La dette de copropriété du vendeur en Espagne
Mis à jour le: 26 septembre 2025
Temps de lecture: 15,1 min
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En Espagne, les dettes de copropriété (gastos de comunidad) ne disparaissent pas lors d’une vente : elles restent attachées au logement. L’acheteur peut donc être tenu de régler les arriérés du vendeur pour l’année en cours et les trois années précédentes. Ces dettes concernent uniquement les charges générales (entretien, sécurité, ascenseur), tandis que les travaux extraordinaires restent à la charge du propriétaire au moment du vote. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable d’obtenir le certificat officiel de situation de charges, de consulter les procès-verbaux d’assemblées et la Nota Simple. Le notaire contrôle la présence du certificat, mais seul un avocat spécialisé peut vérifier l’ensemble des risques.
Acheter un bien immobilier en Espagne séduit de nombreux francophones. Mais un risque souvent méconnu peut transformer ce projet en mauvaise surprise : les dettes de copropriété impayées (gastos de comunidad).
En Espagne, ces dettes ne disparaissent pas avec le vendeur. Elles restent attachées au logement et peuvent être réclamées directement au nouvel acquéreur.
Un risque financier réel pour l’acheteur
Si le vendeur n’a pas réglé ses charges liées à l’entretien des parties communes (ascenseur, piscine, jardin, sécurité), la communauté de propriétaires peut exiger leur paiement auprès de l’acheteur.
Même en ayant agi de bonne foi, vous pourriez donc hériter de plusieurs mois, voire de plusieurs années d’arriérés.
Bon à savoir : En Espagne, l’acheteur peut être tenu responsable des dettes de copropriété de l’année en cours et des trois années civiles précédentes.
Comment éviter les mauvaises surprises ?
La solution est simple : toujours vérifier la situation des charges de copropriété avant la signature.
Deux documents sont essentiels :
- le certificat officiel du syndic (certificado de deudas de comunidad) ;
- le contrôle obligatoire effectué par le notaire lors de l’acte de vente.
Dans la suite de cet article, nous expliquons en détail :
- les obligations légales du vendeur ;
- les responsabilités de l’acheteur ;
- les documents à exiger ;
- et nos conseils pratiques pour acheter en Espagne sans dette cachée.
La copropriété en Espagne : fonctionnement et particularités
Les gastos de comunidad : à quoi correspondent-ils ?
En Espagne, chaque propriétaire doit contribuer aux gastos de comunidad. Ces charges de copropriété financent l’entretien et la gestion des parties communes.
Elles couvrent généralement :
- l’ascenseur et les escaliers ;
- le jardin et la piscine ;
- le gardiennage et la sécurité ;
- l’assurance de l’immeuble ;
- les honoraires du syndic (administrador de fincas).
Leur montant varie selon la taille de la résidence, les services inclus et la quote-part attribuée à chaque appartement.
Différences avec la copropriété française
Le système espagnol ressemble à celui de la copropriété française, mais avec plusieurs spécificités :
- les charges sont réparties en fonction des “cuotas de participación” (millièmes), calculées selon la surface, l’emplacement et l’usage des parties communes ;
- beaucoup de communautés votent des budgets réduits et préfèrent financer les gros travaux par des appels de fonds exceptionnels (derrames).
Pour un acheteur étranger, ces derrames peuvent représenter un coût imprévu juste après l’acquisition.
Pourquoi ces charges sont centrales lors d’un achat
Les charges de copropriété en Espagne impactent directement votre budget. Ne pas les anticiper peut transformer un achat rentable en dépense lourde, surtout dans les résidences haut de gamme avec piscine ou services de sécurité.
De plus, si le vendeur n’est pas à jour dans ses paiements, la loi permet de réclamer ces dettes au nouvel acquéreur.
Vérifiez toujours le montant moyen des gastos de comunidad avant l’achat et demandez si des travaux ont déjà été votés en assemblée générale.
Les obligations légales du vendeur en Espagne
Déclaration obligatoire dans l’acte de vente
En Espagne, la loi impose au vendeur de déclarer dans l’acte notarié s’il est à jour du paiement des charges de copropriété (gastos de comunidad).
- Cette déclaration doit être claire et précise.
- Si une dette existe, elle doit apparaître explicitement dans l’acte.
- En cas d’omission volontaire, l’acheteur peut intenter un recours juridique sur la base de l’article 1483 du Code civil espagnol.
Le certificat de situation de charges (certificado de deudas de comunidad)
Au-delà de la déclaration, le vendeur doit fournir un certificat officiel délivré par le syndic (administrador de fincas) et signé par le président de la communauté.
Ce document précise si le logement est à jour ou non dans ses paiements.
- Sans ce certificat, le notaire ne peut pas authentifier la vente.
- L’acheteur peut renoncer à l’exiger, mais c’est une pratique fortement déconseillée.
- Ce certificat constitue la seule preuve écrite fiable pour éviter d’hériter d’éventuelles dettes.
