtenez votre NIE dès que possible, même avant de trouver votre bien

Valeur : Valable à vie, même si vous quittez l’Espagne

Les meilleurs sites pour chercher :

Pour les francophones, engager un chasseur immobilier local est fortement recommandé :

• Accès à des biens non listés en ligne
• Négociation en votre faveur
• Vérification préalable des documents
• Traduction et accompagnement administratif
• Coût : 2-5% du prix d’achat (souvent partagé avec le vendeur)

Avant de vous déplacer, vérifiez en ligne :

• Localisation exacte (Google Maps, transports publics)
• Prix au m² comparé à la région
• Avis sur le quartier (Google, forums d’expatriés)
• Proximité de services essentiels
• Photos de qualité (méfiez-vous des annonces floues)

En Espagne, la négociation est courante :

• Marché équilibré : 3-5% de réduction possible
• Marché vendeur (zones touristiques) : 0-2% de réduction
• Marché acheteur (zones moins demandées) : 5-10% de réduction

1. Faites une offre écrite (Oferta de Compra) via votre avocat ou agent immobilier
2. Justifiez votre prix : Comparables du marché, état du bien, travaux nécessaires
3. Incluez des conditions suspensives : Inspection, financement, vérifications juridiques
4. Fixez un délai de réponse : 5-7 jours
5. Soyez prêt à négocier : Préparez votre position de repli

Une fois votre offre acceptée, vous signez un contrat de réservation qui vous engage légalement.

• Montant : Généralement 10% du prix d’achat
• Délai : À verser dans les 3-5 jours après signature
• Compte : Bloqué chez le notaire ou l’avocat (compte séquestre)
• Récupération : Déduit du prix final à la signature

• Vous pouvez vous retirer en perdant les arrhes
• Le vendeur peut se retirer en doublant les arrhes
• Plus flexible pour les deux parties

• Les arrhes sont simplement un acompte
• Moins de flexibilité, plus d’engagement

Incluez obligatoirement :

• Obtention du financement (si hypothèque)
• Inspection satisfaisante du bien
• Vérifications juridiques (Nota Simple, cadastre)
• Conformité urbanistique
• Absence de dettes (IBI, communauté, services)
• Délai : 15-30 jours pour chaque vérification

C’est l’étape la plus critique. Les erreurs ici peuvent vous coûter très cher.

Engagez un avocat indépendant (pas celui du vendeur) :

• Coût : 1 500-3 000 € (1-2% du prix)
• Rôle : Vérifier tous les documents, identifier les risques, négocier les clauses
• Langue : Choisissez un avocat parlant français ou anglais

La Nota Simple est le document clé. Elle montre :

• Propriétaire actuel
• Hypothèques existantes
• Charges et servitudes
• Historique des transactions

À vérifier :

• Pas de hypothèques non déclarées
• Pas de litiges en cours
• Propriété claire et sans ambiguïté

Demandez le Certificado de Conformidad Urbanística :

• Confirme que le bien respecte les normes de construction
• Essentiel pour les biens anciens
• Absence = risque de démolition (rare mais possible)
• Coût : 200-500 €

Vérifiez auprès de la Comunidad de Propietarios (syndic) :

• Charges mensuelles impayées
• Travaux votés non financés
• Litiges en cours
• Assurance immeuble

Les banques espagnoles financent généralement :

• 80% de la valeur pour les résidents
• 60-70% pour les non-résidents
• Taux moyen : 3-4,5% (2025)

Les banques demandent :

• Passeport et NIE
• Justificatif de revenus (3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition)
• Relevés bancaires (3 derniers mois)
• Déclaration d’impôts (2 dernières années)
• Contrat de réservation
• Rapport d’évaluation du bien

Délai : 2-3 semaines pour obtenir une pré-approbation.

Le notaire espagnol (Notario) est un officier public qui :

• Vérifie l’identité des parties
• Lit le contrat à haute voix (obligatoire)
• Enregistre l’acte auprès des autorités
• Collecte les taxes
• Transfère la propriété légalement

1. Rendez-vous au bureau du notaire (généralement 1-2 heures)
2. Lecture du contrat en espagnol (demandez une traduction si nécessaire)
3. Signature par les deux parties
4. Paiement des taxes et frais
5. Remise des documents (escritura = acte de propriété)

C’est la taxe principale sur l’achat immobilier :

Si le bien est neuf (moins de 2 ans) :

• TVA : 10% (au lieu d’ITP)
• Généralement moins cher que l’ITP
• Récupérable si vous êtes entrepreneur

Taxe administrative sur l’acte notarié :

• Taux : 0,1-1,5% selon la région
• Généralement incluse dans les frais de notaire

• Enregistrement cadastral : 0,1-0,3%
• Frais de notaire : 0,5-1%
• Frais d’avocat : 1-2%

Transférez à votre nom :

• Électricité (Endesa, Iberdrola, etc.)
• Eau (Aguas de Barcelona, etc.)
• Gaz (si applicable)
• Internet/Téléphone
• Assurance habitation

Délai : 1-2 semaines après la signature.

