Comment obtenir un prêt immobilier en Espagne en tant qu’étranger ?

Acheter un bien immobilier en Espagne reste un projet attractif pour de nombreux étrangers, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. Pourtant, en tant que non-résident, les conditions d’accès au crédit diffèrent sensiblement de celles appliquées aux résidents espagnols. Les banques locales financent en général 60 à 70 % du prix d’achat, ce qui implique pour l’acheteur étranger un apport personnel important, souvent compris entre 30 et 40 %, auquel s’ajoutent les frais annexes.

Ces bases posées, ce guide se concentre sur l’aspect pratique : comment constituer un dossier bancaire solide, structurer vos justificatifs, anticiper les demandes de la banque et optimiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier en Espagne dans les meilleures conditions.

Pour une vision globale des règles de financement, des taux 2026, des types de prêts et des conditions bancaires actuelles, consultez également notre guide principal : “Crédit immobilier en Espagne pour non-résidents : Guide complet 2026”.

Pour obtenir un crédit immobilier en Espagne en tant que non-résident, la qualité du dossier est déterminante. Les banques accordent une grande importance à la stabilité financière, à la cohérence des documents fournis et à la transparence de votre situation. Un dossier complet et bien présenté permet d’accélérer l’étude bancaire et d’améliorer vos chances d’obtenir de bonnes conditions.

Avant d’entrer en contact avec une banque espagnole, il est essentiel d’évaluer votre capacité d’emprunt. Cette étape permet d’éviter de déposer un dossier irréaliste ou incohérent avec vos revenus, ce qui entraîne systématiquement un refus. Les banques espagnoles utilisent des critères précis pour déterminer le montant qu’elles peuvent financer, surtout lorsqu’il s’agit de non-résidents.

En Espagne, les banques financent en général 60 à 70 % du prix du bien pour un non-résident. Le reste — 30 à 40 % — doit être apporté par l’acheteur, en plus des frais d’acquisition.

Cependant, la banque ne se base pas uniquement sur le prix du bien : elle analyse également votre taux d’endettement, vos revenus nets, vos crédits en cours et votre stabilité financière.

Exemple simplifié

Pour un bien de 300 000 € :

• Montant théorique finançable : 180 000 à 210 000 €

• Le reste doit venir de votre apport + épargne disponible

Les banques espagnoles exigent que le taux d’endettement global (tous crédits compris) reste généralement sous 35 %, parfois 40 % pour les profils solides.

Pour calculer ce taux :

(Mensualités actuelles + mensualité du futur crédit) / Revenus nets du foyer

Attention : Si vous dépassez 35 %, votre dossier aura beaucoup plus de chances d’être refusé.

Bon réflexe avant la demande

• Rembourser un petit crédit à la consommation peut suffire à débloquer l’acceptation du dossier.

• Réduire certaines charges récurrentes peut aussi aider à retrouver de la marge.

Pour les non-résidents, la durée maximale accordée se situe souvent entre 20 et 25 ans, même si certains établissements peuvent aller jusqu’à 30 ans selon le profil et l’âge.

Mais la durée choisie doit rester cohérente avec votre situation financière :

• Une durée plus longue → mensualité plus basse, mais coût total plus élevé

• Une durée plus courte → meilleure capacité de négociation, mais mensualité plus élevée

Une fois votre dossier complet et cohérent, vous pouvez entamer la demande de crédit. Le processus en Espagne est relativement standardisé, mais comporte plusieurs étapes clés à respecter dans le bon ordre, surtout pour les non-résidents.

Toutes les banques espagnoles ne travaillent pas de la même façon avec les non-résidents. Certaines ont des produits dédiés (HolaBank/ CaixaBank, Banque Sabadell, Santander Mundo…), tandis que d’autres n’acceptent que les profils très solides.

Avant de déposer un dossier, il faut comparer :

• Le pourcentage de financement accordé aux non-résidents

• Les frais bancaires (ouverture de compte, dossier, conditions liées)

• Les exigences en termes de documents et de traduction

• Les assurances obligatoires (vie, habitation, moyens de paiement…)

• La réputation de la banque pour traiter les dossiers étrangers

• Le délai d’analyse moyen (qui peut varier du simple au double)

La pré-approbation (“pre-aprobación”) est une étape cruciale en Espagne, car il n’existe pas de clause suspensive de crédit dans les compromis de vente.

Cette pré-approbation permet de :

• connaître votre capacité d’emprunt réelle

• sécuriser votre position lorsque vous faites une offre

• rassurer le vendeur

• éviter de perdre un acompte si la banque refuse le financement

Elle s’obtient généralement en fournissant :

• vos justificatifs de revenus

• vos relevés bancaires

• vos documents fiscaux

• une première estimation de votre projet

Avant d’accorder le crédit, la banque mandate un expert indépendant pour estimer la valeur réelle du bien. Cette évaluation — la tasación — permet à la banque de déterminer le montant maximum qu’elle peut financer.

Elle sert à :

• vérifier que le prix d’achat est cohérent avec le marché

• sécuriser la banque en cas de revente forcée

• calculer la valeur hypothécaire du bien

Coût : entre 300 € et 700 €, selon la taille et la localisation du bien.

Une fois la tasación validée et le dossier accepté, la banque émet :

• une offre de prêt détaillée,

• les conditions financières définitives,

• la documentation à transmettre au notaire.

Ensuite vient la signature chez le notaire :

1. Signature du contrat de prêt hypothécaire

2. Signature de l’acte d’achat

3. Enregistrement de l’hypothèque au registre foncier

À prévoir :

• ouverture du compte bancaire espagnol (si ce n’est pas déjà fait)

• documents d’identité originaux

• traduction des documents si demandée

• paiement des frais liés aux actes

La présence chez le notaire est obligatoire, mais vous pouvez déléguer via procuration (poder notarial).

Obtenir un crédit immobilier en Espagne en tant que non-résident repose avant tout sur la qualité du dossier présenté à la banque. Plus vos documents sont complets, structurés et cohérents, plus vous augmentez vos chances d’obtenir une réponse rapide et des conditions favorables. Un apport suffisant, des revenus stables, des relevés bancaires propres et une traçabilité claire de vos fonds constituent les fondations d’un dossier solide.

En suivant les étapes décrites dans ce guide — préparation des justificatifs, vérification de votre capacité d’emprunt, pré-approbation, tasación et finalisation notariale — vous mettez toutes les chances de votre côté pour mener votre projet à bien, même à distance.

Ce guide pratique est complémentaire du Guide complet 2026 sur le crédit immobilier en Espagne, qui détaille les taux, les prévisions, les types de prêts et l’ensemble du contexte bancaire actuel.
Consultez-le pour avoir une vision globale des conditions de financement en 2026.

Enfin, si vous résidez en France, en Belgique ou en Suisse, d’autres options existent, notamment le financement via une banque de votre pays avec garantie locale ou nantissement. Cette alternative peut être intéressante selon votre situation patrimoniale.
Nous abordons cette possibilité dans cet article dédié : La Fiscalité des Retraités Français, Belges, et Suisses en Espagne : Guide Complet