Rôle du syndic et du président de la communauté
- Le syndic gère l’administration et les finances de l’immeuble. Il prépare le certificat et connaît la situation de chaque logement.
- Le président de la communauté, élu parmi les copropriétaires, doit cosigner ce document pour lui donner valeur légale.
Pour un acheteur étranger, il est vivement recommandé de demander une traduction officielle de ce certificat avant de finaliser l’achat.
Sans certificat signé du syndic et du président, une vente ne devrait jamais être conclue. C’est la clé pour éviter d’hériter des dettes du vendeur.
Exemples concrets de dettes transférées à l’acheteur
- Un vendeur n’a pas payé ses charges pendant 18 mois dans une résidence avec piscine et gardiennage (dette : 3 000 €). → L’acheteur devient responsable et doit régler pour éviter une procédure judiciaire.
- Retards sur les frais d’entretien de l’ascenseur ou du jardin commun. → L’acheteur en hérite légalement.
- Un ravalement de façade de 20 000 € voté six mois avant la vente. → Le vendeur doit payer sa part, même si les appels de fonds sont émis après la signature.
L’acheteur est automatiquement responsable des dettes de l’année en cours + 3 années précédentes. Cette règle légale s’applique même en cas d’ignorance de la dette.
Documents indispensables à vérifier avant l’achat
Le certificat officiel de la communauté (estar al corriente de pago)
Le document le plus important est le certificat de situation de charges (certificado de deudas de comunidad).
- Il est délivré par le syndic (administrador de fincas) et signé par le président de la communauté.
- Il confirme si le vendeur est à jour ou non dans ses paiements de gastos de comunidad.
- Sans ce certificat, le notaire ne peut pas authentifier la vente (sauf si l’acheteur y renonce, ce qui est à éviter absolument).
Ce document doit être demandé systématiquement avant la signature afin d’éviter d’hériter d’une dette cachée.
Procès-verbaux d’assemblées et statuts de la copropriété
En plus du certificat, il est conseillé de consulter :
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales (actas de la comunidad) pour savoir si des travaux coûteux ont été votés mais non encore appelés ;
- les statuts de la copropriété, qui précisent la répartition des charges et les éventuelles restrictions (location touristique, usage commercial, etc.).
La Nota Simple du registre foncier
La Nota Simple est un extrait officiel du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad).
Elle indique :
- l’identité du propriétaire ;
- l’existence d’hypothèques, de servitudes ou de saisies ;
- les charges légales éventuelles sur le bien.
Attention : la Nota Simple ne mentionne pas les dettes de copropriété. Elle reste toutefois indispensable pour confirmer la situation juridique globale du logement.
Vérifications complémentaires via avocat ou notaire
Pour plus de sécurité :
- L’avocat spécialisé en droit immobilier peut contacter directement le syndic afin de confirmer la situation réelle des paiements et détecter d’éventuels litiges.
- Le notaire, quant à lui, doit vérifier que le certificat de dettes est bien annexé à l’acte de vente.
- Pour les acheteurs francophones, l’accompagnement par un avocat bilingue ou un traducteur assermenté garantit une compréhension parfaite des documents.
Combinez trois vérifications – certificat de dettes, procès-verbaux de copropriété et Nota Simple – pour obtenir une vision complète avant d’acheter.
Le rôle du notaire espagnol dans la vente
Vérification et obligation de présentation du certificat
En Espagne, le notaire joue un rôle central au moment de la signature de l’acte de vente.
- La loi lui impose de vérifier que le vendeur fournit le certificat de situation de charges (certificado de deudas de comunidad), signé par le syndic et le président de la communauté.
- Sans ce document, le notaire ne peut pas légalement autoriser la vente.
- L’acheteur peut accepter de renoncer à cette vérification, mais c’est une pratique fortement déconseillée.
Ce contrôle constitue une garantie essentielle pour éviter qu’un acquéreur hérite des dettes laissées par le vendeur.
Limites de son rôle par rapport à un avocat
Contrairement à la France, le notaire espagnol n’effectue pas toutes les vérifications liées au bien.
- Il se concentre sur l’authentification de l’acte et le respect des formalités légales.
- Il ne contrôle pas la conformité urbanistique, les éventuels litiges judiciaires ou la comptabilité détaillée de la copropriété.
- Ces vérifications relèvent du travail d’un avocat spécialisé en droit immobilier (abogado), qui défend exclusivement les intérêts de l’acheteur.
Pourquoi un acheteur étranger doit rester vigilant
Pour un acquéreur étranger – et notamment francophone –, il est risqué de se reposer uniquement sur le notaire.
- Même si le certificat est présenté, des travaux déjà votés peuvent générer de nouvelles charges après la vente.
- Une mauvaise traduction ou une information incomplète peut aussi entraîner des incompréhensions.