• Déclaration d’impôts espagnole : Si résidence principale
• Déclaration aux impôts français : Si résidence française conservée
• Assurance habitation : Obligatoire si hypothèque

Le piège : Tomber amoureux d’un bien et signer sans vérifications.

Conséquences :

• Dettes cachées (IBI, charges, services)
• Problèmes juridiques découverts trop tard
• Impossibilité de se retirer

Comment l’éviter :

• Prenez votre temps (minimum 2-3 semaines)
• Engagez un avocat dès le départ
• Incluez des clauses suspensives
• Visitez le bien plusieurs fois, à différentes heures

Le piège : Le vendeur cache des dettes (IBI, charges, services non payés).

Conséquences :

• Vous héritez des dettes
• Amendes et intérêts s’accumulent
• Saisie possible du bien

Comment l’éviter :

• Demandez un Certificado de Deudas auprès du syndic
• Vérifiez l’IBI (impôt foncier) auprès de la mairie
• Vérifiez les services (eau, électricité, gaz)
• Incluez une clause : « Vendeur responsable des dettes antérieures »

Le piège : Le bien ne respecte pas les normes de construction (extensions illégales, etc.).

Conséquences :

• Risque de démolition (rare mais possible)
• Impossibilité de vendre ou louer
• Perte totale de valeur

Comment l’éviter :

• Demandez le Certificado de Conformidad Urbanística
• Vérifiez auprès de la mairie (Ayuntamiento)
• Inspectez les extensions ou rénovations
• Demandez les permis de construction (Licencia de Obras)

Le piège : Signer un contrat en espagnol sans le comprendre.

Conséquences :

• Clauses défavorables
• Obligations non prévues
• Impossibilité de se retirer

Comment l’éviter :

• Engagez un traducteur professionnel
• Faites relire par votre avocat
• Demandez une version française du contrat
• Ne signez jamais sans comprendre chaque clause

Le piège : Ne pas faire inspecter le bien avant d’acheter.

Conséquences :

• Découverte de problèmes après l’achat
• Rénovations coûteuses non prévues
• Perte d’argent

Comment l’éviter :

• Engagez un inspecteur immobilier (Perito)
• Coût : 300-600 €
• Vérifiez : structure, électricité, plomberie, toiture, humidité
  Incluez l’inspection comme clause suspensive

Le piège : Acheter dans une zone où la location touristique est interdite.

Conséquences :

• Impossibilité de louer en Airbnb/Booking
• Amendes si vous louez illégalement
• Perte de rentabilité

Comment l’éviter :

• Vérifiez auprès de la mairie (Ayuntamiento)
• Consultez les règlements locaux (Ordenanzas)
• Demandez un certificat de location touristique si applicable
• Incluez cette vérification dans vos clauses suspensives

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet réalisable et gratifiant, à condition de suivre les bonnes étapes et d’éviter les pièges courants.

Les points clés à retenir :

• Prenez votre temps – 2-4 mois, c’est normal
• Engagez un avocat indépendant – Investissement essentiel
• Vérifiez tout – Nota Simple, dettes, conformité urbanistique
• Incluez des clauses suspensives – Financement, inspection, vérifications
• Prévoyez 8-15% de frais – Au-delà du prix d’achat
• Évitez les pièges – Précipitation, dettes cachées, non-conformité

Avec une préparation rigoureuse et les bons conseils, vous achèterez votre bien en Espagne en toute sécurité et sérénité.

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet réalisable et gratifiant, à condition de suivre les bonnes étapes et d’éviter les pièges courants.

Chez Olé Immobilier, nous accompagnons les francophones à chaque étape de leur achat en Espagne.

• Recherche et sélection de propriétés
• Vérifications juridiques et administratives
• Accompagnement notarial et fiscal
• Traduction et assistance en français

Contactez-nous pour une consultation gratuite – Nos experts répondront à toutes vos questions.

Imprimez cette checklist et cochez chaque point avant la signature

Acheter un bien immobilier en Espagne est un projet réalisable et gratifiant, à condition de suivre les bonnes étapes et d’éviter les pièges courants.

• Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones – Informations sur le NIE et l’immigration
• Colegio de Notarios de España – Annuaire des notaires et informations légales
• Colegio de Abogados – Annuaire des avocats par région
• Idealista.com – Principal portail immobilier espagnol

• Consulat de France en Espagne – Informations administratives
• Expat.com – Forum Espagne – Communauté d’expatriés