La solution : se faire accompagner par un avocat bilingue ou une agence spécialisée dans l’accompagnement des étrangers. Cela permet de vérifier l’ensemble des documents et d’éviter la signature d’un acte qui transmettrait des dettes cachées.
Le notaire sécurise la partie légale de la transaction, mais il ne remplace jamais un avocat qui protège vos intérêts personnels.
Quels risques si vous négligez cette vérification ?
Responsabilité directe vis-à-vis de la communauté de propriétaires
Si l’acheteur ne vérifie pas la situation des charges de copropriété avant la signature :
- il devient automatiquement responsable des dettes du vendeur ;
- cette responsabilité couvre l’année en cours et les trois années civiles précédentes ;
- la communauté de propriétaires peut exiger directement le paiement auprès du nouvel acquéreur, même s’il ignorait l’existence de la dette.
Procédures de recouvrement et saisies possibles
En cas de non-paiement, la communauté dispose de recours rapides et efficaces :
- injonction judiciaire pour contraindre au règlement ;
- majorations et intérêts de retard ;
saisie conservatoire du logement.
Dans les cas les plus graves, un appartement lourdement endetté peut être vendu aux enchères afin de rembourser les arriérés. Un acheteur négligent risque donc de voir son bien menacé dès les premiers mois suivant l’acquisition.
Recours contre le vendeur : faisabilité et limites
L’acheteur qui hérite d’une dette cachée peut engager une action contre le vendeur, en s’appuyant sur l’article 1483 du Code civil espagnol.
Cependant :
- la procédure est longue et coûteuse ;
- elle devient compliquée si le vendeur est insolvable ou difficile à localiser ;
- dans la pratique, beaucoup d’acquéreurs préfèrent payer eux-mêmes la dette pour éviter un conflit avec la communauté.
En Espagne, il est beaucoup plus simple de prévenir en vérifiant les dettes avant achat que de tenter un recours juridique après la signature.
Conseils pratiques pour les acheteurs francophones
Exiger systématiquement les certificats écrits et traduits
Avant toute signature, demandez toujours le certificat officiel de situation de charges (certificado de deudas de comunidad).
- Il doit être fourni en version originale, signé par le syndic et le président de la communauté.
- Pour éviter toute incompréhension, exigez une traduction professionnelle en français.
- Ce document est votre garantie que le bien est libre de dettes au moment de l’achat.
Négocier une clause de garantie ou une retenue sur le prix
Pour plus de sécurité, ajoutez une clause de garantie dans le compromis ou l’acte de vente.
- Elle stipule que le vendeur reste responsable de toute dette antérieure.
- Vous pouvez aussi demander qu’une partie du prix de vente soit retenue chez le notaire jusqu’à confirmation du règlement des charges.
- Cette pratique protège l’acheteur et incite le vendeur à régulariser sa situation rapidement.
Se faire accompagner par un avocat francophone en Espagne
Le notaire en Espagne n’assure pas toutes les vérifications nécessaires.
- Un avocat spécialisé en immobilier défend exclusivement vos intérêts.
- Il contacte le syndic, analyse les procès-verbaux des assemblées et vérifie l’absence de dettes.
- Pour un francophone, un avocat bilingue est un atout majeur pour sécuriser l’opération et éviter de graves erreurs.
Prévoir une marge budgétaire en cas de charges imprévues
Même si le vendeur est à jour de ses paiements, certaines dépenses exceptionnelles peuvent apparaître après l’achat :
- ravalement de façade ;
- réfection d’un ascenseur ;
- travaux de rénovation importants décidés en assemblée.
Prévoir une marge budgétaire dans votre plan de financement permet d’absorber ces éventuels derrames (appels de fonds exceptionnels).
Avant d’acheter, demandez toujours trois éléments : certificat de dettes, copie des procès-verbaux et attestation des charges votées. Ces documents simples évitent des surprises coûteuses.
Anticiper pour sécuriser son projet immobilier en Espagne
Acheter un bien immobilier en Espagne est une formidable opportunité, mais cela exige de la vigilance. Parmi les points essentiels à vérifier, la dette de copropriété occupe une place centrale. Si elle n’est pas détectée avant la signature, elle peut rapidement peser lourdement sur votre budget.
La clé est simple : vérifier le certificat officiel des charges, analyser les procès-verbaux des assemblées et comprendre les règles locales. Ces démarches permettent d’éviter d’hériter d’arriérés coûteux et de sécuriser votre investissement.
Pour les acheteurs francophones, il est fortement déconseillé d’agir seuls. Faire appel à un avocat francophone en Espagne ou à une agence immobilière spécialisée dans l’accompagnement des étrangers reste la meilleure garantie pour éviter les pièges. Ces experts contrôlent chaque document, traduisent les informations clés et vous conseillent à chaque étape.
Chez Olé Immobilier, nous accompagnons les expatriés et investisseurs francophones du début à la fin de leur projet. De la vérification des dettes de copropriété jusqu’à la signature chez le notaire, nous vous aidons à acheter en toute sérénité.
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